Viager : définition et règles en 2026

Comment fonctionne une vente en viager ?

L'article 1968 du code civil permet de constituer une rente viagère moyennant un immeuble. Le prix se décompose alors en deux flux : le bouquet, versé comptant à la signature, et la rente, versée périodiquement jusqu'au décès du crédirentier. Chaque échéance s'appelle un arrérage.

Bouquet et rente se partagent une même base de calcul. Plus le bouquet est élevé, plus la rente est faible. Le bouquet n'est pas obligatoire : un viager peut se conclure en rente seule. L'article 1976 laisse les parties fixer librement le taux de la rente.

La vente se signe par acte authentique. L'article 710-1 du code civil exige cette forme pour que l'acte soit publié au service de la publicité foncière, et c'est cette publication qui le rend opposable aux tiers. Une clause d'indexation, prévue dans l'acte, permet d'ajuster la rente dans le temps.

Viager occupé ou viager libre : quelle différence ?

En viager libre, l'acquéreur dispose du bien dès la signature. En viager occupé, le vendeur reste chez lui jusqu'à son décès, parce qu'il se réserve soit l'usufruit, soit un droit d'usage et d'habitation. La distinction vient de la pratique : aucun article ne lui est consacré.

Le choix change le prix. Un viager occupé se calcule sur la valeur vénale libre diminuée de la valeur du droit réservé. Aucun texte n'impose cette décote dans le prix ; pour les droits d'enregistrement, l'article 669 du code général des impôts fixe seulement la valeur de l'usufruit selon l'âge de l'usufruitier. L'usufruit permet d'habiter ou de louer. Le droit d'usage et d'habitation permet seulement de se loger, et le titre peut en fixer l'étendue.

L'acte doit donc nommer le droit réservé et en préciser le périmètre : quelles pièces, quelles dépendances, qui paie quels travaux. Un acte qui dit seulement que le vendeur « se réserve l'occupation » prépare un litige.

L'aléa, condition de validité du viager

Le viager repose sur l'aléa : au jour de la signature, personne ne sait combien de temps la rente sera versée, donc personne ne connaît le prix total. Le code civil tire deux conséquences de ce principe.

L'article 1974 prive d'effet le contrat de rente viagère créé sur la tête d'une personne déjà décédée au jour du contrat. L'article 1975 étend cette règle au contrat créé sur la tête d'une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat. Les trois conditions sont cumulatives : maladie au jour du contrat, décès causé par cette maladie, décès dans les vingt jours.

Hors de ce délai, l'aléa reste exigé. Service-public.gouv.fr rappelle que le décès du vendeur doit être imprévisible et que l'acheteur ne doit pas avoir eu connaissance d'une maladie dont le vendeur était atteint à la signature.

Rente impayée : pourquoi la clause résolutoire compte

L'article 1978 du code civil peut surprendre un vendeur. Le seul défaut de paiement des arrérages n'autorise pas le crédirentier à demander le remboursement du capital ni à reprendre le bien. Il peut seulement faire saisir et vendre les biens du débiteur pour assurer le service de la rente.

Le crédirentier peut inscrire dans l'acte une clause résolutoire expresse qui l'autorise à reprendre le bien si plusieurs rentes ne sont plus versées, rappelle service-public.gouv.fr. Elle ne se présume pas : sans elle, l'article 1978 s'applique. Vérifiez sa présence, son mode de déclenchement et le sort des sommes déjà versées.

L'article 1977 ajoute une protection : le crédirentier peut demander la résiliation si le débirentier ne lui donne pas les sûretés stipulées pour l'exécution du contrat. Si l'acquéreur décède le premier, la dette de rente entre dans sa succession : l'héritier qui accepte purement et simplement en répond, selon l'article 785 du code civil.

Comment la rente viagère est-elle imposée ?

L'article 158 du code général des impôts, au 6, ne soumet à l'impôt sur le revenu qu'une fraction des rentes viagères constituées à titre onéreux. Cette fraction dépend de l'âge du crédirentier lors de l'entrée en jouissance de la rente.

Elle est de 70 % si le crédirentier a moins de 50 ans, de 50 % entre 50 et 59 ans inclus, de 40 % entre 60 et 69 ans inclus, et de 30 % au-delà de 69 ans. La fraction est fixée une fois, à l'entrée en jouissance, et ne change plus ensuite. Un vendeur proche d'un anniversaire de seuil a donc intérêt à le savoir avant de fixer la date de signature.

Le bouquet n'est pas un revenu. Il relève, le cas échéant, du régime des plus-values immobilières, point à traiter avec le notaire. Ces seuils fiscaux peuvent être modifiés par une loi de finances : vérifiez l'article 158 avant chaque rendez-vous.

Ce que l'agent immobilier doit faire dans un dossier de viager

Commencez par le projet de vie du vendeur : rester chez lui ou partir. Cette réponse décide entre viager occupé et viager libre, avant tout chiffre. Établissez ensuite la valeur vénale libre avec soin : c'est le seul maillon du calcul que vous maîtrisez entièrement.

Ne prononcez aucun montant de rente en rendez-vous. Le notaire calcule la rente à partir de barèmes, selon notamment l'âge et l'espérance de vie du crédirentier, la valeur du bien et le bouquet, et le chiffre définitif vient de l'acte notarié. Ne posez aucune question médicale. Tenez une chronologie datée du dossier et transmettez au notaire, sans commentaire, toute information de santé déclarée spontanément.

Relisez le projet d'acte avec une liste : droit réservé nommé et délimité, clause résolutoire, clause d'indexation, répartition des charges et des travaux, conditions d'une libération anticipée du logement. Signalez chaque manque au notaire par écrit. Ne pressez jamais une signature.

Exemple chiffré de la fiscalité d'une rente

Exemple fictif : une vendeuse de 81 ans à l'entrée en jouissance perçoit une rente de 800 € par mois, soit 9 600 € par an. Elle a plus de 69 ans : la fraction imposable est de 30 %. Elle déclare 2 880 € au titre de l'impôt sur le revenu.

Un vendeur de 67 ans à l'entrée en jouissance, avec la même rente, relève de la tranche de 60 à 69 ans : la fraction est de 40 %, soit 3 840 € imposables chaque année. Si la rente ne commence qu'après son soixante-dixième anniversaire, la fraction tombe à 30 % pour toute la durée du contrat.

Les montants de rente sont fictifs. Les fractions sont celles de l'article 158 du code général des impôts en vigueur à la date de relecture de cette page.

Questions fréquentes : viager

Les textes de référence

• Article 1975 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article 1976 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article 1978 du code civillegifrance.gouv.fr
• Article 158 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article 1968 du code civillegifrance.gouv.fr
• Fiche « Achat ou vente en viager : quelles sont les règles ? », service-public.gouv.frservice-public.gouv.fr
• Article 669 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article 785 du code civillegifrance.gouv.fr