Garantie des loyers impayés (GLI) : définition et règles en 2026

Quelle est la nature juridique de la GLI ?

La GLI est une assurance. Elle ne vient pas de la loi du 6 juillet 1989 : c'est un contrat conclu entre le bailleur et un assureur, régi par le code des assurances et par ses conditions générales et particulières. Tout ce qui est couvert, exclu, plafonné ou daté se lit dans ce contrat, et nulle part ailleurs.

Le contrat fixe la couverture : loyers et charges impayés dans une limite de montant et de durée, et, s'il le prévoit, détériorations constatées au départ du locataire au delà du dépôt de garantie et frais de contentieux. Il peut aussi prévoir une franchise.

Ne la confondez pas avec la garantie Visale. Visale n'est pas une assurance souscrite par le bailleur : c'est un cautionnement gratuit délivré par Action Logement au profit du locataire éligible. Les deux dispositifs obéissent à des règles différentes et ne se cumulent pas.

Expliquez enfin au bailleur que la GLI n'est pas une avance de trésorerie. Elle indemnise après instruction d'un dossier complet. Le bailleur qui compte sur elle pour régler son échéance de prêt le mois suivant risque d'être déçu.

Que dit l'article 22-1 sur le cumul avec une caution ?

L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 est clair. Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance ou toute autre forme de garantie couvrant les obligations locatives du locataire. Seule exception : le logement loué à un étudiant ou à un apprenti. Le dépôt de garantie n'est pas concerné par cette interdiction.

La sanction frappe l'acte de cautionnement. Si le bailleur assuré exige malgré tout une caution personne physique, celle-ci pourra opposer la nullité le jour où on lui demandera de payer. Le bailleur croit cumuler deux protections, il n'en a qu'une.

Le même article encadre la caution quand le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus : le cautionnement n'est alors admis que s'il est apporté par un organisme figurant sur une liste fixée par décret, ou si le logement est loué à un étudiant non boursier.

Les trois séries de conditions qui font tomber la garantie

La première série porte sur l'agrément du locataire. L'assureur définit un profil assurable : nature du contrat de travail, période d'essai, rapport entre loyer et ressources. Il exige des pièces précises, conservées au dossier. Ces critères ne vous autorisent jamais à demander une pièce interdite par la liste réglementaire des pièces exigibles, ni à écarter un candidat pour un motif discriminatoire.

La deuxième série porte sur la déclaration du sinistre. L'article L. 113-2 du code des assurances oblige l'assuré à aviser l'assureur de tout sinistre dans le délai fixé par le contrat, qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. La déchéance pour déclaration tardive, quand une clause du contrat la prévoit, n'est opposable que si l'assureur établit que le retard lui a causé un préjudice, et jamais en cas fortuit ou de force majeure.

La troisième série porte sur la conduite du dossier. Le contrat peut imposer une chronologie : relance, mise en demeure recommandée, transmission du dossier, engagement de la procédure. Il peut aussi interdire d'accorder un délai de paiement ou un plan d'apurement sans accord préalable de l'assureur. Un arrangement amiable conclu seul peut suffire à priver le bailleur de son indemnisation.

Ce que le gestionnaire doit faire

Lisez le contrat avant de le proposer. Vous devez pouvoir dire au bailleur, chiffres du contrat en main, ce qui est couvert, la franchise, le plafond, la durée d'indemnisation et les exclusions. Un bailleur à qui l'on a vendu une « couverture totale » se retournera contre vous le jour du refus.

Tenez un calendrier par lot assuré : date de chaque échéance impayée, date à partir de laquelle l'impayé devient déclarable selon le contrat, date limite de déclaration, date limite d'engagement de la procédure. Ce calendrier se tient à jour dès le premier retard, pas au troisième.

Prouvez votre devoir de conseil par écrit. Un écrit à la signature du mandat présente les garanties possibles et acte le choix du bailleur. Un écrit avant chaque mise en location confirme que le candidat retenu remplit les conditions d'agrément. Un écrit au premier impayé rappelle les délais à respecter. Ces trois écrits protègent le bailleur et le cabinet.

La GLI ne remplace pas la procédure

Une garantie indemnise. Elle ne met pas fin au bail et n'expulse personne. Elle ne dispense ni du commandement de payer, ni de l'assignation, ni de l'audience. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 continue de s'appliquer : clause résolutoire, commandement délivré par commissaire de justice, délai fixé par le texte, signification à la caution s'il y en a une.

Le contrat peut conditionner l'indemnisation au fait que la procédure soit engagée dans un certain délai. Le gestionnaire qui se dit « couvert » et laisse filer les semaines met en danger la garantie elle-même. Vérifiez aussi si l'assureur exige de valider l'engagement de la procédure ou de désigner lui-même l'avocat ou le commissaire de justice.

Exemple : l'impayé déclaré trop tard

Cas fictif. Un contrat de GLI prévoit que l'impayé devient déclarable au deuxième terme impayé et doit être déclaré dans les trente jours. Le locataire ne paie pas le loyer de mars. Le gestionnaire relance par téléphone, obtient des promesses, accorde seul un report, puis déclare en juin.

L'assureur oppose deux griefs : la déclaration hors délai et le report accordé sans son accord. Sur le premier, l'article L. 113-2 l'oblige à démontrer que le retard lui a causé un préjudice, par exemple une dette plus lourde ou une procédure plus tardive. Sur le second, la clause du contrat s'applique telle qu'elle est écrite.

Le bailleur perd une partie de sa garantie et se tourne vers le cabinet. La leçon est simple : un report de paiement sur un lot assuré se décide avec l'assureur, par écrit, et la déclaration part dès que le contrat la permet.

Questions fréquentes : garantie des loyers impayés (gli)

Les textes de référence

• Article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Article L. 113-2 du code des assuranceslegifrance.gouv.fr
• Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Visale, éligibilité des locatairesvisale.fr
• Visale, FAQ bailleurs : garanties loyer impayévisale.fr