Commandement de payer : définition et règles en 2026

Les six mentions imposées par l'article 24

Le I de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dresse la liste. Le commandement contient, à peine de nullité : la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ; le montant mensuel du loyer et des charges ; le décompte de la dette ; l'avertissement qu'à défaut de paiement ou de demande de délais, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation du bail et d'expulsion.

S'y ajoutent deux informations sur les droits du locataire : la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, pour solliciter une aide financière ; la possibilité de saisir à tout moment le juge pour demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Le commandement n'est pas un titre exécutoire. Il ne permet aucune saisie et ne vaut pas résiliation. Il somme de payer, informe le locataire de ses droits et fait courir le délai. Il rappelle au locataire qu'il peut solliciter le fonds de solidarité pour le logement, et il est signifié à la caution s'il y en a une.

Qui le délivre, à qui, et dans quel délai ?

Le commandement est un acte de commissaire de justice. Une lettre recommandée du bailleur ou du gestionnaire est une mise en demeure, pas un commandement : elle ne fait pas courir le délai de la clause résolutoire.

Faites-le délivrer à chaque preneur au bail, et en colocation à chaque colocataire. Si une caution garantit le bail, le commandement doit lui être signifié dans les quinze jours de sa signification au locataire. À défaut, selon l'article 24, la caution ne peut être tenue des pénalités ou intérêts de retard.

Le délai de six semaines vaut pour les baux conclus depuis la loi du 27 juillet 2023. Pour un bail en cours à cette date, la Cour de cassation a indiqué, dans un avis du 13 juin 2024 n° 24-70.002, que la loi n'a pas modifié les délais écrits dans les clauses contractuelles. Le délai à mentionner est alors celui de la clause. L'avis ne tranche pas le cas d'un bail reconduit tacitement ou renouvelé après l'entrée en vigueur de la loi.

Le signalement à la CCAPEX et les formalités avant l'audience

Le commandement déclenche aussi un dispositif de prévention. Pour un bailleur personne physique ou une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le commissaire de justice signale le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives lorsque le locataire est en impayé depuis deux mois sans interruption, ou lorsque sa dette atteint deux fois le loyer mensuel hors charges.

Pour les autres bailleurs personnes morales, le II de l'article 24 impose un délai de deux mois entre la saisine de cette commission et l'assignation aux fins de constat de la résiliation, sous peine d'irrecevabilité.

Enfin, quel que soit le bailleur, l'assignation est notifiée au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité, afin qu'un diagnostic social et financier soit réalisé et transmis au juge.

Le décompte : ce qu'on peut réclamer et ce qu'on ne peut pas

Le décompte est la mention la plus exposée. Il ne comporte que des sommes dues et justifiables : loyers, charges et, le cas échéant, dépôt de garantie non versé. L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrite la clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance, ou des frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il interdit aussi les amendes et pénalités pour infraction au bail.

Une régularisation de charges ne figure au décompte que si elle est appuyée sur les pièces justificatives. Une réparation locative n'y figure pas : la clause ne vise que le loyer, les charges et le dépôt de garantie. Une révision de loyer n'y figure que si la clause du bail la permettait et qu'elle a été demandée à temps.

Surveillez aussi la prescription. Selon l'article 7-1, les actions dérivant du bail se prescrivent par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits. L'action du bailleur en révision du loyer se prescrit un an après la date de révision prévue au bail.

Après le commandement : les scénarios

Si le locataire paie l'intégralité dans le délai, la clause ne joue pas. Le bail continue. Conservez l'acte et la preuve du paiement, et informez le bailleur, ainsi que l'assureur ou la garantie s'il y en a une.

Si le locataire paie partiellement, le commandement n'est pas purgé : la clause peut jouer pour le solde. Votre décompte doit intégrer le versement et indiquer à quoi il a été imputé. Si rien n'est payé dans le délai, la clause est acquise, mais seul le juge peut la constater, et il peut accorder des délais qui en suspendent les effets.

Ne confondez pas ce commandement avec le commandement de quitter les lieux, délivré après le jugement d'expulsion. Selon l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, l'expulsion d'un lieu habité ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit ce second commandement, sauf exceptions prévues par le texte.

Exemple : le calendrier d'un commandement

Cas fictif. Un bail signé en janvier 2025, garanti par une caution, comporte une clause résolutoire conforme à la loi actuelle. Le locataire doit trois mois de loyer. Le commandement est signifié au locataire le lundi 2 mars 2026.

La caution doit recevoir sa signification au plus tard le 17 mars 2026, quinze jours après. Le délai de six semaines, soit 42 jours, expire le 13 avril 2026. Sans paiement intégral à cette date, le bailleur peut assigner pour faire constater la résiliation, en notifiant l'assignation au préfet au moins six semaines avant l'audience.

Si le bail avait été signé en juin 2023 pour trois ans, avec une clause de deux mois, il serait un bail en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi : le délai mentionné au commandement aurait dû être de deux mois, conformément à l'avis de la Cour de cassation. Pour un bail reconduit ou renouvelé après le 29 juillet 2023, l'avis ne tranche pas. Le gestionnaire qui transmet le dossier au commissaire de justice joint donc toujours le bail, l'acte de cautionnement et un décompte daté.

Questions fréquentes : commandement de payer

Les textes de référence

• Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécutionlegifrance.gouv.fr
• Cour de cassation, troisième chambre civile, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002legifrance.gouv.fr