Complément de loyer : définition et règles en 2026

Que dit l'article 140 de la loi ELAN sur le complément de loyer ?

Dans les territoires où s'applique l'encadrement des loyers, le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. Le B du III de l'article 140 permet d'y ajouter un complément pour les logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Le texte pose trois règles de structure. Le montant du complément et les caractéristiques qui le justifient sont mentionnés au contrat de bail. Lorsqu'un complément est appliqué, le loyer s'entend comme la somme du loyer de base et du complément. Et un complément ne peut pas être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.

Cette dernière règle est souvent ignorée. Le complément n'est pas une variable d'ajustement : le loyer de base doit d'abord être porté au plafond, puis le complément s'ajoute au-dessus. Un bail qui affiche un loyer de base sous le plafond assorti d'un complément est irrégulier.

Les neuf caractéristiques qui interdisent tout complément

L'article 140, modifié en dernier lieu par la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022, dresse une liste de caractéristiques qui interdisent tout complément, quelles que soient les qualités du logement par ailleurs. Aucun complément ne peut être appliqué lorsque le logement présente des sanitaires sur le palier, des signes d'humidité sur certains murs, ou un niveau de performance énergétique de classe F ou G.

La liste continue : des fenêtres laissant anormalement passer l'air hors grille de ventilation, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou des inondations provenant de l'extérieur du logement, des problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois, une installation électrique dégradée, ou une mauvaise exposition de la pièce principale.

Passez cette grille avant même de discuter du montant avec le bailleur. Deux points se vérifient en quelques minutes : l'étiquette du diagnostic de performance énergétique, déjà au dossier, et le vis-à-vis, que vous constatez à la visite. Dans les collectivités d'outre-mer régies par l'article 73 de la Constitution, la loi n° 2025-534 du 13 juin 2025 ajoute qu'aucun complément ne peut s'appliquer à un logement non décent.

Quelles caractéristiques peuvent justifier un complément ?

Le loyer de référence est le loyer médian constaté par l'observatoire local des loyers pour la catégorie et le secteur. Tout ce qui est ordinaire dans ce secteur est donc déjà dans le chiffre. Un élément courant dans le secteur, comme un ascenseur, un parquet ou une cuisine équipée, ne distingue pas le logement des logements de la même catégorie.

Mieux vaut avancer des caractéristiques objectives, matérielles et durables, par exemple un espace extérieur privatif d'une ampleur inhabituelle pour la catégorie, une hauteur sous plafond très supérieure à celle des logements comparables, une vue exceptionnelle et pérenne, un équipement rare attaché au logement. Un avantage qui peut disparaître avec une construction voisine ne fonde pas un supplément durable.

Pour un meublé, l'arrêté fixe déjà des loyers de référence propres aux logements meublés, et le IV de l'article 140 précise que le complément tient compte des équipements et services associés aux logements meublés. Le complément d'un meublé se justifie donc, comme pour un logement vide, par comparaison avec les logements meublés de la même catégorie.

Comment le locataire conteste, et qui doit prouver

Le locataire dispose de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation, sauf s'il s'agit d'un bail mobilité. En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort justifiant le complément, par comparaison avec les logements de la même catégorie du même secteur.

En cas de conciliation, le loyer est celui fixé par le document de conciliation. En l'absence de conciliation, le locataire dispose de trois mois à compter de la réception de l'avis de la commission pour saisir le juge d'une demande en annulation ou en diminution du complément. Le juge peut soulever d'office l'absence de saisine préalable de la commission.

Dans les deux cas, le loyer qui résulte de la conciliation ou du jugement s'applique à compter de la prise d'effet du bail. Le bailleur restitue donc les compléments perçus depuis l'entrée du locataire s'ils sont réduits ou annulés.

Ce que le gestionnaire doit rédiger et conserver

La charge de la preuve pèse sur le bailleur : la motivation se rédige avant de se chiffrer. Écartez le vocabulaire commercial (standing, prestations haut de gamme, bien d'exception), qui ne décrit rien de vérifiable. Nommez la caractéristique, donnez sa mesure quand elle en a une, précisez son caractère privatif et durable, et expliquez en une phrase pourquoi elle sort de l'ordinaire dans ce secteur.

Au dossier du lot, conservez les photographies datées, le plan, le mesurage, l'extrait de l'arrêté et tout élément de comparaison du secteur. Vérifiez aussi le loyer de base : s'il a été mal calculé, par exemple sur une surface surévaluée, le locataire peut contester à la fois le loyer de base et le complément.

Le complément est le point du dossier où la pression du bailleur est la plus forte. Un complément non justifié ne résiste pas à la contestation, expose le bailleur à une restitution depuis le début du bail et engage la responsabilité du mandataire au titre de son devoir de conseil. Refuser un complément indéfendable est une réponse professionnelle.

Le complément au renouvellement du bail

Le VI de l'article 140 organise le renouvellement. Une action en diminution peut être engagée si le loyer fixé au bail, hors complément, dépasse le loyer de référence majoré en vigueur. Le texte vise ici le loyer hors complément ; il ne prévoit pas de règle propre au complément lors du renouvellement.

Si la vue qui justifiait le complément a disparu après une construction voisine, la motivation écrite au bail ne correspond plus au logement. Relisez la motivation du bail avant chaque renouvellement et mettez à jour les pièces du dossier.

Exemple chiffré : un dernier étage avec terrasse

Exemple fictif. Un trois-pièces de 50 m² se trouve dans un secteur où le loyer de référence majoré de sa catégorie est de 25 € par mètre carré. Le loyer de base est donc porté au plafond, soit 1 250 € par mois. Le logement dispose d'une terrasse privative de 40 m², dans un secteur d'immeubles anciens sans espaces extérieurs ; son étiquette énergétique est C et aucun des neuf cas d'interdiction n'est présent.

Le bailleur peut appliquer un complément, par exemple 120 €, motivé au bail : terrasse privative de 40 m², accessible depuis le séjour, caractéristique absente des logements de la même catégorie du secteur. Le loyer total est de 1 370 €, présenté en deux lignes : loyer de base 1 250 €, complément 120 €.

Si le diagnostic classait le logement en F, ou si un immeuble se dressait à huit mètres des fenêtres du séjour, aucun complément ne serait possible, terrasse ou non.

Questions fréquentes : complément de loyer

Les textes de référence

• Article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018legifrance.gouv.fr
• Article 1 de la loi n° 2025-534 du 13 juin 2025legifrance.gouv.fr
• Service-public.gouv.fr, encadrement des loyers en zone tendue (fiche F1314)service-public.gouv.fr