Loi Carrez : définition et règles en 2026

Que dit l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ?

L'article 46 impose que toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, et tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot, mentionne la superficie de la partie privative. Le compromis de vente est donc concerné, comme l'acte authentique.

Le texte écarte trois catégories : les caves, les garages et les emplacements de stationnement. Il écarte aussi les lots ou fractions de lots dont la superficie est inférieure à un seuil fixé par décret. Ce seuil figure à l'article 4-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 : 8 mètres carrés.

L'article 46 organise deux sanctions distinctes. L'absence de toute mention permet de demander la nullité de l'acte. Une mention erronée permet de demander une diminution du prix. Ce sont deux actions différentes, avec deux délais différents.

Comment se calcule la superficie Carrez ?

L'article 4-1 du décret du 17 mars 1967 définit la superficie de la partie privative. C'est la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Le même article écarte les planchers des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Une chambre sous rampant perd donc toute la bande où l'on ne tient pas debout. Une mezzanine se mesure selon la même règle.

Deux critères commandent tout : clos et couvert. Un balcon ou une terrasse ne sont ni l'un ni l'autre et ne comptent pas. Une véranda close et couverte entre dans la superficie privative. Un lot de moins de 8 m², comme une chambre de service isolée, n'entre pas dans le calcul.

Superficie Carrez et surface habitable : ne pas confondre

La surface habitable est définie à l'article R. 156-1 du code de la construction et de l'habitation. Elle sert au bail d'habitation et aux annonces de location. Elle part de la même logique de déduction, mais elle exclut expressément les vérandas, les combles non aménagés, les caves, les sous-sols et les loggias.

Les deux chiffres peuvent donc être exacts en même temps et différents. Pour un même appartement, la superficie privative peut être la plus élevée, puisqu'elle compte par exemple une véranda close et couverte. Recopier l'une à la place de l'autre est une erreur de mesure, et elle coûte au bailleur comme au vendeur.

La loi Carrez ne concerne que les lots de copropriété. Une maison individuelle hors copropriété n'y est pas soumise. Une maison constituant un lot d'une copropriété horizontale, elle, y est soumise.

Mention absente ou erronée : nullité et diminution du prix

Si la promesse ne mentionne aucune superficie, le bénéficiaire de la promesse ou l'acquéreur peut agir en nullité. Il doit le faire au plus tard un mois après l'acte authentique constatant la vente. La signature d'un acte authentique qui mentionne la superficie lui fait perdre le droit d'agir en nullité contre l'avant-contrat muet.

Si la superficie réelle est supérieure à celle de l'acte, le vendeur ne peut réclamer aucun supplément de prix. Si elle est inférieure de plus d'un vingtième, le vendeur supporte, à la demande de l'acquéreur, une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L'action en diminution du prix doit être engagée dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique, à peine de déchéance. L'article 4-3 du décret oblige le notaire à remettre aux parties, le jour de la signature, une copie de la clause mentionnant la superficie et des dispositions de l'article 46 lorsqu'elles ne sont pas reprises dans l'acte.

Ce que l'agent immobilier doit vérifier

Demandez le mesurage dès la prise de mandat. Vérifiez qui l'a réalisé, à quelle date, et sur quel périmètre. Un mesurage ancien ne tient pas compte d'une cloison abattue, d'une véranda fermée ou d'un comble aménagé depuis.

Contrôlez la liste des lots vendus. Une cave et un parking n'entrent pas dans l'obligation. Un lot de moins de 8 m² est exclu du calcul. Le compromis doit indiquer la superficie lot par lot, telle qu'elle résulte du mesurage, sans arrondi favorable.

Ne reprenez jamais la surface d'une annonce ou d'un ancien titre sans document. La diminution du prix est à la charge du vendeur, mais celui-ci cherchera ensuite qui lui a fourni le chiffre. Un agent qui a mesuré lui-même ou recopié une surface invérifiable s'expose à voir sa responsabilité recherchée.

Les erreurs qui coûtent cher

Additionner la cave ou un petit lot à la superficie. La cave est exclue de l'obligation et un lot de moins de 8 m² est exclu du calcul. Les ajouter gonfle la superficie mentionnée et prépare une diminution du prix.

Mesurer au sol sans tenir compte des rampants. Sous 1,80 mètre de hauteur, la surface disparaît. Dans un dernier étage mansardé, cet écart peut suffire à dépasser le vingtième.

Se fier à un mesurage qui ne correspond plus au lot. Une véranda fermée après coup, une cloison supprimée, un comble aménagé : la superficie a changé, le document ne l'a pas suivie. Un mesurage se refait après chaque modification du lot, avant la signature du compromis.

Exemple chiffré : la règle du vingtième

Exemple fictif : un lot est vendu 240 000 € avec une superficie privative de 60 m² mentionnée à l'acte. Un vingtième de 60 m² représente 3 m². La tolérance s'arrête donc à 57 m².

Premier cas, un nouveau mesurage donne 57,5 m². L'écart de 2,5 m² ne dépasse pas un vingtième. L'acquéreur n'obtient rien.

Second cas, le mesurage donne 56,5 m². L'écart de 3,5 m² dépasse un vingtième. La diminution est proportionnelle à toute la moindre mesure, pas seulement à la part qui excède la tolérance : 240 000 € multipliés par 3,5 et divisés par 60, soit 14 000 €. L'acquéreur doit agir dans l'année qui suit l'acte authentique.

Questions fréquentes : loi carrez

Les textes de référence

• Article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967legifrance.gouv.fr
• Article 4-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967legifrance.gouv.fr
• Article 4-3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967legifrance.gouv.fr
• Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriétélegifrance.gouv.fr
• Article R. 156-1 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr