Code de déontologie des professionnels de l'immobilier : définition et règles en 2026

Que contient le code de déontologie immobilier ?

L'article 1er du décret n° 2015-1090 vise les personnes qui exercent les activités de l'article 1er de la loi Hoguet, titulaires d'une carte professionnelle ou ayant fait la déclaration préalable de l'article 8-1 de cette loi. Lorsque ces personnes sont des sociétés, leurs représentants légaux et statutaires sont soumis aux mêmes règles. Les règles elles-mêmes figurent dans une annexe intitulée « Code de déontologie des agents immobiliers, des administrateurs de biens, des syndics de copropriété et des marchands de listes ».

Dans sa version en vigueur depuis le 12 avril 2019, modifiée par l'article 14 du décret n° 2019-298 du 10 avril 2019, l'annexe compte onze articles : champ d'application, éthique professionnelle, respect des lois et règlements, compétence, organisation et gestion de l'entreprise, transparence, confidentialité, défense des intérêts en présence, conflit d'intérêts, confraternité, règlement des litiges.

L'article 1er du code distingue quatre activités, exercées à titre habituel, même accessoire, sur les biens d'autrui : l'agent immobilier (1° à 5° et 8° de l'article 1er de la loi), l'administrateur de biens (6°), le syndic de copropriété (9°) et le marchand de listes (7°). Une même règle s'applique donc au négociateur en transaction comme au gestionnaire de copropriété.

Éthique, respect des lois et compétence : les devoirs de base

L'article 2 demande d'exercer « avec conscience, dignité, loyauté, sincérité et probité ». Il interdit aussi tout comportement, action ou omission qui porterait préjudice à l'ensemble de la profession. Il ajoute que le professionnel s'attache, par son comportement et ses propos, à donner la meilleure image de sa profession.

L'article 3 impose le strict respect des lois et du code, et cite quatre engagements : ne commettre aucune des discriminations de l'article 225-1 du code pénal, veiller aux obligations de lutte contre le blanchiment de l'article L. 561-2 du code monétaire et financier, respecter la loi informatique et libertés du 6 janvier 1978, et refuser son concours à l'élaboration d'actes frauduleux.

L'article 4 exige les connaissances théoriques et pratiques nécessaires, une veille sur les évolutions législatives et la connaissance des marchés. Le professionnel suit sa propre formation continue et veille à celle de ses collaborateurs habilités et de ses directeurs d'établissement. Il refuse les missions pour lesquelles il n'a pas la compétence, ou fait appel à une personne extérieure qualifiée, en informant son client de son identité.

Transparence et confidentialité : ce que vous devez dire, et taire

L'article 6 impose une information exacte, intelligible et complète sur vos activités, vos services accessoires, les montants et modes de calcul de vos honoraires, vos compétences et vos qualifications. Il ajoute quatre obligations : présenter la carte professionnelle à toute personne intéressée (attestation d'habilitation pour les collaborateurs, récépissé de déclaration pour les directeurs d'établissement), tenir à disposition l'identité des intervenants, communiquer à première demande les coordonnées de l'assureur de responsabilité civile professionnelle et du garant, et préciser qu'un avis de valeur ne constitue pas une expertise.

L'article 7 organise la confidentialité. Le professionnel fait preuve de prudence et de discrétion dans l'usage des données personnelles et des informations sur ses mandants ou des tiers, et dans la divulgation des éléments du mandat. Ses collaborateurs et directeurs d'établissement doivent agir de même.

Trois exceptions sont prévues : une disposition légale ou réglementaire oblige ou autorise la communication, notamment pour témoigner en justice ; les personnes intéressées vous délient de l'obligation ; vous devez vous défendre en matière judiciaire ou disciplinaire.

Défense des intérêts, conflit d'intérêts et confraternité

L'article 8 vous demande de promouvoir les intérêts légitimes du mandant tout en respectant ceux des autres parties. Six engagements suivent : des actes sous seing privé qui traduisent sans équivoque l'accord des parties, la prudence, une information suffisante pour une décision libre et éclairée, un compte rendu régulier, la transmission rapide de toute proposition répondant au mandat, et la remise dans un délai raisonnable des fonds et documents revenant au mandant.

L'article 9 traite le conflit d'intérêts. Vous ne pouvez pas acquérir, ni faire acquérir par un proche ou une structure dans laquelle vous avez une participation, un bien dont vous avez le mandat, sauf à en informer le mandant. Vous signalez votre qualité quand vous vendez un bien qui vous appartient. Vous n'évaluez pas un bien dans lequel vous avez un intérêt sans le dire dans l'avis de valeur. Vous ne percevez aucun avantage sur une dépense engagée pour un mandant sans son accord préalable. Vous révélez enfin vos liens capitalistiques ou juridiques avec les banques ou entreprises dont vous proposez les services.

Les articles 10 et 11 complètent l'ensemble. Pas de dénigrement d'un confrère, pas d'incitation de ses clients à rompre, pas d'avis sur ses pratiques sans y avoir été invité. Les litiges se règlent d'abord à l'amiable, et chaque réclamation reçoit une réponse de bonne foi dans un délai raisonnable.

Qui contrôle le respect du code, et que risquez-vous ?

La loi Hoguet ne prévoit plus de juridiction disciplinaire qui prononcerait des sanctions graduées. Depuis la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, l'article 13-3 rattache au Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières une commission de contrôle. Elle instruit les cas de pratiques abusives portés à la connaissance du conseil et rédige un rapport. Le conseil peut décider de transmettre ce rapport à l'autorité administrative chargée de la concurrence et de la consommation, selon l'article 8-3 de la loi.

Le risque est d'abord civil : le client qui subit un préjudice peut en demander réparation devant le juge, et l'assurance de responsabilité civile professionnelle exigée par l'article 3 de la loi Hoguet couvre les conséquences pécuniaires de cette responsabilité. Le risque est pénal lorsque le comportement constitue aussi une infraction, par exemple une discrimination punie par l'article 225-2 du code pénal. Il est enfin contractuel : révocation du mandat, honoraires contestés.

Le code a aussi un effet sur la carte. L'article 3-1 de la loi Hoguet interdit de la renouveler si la formation continue n'est pas justifiée, et cette formation comprend des heures de déontologie.

Ce que l'agence doit mettre en place

Écrivez vos règles. Un barème d'honoraires lisible, une mention type sur chaque avis de valeur rappelant qu'il ne constitue pas une expertise, un modèle de lettre informant le mandant de votre projet d'achat ou de celui d'un proche, une fiche de déclaration des liens avec les partenaires bancaires ou artisans. Ces documents prouvent, le jour d'une réclamation, que l'article 6 et l'article 9 étaient appliqués.

Contrôlez vos collaborateurs. L'article 5 vous demande de vérifier qu'un collaborateur habilité remplit les conditions légales et, s'il n'est pas salarié, qu'il est inscrit au registre spécial des agents commerciaux et assuré en responsabilité civile professionnelle. L'étendue des pouvoirs doit figurer clairement dans l'attestation d'habilitation ou dans l'acte qui nomme un directeur d'établissement.

Tenez un registre des réclamations, avec la date de réception, la réponse et sa date d'envoi. Conservez aussi les attestations de formation de chaque collaborateur. Ces deux pièces répondent aux articles 4 et 11.

La formation en déontologie : deux heures sur trois ans

L'article 3 du décret n° 2016-173 du 18 février 2016, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2021, impose au cours de trois années consécutives d'exercice au moins deux heures sur la non-discrimination à l'accès au logement et au moins deux heures sur les autres règles déontologiques. Ces heures s'inscrivent dans l'obligation globale de 14 heures par an ou 42 heures sur trois années consécutives d'exercice.

Les deux blocs ne se compensent pas. Une formation de quatre heures sur la seule non-discrimination ne couvre pas les deux heures de déontologie générale. Vérifiez que l'attestation désigne clairement chaque thème et sa durée.

Questions fréquentes : code de déontologie des professionnels de l'immobilier

Les textes de référence

• Décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 fixant les règles constituant le code de déontologielegifrance.gouv.fr
• Annexe du décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 (code de déontologie)legifrance.gouv.fr
• Article 13-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970legifrance.gouv.fr
• Article 13-3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970legifrance.gouv.fr
• Article 3 du décret n° 2016-173 du 18 février 2016legifrance.gouv.fr
• Article 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970legifrance.gouv.fr