Bail d'habitation : ce que la loi ALUR a changé

Ce que la loi ALUR a changé au bail

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové n'a pas créé un régime nouveau : elle a modifié en profondeur la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. C'est cette loi de 1989 qui demeure le texte de référence, et c'est dans sa version consolidée qu'il faut lire les règles.

Il faut ajouter que la loi de 1989 a continué d'évoluer depuis, et sensiblement. Elle a notamment été modifiée par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 sur le volet performance énergétique, par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, et par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024. Un modèle de bail qui n'a pas été revu depuis plusieurs années est presque certainement en décalage sur au moins un point.

Le contrat type, et pourquoi il n'est pas facultatif

Le contrat de location de logement à usage de résidence principale doit être conforme à un contrat type fixé par décret. Le texte applicable est le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale, entré en vigueur le 1er août 2015.

Le décret comporte deux annexes : la première porte le contrat type applicable à la location nue, la seconde celui applicable à la location meublée. Ces annexes ont été modifiées, notamment par le décret n° 2019-772 du 24 juillet 2019 et par le décret n° 2023-796 du 18 août 2023, dont les modifications des deux annexes sont entrées en vigueur au 1er janvier 2025.

La notice d'information, un document distinct

La notice d'information n'est pas une partie du contrat type, c'est un document distinct qui doit être annexé au bail. Son contenu est fixé par un texte séparé, l'arrêté du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d'information annexée aux contrats de location de logement à usage de résidence principale.

Cet arrêté a lui aussi été modifié, notamment par l'arrêté du 16 février 2023. Comme pour le contrat type, la question n'est pas de savoir si l'on annexe une notice, mais si l'on annexe la bonne version.

Le dossier de diagnostic technique annexé au bail

L'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 énumère les documents qui doivent être annexés au contrat de location. La liste n'est pas la même que celle de la vente, et les confondre est une erreur courante.

Dans sa version applicable, l'article 3-3 vise le diagnostic de performance énergétique, mentionné à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation, le constat de risque d'exposition au plomb, un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, ainsi qu'un état mentionnant l'absence ou la présence de matériaux ou produits contenant de l'amiante. Dans les zones concernées, l'état des risques est joint et renouvelé à chaque changement de locataire.

Un point mérite d'être signalé pour éviter une erreur fréquente : l'information relative au plan d'exposition au bruit des aérodromes, qui existe bien à la vente, ne figure pas comme élément autonome de la liste de l'article 3-3. Il est prudent de ne pas l'y ajouter par symétrie avec le dossier de vente.

L'état des lieux

L'état des lieux est régi par l'article 3-2 de la loi de 1989 et par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale, applicable depuis le 1er juin 2016.

Le principe est celui de l'établissement contradictoire et amiable, lors de la remise et lors de la restitution des clés. À défaut, il est établi par un commissaire de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente, et les frais sont alors partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Deux facultés sont ouvertes au locataire et méritent d'être connues des gestionnaires. Il dispose d'un délai de dix jours à compter de l'établissement de l'état des lieux d'entrée pour demander qu'il soit complété. Et s'agissant des éléments de chauffage, il peut demander une modification pendant le premier mois de la période de chauffe. L'état des lieux d'entrée n'est donc pas définitivement figé le jour de la remise des clés.

Le dépôt de garantie

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 fixe le régime du dépôt de garantie en location nue. Son montant ne peut excéder un mois de loyer en principal, c'est-à-dire hors charges. Pour la location meublée, l'article 25-6 déroge à cette règle et porte le plafond à deux mois de loyer en principal.

La restitution obéit à un double délai. Le dépôt est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés, ce délai étant ramené à un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. En immeuble collectif, le bailleur peut conserver une provision, plafonnée en pourcentage du dépôt, jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble.

Les honoraires mis à la charge du locataire

L'article 5 de la loi de 1989, dans sa rédaction issue de la loi ALUR, réserve la possibilité de mettre certains honoraires à la charge du locataire et les plafonne. Seules quatre prestations peuvent lui être facturées : l'organisation de la visite, la constitution du dossier, la rédaction du bail et la réalisation de l'état des lieux d'entrée. Toute autre prestation reste à la charge exclusive du bailleur.

Le plafonnement est double. La part payée par le locataire ne peut excéder celle payée par le bailleur, et elle est plafonnée par mètre carré de surface habitable. Les montants par mètre carré sont fixés par le décret n° 2014-890 du 1er août 2014 relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires, avec un plafond distinct et inférieur pour la prestation d'état des lieux.

Ce décret retient trois niveaux selon la zone : le plus élevé en zone très tendue, un niveau intermédiaire en zone tendue, et un niveau plus bas sur le reste du territoire. Les montants de la version initiale du décret sont ceux de douze, dix et huit euros par mètre carré, plus trois euros par mètre carré pour l'état des lieux. Nous n'avons pas pu confirmer sur la version consolidée du décret l'absence de toute revalorisation depuis 2014 : avant de facturer, il est prudent de vérifier le texte en vigueur plutôt que de recopier ces chiffres.

L'encadrement des loyers, trois dispositifs à ne pas confondre

Le premier est l'encadrement de l'évolution des loyers en zone tendue, à la relocation ou au renouvellement. Il est pris en application de l'article 18 de la loi de 1989, par décret renouvelé chaque année. Le texte applicable au moment de la rédaction de ce dossier est le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, applicable du 1er août 2026 au 31 juillet 2027, qui proroge d'un an le mécanisme issu du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017.

Le deuxième est l'encadrement du niveau des loyers, dispositif expérimental issu de l'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN. Il fixe un loyer de référence, un loyer majoré et un loyer minoré par arrêté préfectoral, dans des territoires candidats. Ce dispositif appelle une mise en garde particulière, développée ci-dessous.

Le troisième était le plafonnement temporaire de la variation de l'indice de référence des loyers, souvent appelé bouclier loyer, institué par l'article 12 de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 et prolongé par la loi n° 2023-568 du 7 juillet 2023. Ce plafonnement a cessé de produire effet après le premier trimestre 2024 : il n'est plus en vigueur, et le rappeler évite de reprendre des documents périmés.

L'expérimentation ELAN et son échéance

L'encadrement du niveau des loyers issu de l'article 140 de la loi ELAN a été institué à titre expérimental. Sa durée initiale de cinq ans a été portée à huit ans par l'article 85 de la loi n° 2022-217 du 21 février 2022, dite loi 3DS, ce qui place son échéance au 25 novembre 2026.

Au moment où ce dossier est écrit, en août 2026, l'expérimentation est toujours en cours et aucun texte de prolongation ou de pérennisation n'a été identifié. Les arrêtés préfectoraux pris pour l'année en cours ne courent d'ailleurs, dans les territoires concernés, que jusqu'à cette échéance de novembre. C'est un point sur lequel il faut être explicite avec les bailleurs : la règle est en vigueur aujourd'hui, son sort au-delà de novembre 2026 dépend d'un texte qui n'existe pas encore.

Le dispositif ne s'applique que dans les territoires qui l'ont demandé et pour lesquels un décret l'a autorisé. Ils sont peu nombreux et bien identifiés : Paris, Lille et les communes qui lui sont associées, Plaine Commune, Est Ensemble, Lyon et Villeurbanne, Montpellier Méditerranée Métropole, Bordeaux Métropole, le Pays basque et Grenoble-Alpes Métropole. Hors de ces territoires, l'encadrement du niveau des loyers ne s'applique pas, ce qui n'exclut pas l'encadrement de l'évolution en zone tendue, qui est un autre mécanisme.

Passoires thermiques : gel du loyer et interdiction de louer

Deux règles distinctes coexistent et sont souvent confondues. La première est un gel du loyer : pour les logements classés F ou G, le loyer d'une nouvelle location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Elle figure à l'article 17 de la loi de 1989.

La seconde est une interdiction de louer, qui procède du critère de décence défini à l'article 6 de la loi de 1989, tel qu'il résulte de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et résilience. Le calendrier est celui-ci : les logements de classe G ne peuvent plus être proposés à la location depuis le 1er janvier 2025, ceux de classe F ne pourront plus l'être à compter du 1er janvier 2028, et ceux de classe E à compter du 1er janvier 2034. Un calendrier décalé s'applique outre-mer, avec la classe G au 1er janvier 2028 et la classe F au 1er janvier 2031.

Ce calendrier n'a pas été modifié. Il circule régulièrement des annonces de report ou de moratoire, généralement fondées sur des propositions de loi qui n'ont pas abouti. À la date de rédaction de ce dossier, aucune loi de 2025 ou de 2026 n'a repoussé ces échéances. L'interdiction joue aux contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après la date applicable, et non aux baux en cours.

Le DPE a changé de méthode au 1er janvier 2026

Le vrai changement récent n'est pas dans le calendrier des interdictions, il est dans la façon de calculer l'étiquette. Un arrêté du 13 août 2025 a modifié le facteur de conversion de l'énergie finale en énergie primaire pour l'électricité, retenu dans le diagnostic de performance énergétique, en le ramenant de 2,3 à 1,9. Ces dispositions s'appliquent depuis le 1er janvier 2026.

Le point opérationnel pour un gestionnaire est le suivant : les diagnostics établis avant cette date restent valables jusqu'à leur échéance, et un mécanisme d'attestation permet de les mettre à jour sans nouvelle visite. Avant de conclure qu'un bien est inlouable, il vaut donc la peine de vérifier si son diagnostic peut être réédité selon la méthode en vigueur. Les seuils des étiquettes eux-mêmes n'ont pas été modifiés à cette occasion : c'est le mode de calcul qui a changé, pas le barème.

Les pièces exigibles et la sélection du candidat

L'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 interdit d'exiger du candidat à la location ou de sa caution des documents autres que ceux figurant sur une liste fixée par décret. Le texte applicable est le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, modifié notamment par le décret n° 2022-1014 du 19 juillet 2022, qui comporte deux annexes, l'une pour le candidat, l'autre pour la caution.

Le manquement à l'article 22-2 est sanctionné par une amende administrative prononcée par le représentant de l'État dans le département. C'est une sanction administrative distincte des suites civiles et pénales de la discrimination, et elle peut être prononcée sans qu'aucune discrimination ait été établie : la seule demande d'une pièce hors liste suffit à caractériser le manquement. Ces règles, le contrat type, les diagnostics du bail et les mécanismes d'encadrement figurent au programme de la formation ALUR, dans les modules consacrés au droit locatif et à la non-discrimination.