Déontologie immobilière : ce que le code impose et ce qu'il n'impose pas

Le code de déontologie de 2015, texte de référence

Le décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 fixe les règles constituant le code de déontologie applicable aux personnes exerçant les activités de transaction et de gestion des immeubles et des fonds de commerce. Il s'applique aux titulaires de la carte professionnelle, à leurs représentants légaux et statutaires, aux directeurs d'établissement et aux collaborateurs habilités : le même périmètre de personnes que l'obligation de formation.

Le texte est court, et c'est ce qui le rend utilisable. Il énumère des devoirs plutôt que des procédures : éthique professionnelle, respect des lois et règlements, compétence, organisation et gestion de l'entreprise, transparence, confidentialité, défense des intérêts en présence, conflit d'intérêts, confraternité, règlement des litiges.

Chacun de ces devoirs se traduit par des gestes concrets. La transparence, par exemple, impose que le professionnel fasse connaître sa qualité, l'étendue de son mandat et le montant de sa rémunération : c'est cette règle, et non un usage commercial, qui commande l'affichage des honoraires et la mention du mandat dans une annonce.

Les deux heures minimum, et ce qu'elles couvrent exactement

L'article 3 du décret de 2016, dans sa rédaction issue du décret n° 2020-1259 du 14 octobre 2020, impose au moins deux heures portant sur les règles déontologiques autres que la non-discrimination à l'accès au logement, et au moins deux heures portant sur cette dernière. Ce sont deux blocs séparés. Il est prudent que l'attestation les isole ; le décret ne l'impose pas en ces termes.

Avant le 1er janvier 2021, le texte se contentait d'exiger deux heures de déontologie, la non-discrimination pouvant y être traitée. Beaucoup de programmes et d'articles décrivent encore cet état du droit. Un parcours construit sur l'ancienne rédaction laisse le cycle incomplet, même si le total horaire est atteint.

Ce qu'un manquement déontologique produit réellement

C'est le point sur lequel la documentation du marché se trompe le plus souvent. Le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières a été créé par la loi ALUR et doté d'une commission de contrôle des activités, mais les articles 13-5 à 13-10 de la loi Hoguet qui organisaient cette procédure disciplinaire ont été abrogés par l'article 151 de la loi ELAN du 23 novembre 2018.

Depuis cette date, il n'existe plus d'instance disciplinaire propre à la profession, et les échelles de sanctions décrites en ligne, du rappel à l'ordre à l'interdiction temporaire d'exercer, décrivent un dispositif supprimé. Ce qui subsiste est de droit commun : la responsabilité civile devant le juge, la responsabilité pénale quand un manquement constitue une infraction, et la relation contractuelle avec le client.

Le code de déontologie garde donc toute sa portée, mais elle passe par ces canaux. Un manquement se plaide, il ne se juge pas devant un ordre professionnel qui n'existe pas.

Éthique et déontologie ne sont pas la même chose

La déontologie est un ensemble de règles écrites et opposables. L'éthique est ce qui décide quand aucune règle ne tranche, ce qui est le cas le plus fréquent en agence : accepter un mandat sur un bien qu'on sait surévalué, informer un acquéreur d'un projet d'urbanisme qu'on est seul à connaître, ou refuser une mission pour laquelle on n'a pas la compétence.

Le devoir de compétence du code de 2015 rejoint ici l'éthique : un professionnel doit refuser une mission qu'il n'est pas en mesure de traiter. C'est une règle écrite, mais son application dépend d'une appréciation personnelle que personne d'autre ne fera à sa place.