Usufruit : définition et règles en 2026

Que peut faire l'usufruitier d'un logement ?

L'usufruitier jouit du bien comme un propriétaire. Il peut l'habiter lui-même, le prêter ou le louer. L'article 595 du code civil le dit en une phrase : l'usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit.

Il perçoit les revenus du bien. L'article 582 lui donne le droit de jouir de toute espèce de fruits, naturels, industriels ou civils. L'article 584 range les loyers des maisons parmi les fruits civils. Pour un appartement loué, c'est donc l'usufruitier qui encaisse les loyers.

Sa liberté a une limite : la substance du bien, qu'il doit conserver. Il ne peut pas vendre la pleine propriété, qui ne lui appartient pas. Il ne cède que son propre droit, et celui-ci prend fin, au plus tard, à son décès.

Ce que l'usufruitier doit payer et entretenir

L'article 605 du code civil limite l'usufruitier aux réparations d'entretien. Les grosses réparations, énumérées par l'article 606 (gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, murs de soutènement et de clôture en entier), restent au nu-propriétaire. L'usufruitier en devient débiteur si elles résultent de son propre défaut d'entretien depuis l'ouverture de l'usufruit.

L'article 608 lui impose toutes les charges annuelles du bien pendant sa jouissance, telles que les contributions. La taxe foncière lui revient. En copropriété, la répartition des appels de fonds entre entretien et gros travaux se discute souvent : la loi donne le principe, la pratique impose de le traduire poste par poste avec le notaire ou le syndic.

L'usufruitier ne peut rien réclamer pour ses améliorations. L'article 599 précise qu'à la cessation de l'usufruit, il ne peut demander aucune indemnité pour les améliorations qu'il prétendrait avoir faites, même si la valeur du bien a augmenté. Il peut seulement enlever les ornements qu'il a fait poser, à charge de remettre les lieux dans leur état d'origine.

Entrée en jouissance : inventaire, état des lieux et caution

L'article 600 du code civil impose à l'usufruitier de faire dresser, avant d'entrer en jouissance, un inventaire des meubles et un état des immeubles, en présence du propriétaire ou celui-ci dûment appelé. Ce document fixe l'état de départ. Il tranche plus tard la question de savoir si un désordre existait déjà ou s'il vient d'un défaut d'entretien.

L'article 601 lui demande aussi de donner caution de jouir raisonnablement, sauf dispense par l'acte qui constitue l'usufruit. Le texte dispense lui-même le vendeur ou le donateur qui se réserve l'usufruit, ainsi que les père et mère ayant l'usufruit légal des biens de leurs enfants.

En pratique, ces formalités sont souvent oubliées dans les familles. Leur absence ne prive pas l'usufruitier de son droit, mais elle complique toute discussion ultérieure sur les travaux. Un état des immeubles daté, même sommaire, protège l'usufruitier comme le nu-propriétaire.

L'usufruit du conjoint survivant et le quasi-usufruit

Au décès d'un époux qui laisse des enfants, l'article 757 du code civil permet au conjoint survivant de choisir l'usufruit de la totalité des biens existants ou la propriété du quart, lorsque tous les enfants sont issus des deux époux. En présence d'un ou plusieurs enfants qui ne sont pas issus des deux époux, le texte ne lui ouvre que la propriété du quart.

Le quasi-usufruit porte sur des choses qui se consomment par l'usage, comme l'argent. L'article 587 permet alors à l'usufruitier de s'en servir, à charge de rendre à la fin de l'usufruit des choses de même quantité et qualité, ou leur valeur estimée à la date de la restitution. Il apparaît souvent lorsque le prix de vente d'un bien démembré est remis à l'usufruitier.

Pour les nus-propriétaires, le quasi-usufruit change tout. Ils ne détiennent plus le bien, mais une créance de restitution qu'ils feront valoir au décès de l'usufruitier. Cette créance vaut ce que vaut la succession à ce moment. Le choix entre partage du prix et report de l'usufruit sur le prix se décide avec le notaire, avant la signature.

Exemple chiffré : les loyers au décès de l'usufruitier

L'article 586 du code civil prévoit que les fruits civils s'acquièrent jour par jour et appartiennent à l'usufruitier à proportion de la durée de son usufruit. Les loyers d'un mois en cours se partagent donc à la date du décès.

Exemple fictif : un appartement est loué 900 € par mois, payables le 1er. L'usufruitière décède le 10 d'un mois de 30 jours. Les dix premiers jours de loyer, soit 300 €, reviennent à sa succession. Les vingt jours suivants, soit 600 €, reviennent au nu-propriétaire devenu plein propriétaire.

Le gestionnaire qui a encaissé le loyer le 1er du mois doit donc ventiler la somme. Il reverse la part de la succession au notaire chargé du règlement, et la part du nouveau propriétaire à celui-ci. La reddition de comptes de fin de mandat fait apparaître ce calcul, pièce par pièce.

Usufruit et impôt sur la fortune immobilière

L'article 968 du code général des impôts pose le principe : un bien grevé d'usufruit entre dans le patrimoine taxable de l'usufruitier pour sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire, lui, ne déclare pas ce bien, sauf exceptions.

Le même article prévoit une imposition répartie entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème de l'article 669 dans des cas limités. C'est le cas notamment de l'usufruit du conjoint survivant issu de l'article 757 du code civil, ou d'une vente avec réserve d'usufruit à un acquéreur qui n'est pas l'une des personnes visées à l'article 751 du code général des impôts. Ce partage cesse si l'usufruit est vendu ou cédé à titre gratuit.

Ces règles ne relèvent pas du conseil de l'agent immobilier. Elles expliquent pourtant certaines réticences d'un vendeur ou d'un acquéreur. Orientez la question vers le notaire ou le conseil fiscal du client, sans chiffrer vous-même l'impôt.

Ce que le professionnel de l'immobilier doit vérifier

En gestion locative, le mandat de gestion d'un logement se signe avec l'usufruitier, titulaire du droit de louer. Mais l'article 595 lui interdit de donner à bail un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal, ou un fonds rural, sans le concours du nu-propriétaire. Pour un local commercial, faites signer les deux, ou obtenez l'autorisation de justice prévue par le même article.

Méfiez-vous des baux longs. Un bail de plus de neuf ans signé par l'usufruitier seul n'oblige le nu-propriétaire, à la fin de l'usufruit, que pour la période de neuf ans en cours. Un renouvellement signé plus de deux ans avant le terme du bail d'une maison est sans effet si son exécution n'a pas commencé avant la fin de l'usufruit.

En transaction, l'usufruitier seul ne peut pas vous confier la vente de la pleine propriété. Vérifiez sur le titre qui détient quoi, puis faites signer le mandat par l'usufruitier et chaque nu-propriétaire. À défaut, vous ne pouvez ni conclure la vente, ni prétendre aux honoraires prévus.

Questions fréquentes : usufruit

Les textes de référence

• Article 578 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article 586 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article 595 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article 608 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article 968 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr