Visale : définition et règles en 2026

Comment fonctionne la garantie Visale ?

Visale fonctionne en deux temps. Le candidat locataire demande d'abord son visa sur visale.fr, en justifiant de son éligibilité. Le bailleur, ou son gestionnaire, muni de ce visa, demande ensuite le contrat de cautionnement pour le logement concerné.

Le calendrier est impératif. Selon la FAQ bailleurs de Visale, la demande de cautionnement doit être formalisée avant la signature du bail, ou le jour même. Aucune caution ne peut être délivrée si le bail est déjà signé. Le bail doit aussi être signé avant la fin de validité du visa du locataire.

Le dispositif est gratuit pour le bailleur comme pour le locataire. Visale indique qu'il est financé par les cotisations versées par les entreprises du secteur privé à Action Logement. Le bailleur perçoit les sommes garanties sans franchise ni carence, selon les règles du contrat de cautionnement.

Juridiquement, Visale n'est pas une assurance du bailleur. C'est un cautionnement : Action Logement se porte garant du locataire, comme le ferait un proche, et se charge ensuite du recouvrement en qualité de caution subrogée.

Qui peut bénéficier de Visale ?

Côté locataire, la page d'éligibilité de Visale retient au moins une de ces situations : avoir entre 18 et 30 ans ; être salarié de plus de 30 ans embauché depuis moins de six mois hors CDI confirmé, ou gagnant jusqu'à 1 710 € nets par mois, ou en mobilité professionnelle, ou titulaire d'une promesse d'embauche de moins de trois mois ; être éligible au bail mobilité ; être logé par un organisme d'intermédiation locative.

Côté logement, il doit constituer la résidence principale du locataire, sauf bail mobilité, être loué vide ou meublé, être décent et conforme au règlement sanitaire départemental. Il s'agit d'un logement locatif privé non conventionné, sauf ANAH et PLS, situé en France, y compris la Corse, les DROM et Saint-Martin. Visale admet aussi un logement-foyer ou une résidence étudiante ou universitaire pour les jeunes de 18 à 30 ans, et un logement conventionné APL du parc social pour les seuls étudiants et alternants.

Côté bail, il doit être conforme à la loi du 6 juillet 1989 et comporter une clause résolutoire. Il ne peut pas être conclu avec un membre de la famille du bailleur. En colocation, il doit être individualisé pour chaque colocataire. Le loyer, charges comprises, ne doit pas dépasser le maximum garanti pour la localisation du logement.

Ce qui change en 2026 : durée et plafonds

Depuis le 6 janvier 2026, Visale couvre les trois premières années d'occupation du logement. Sur cette période, la FAQ bailleurs indique une couverture jusqu'à 36 mensualités de loyers et charges impayés dans le parc privé, et jusqu'à neuf dans le parc social. Les contrats conclus avant le 6 janvier 2026 restent régis par les conditions convenues lors de leur souscription.

Les loyers maximums garantis, charges comprises, dépendent désormais de trois catégories de localisation : jusqu'à 1 940 € en Île-de-France ; jusqu'à 1 575 € dans les agglomérations de plus de 100 000 habitants, en Corse, dans les DROM et à Saint-Martin ; jusqu'à 1 365 € dans les autres communes. Le forfait étudiant est de 1 000 €, 840 € ou 680 € selon les mêmes catégories. Le loyer garanti est en outre limité à 50 % des ressources du locataire.

Le plafond de ressources des salariés de plus de 30 ans passe de 1 500 € à 1 710 € nets par mois. À l'issue des trois ans, le bailleur peut bénéficier à nouveau de Visale si le locataire reste éligible et fait une nouvelle demande. Pour les dégradations, Visale prend en charge, dans le parc privé, jusqu'à deux mois de loyer et charges inscrits au bail, en complément du dépôt de garantie, pour les dégradations constatées à la sortie du locataire au cours des trois premières années du bail. Hors logements de saisonniers, le parc social n'est pas couvert pour ce risque.

Visale et l'interdiction de cumul des garanties

L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit, à peine de nullité, au bailleur qui a souscrit une assurance ou toute autre forme de garantie des obligations locatives de demander en plus un cautionnement, sauf location à un étudiant ou à un apprenti.

Visale pose sa propre règle, plus stricte. Selon sa FAQ, le bailleur ne peut souscrire sur la même période aucune autre garantie pour les risques couverts, qu'il s'agisse d'une caution personne physique, d'une caution personne morale ou d'une assurance, sous peine de nullité du contrat de cautionnement.

Le dépôt de garantie n'est pas une garantie au sens de ces règles. Visale ne le prend pas en charge, et le bailleur peut le demander au locataire couvert par Visale, sauf dans le cas spécifique du bail mobilité, précise Visale.

Ce que le gestionnaire doit faire en cas d'impayé

La FAQ bailleurs de Visale décrit une chronologie précise. Dès le premier impayé, le bailleur relance le locataire par lettre simple. L'impayé est « constitué » quand deux mois de loyer et charges sont totalement impayés, ou quand le cumul d'impayés partiels dépasse un mois de loyer et charges, aides au logement déduites.

À compter de la constitution, le bailleur adresse au plus tard dans les quinze jours calendaires une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, demandant le règlement sous huitaine. Il déclare l'impayé dans un délai de trente jours calendaires, depuis son espace personnel. Les charges seules ne peuvent pas faire l'objet d'une première déclaration.

Préparez les pièces dès la mise en location : bail, mandat de gestion, pièce d'identité ou extrait Kbis du bailleur, avis de taxe foncière, RIB, puis la lettre recommandée de mise en demeure. Ensuite, les procédures de recouvrement et de résiliation du bail relèvent d'Action Logement, caution subrogée dans les droits du bailleur.

Les erreurs qui privent le bailleur de sa garantie

Signer le bail avant d'avoir obtenu le contrat de cautionnement : la caution ne peut plus être délivrée. Faire signer le bail par un ménage différent de celui qui figure sur le visa : selon Visale, le contrat de cautionnement sera nul lors de la mise en jeu. Si un second titulaire s'ajoute, le locataire doit refaire une demande de visa avant la signature.

Établir un avenant au bail sans réfléchir à ses effets : la FAQ de Visale précise que la garantie prend fin de plein droit dès qu'un avenant est établi. Avant de signer tout avenant, par exemple pour un changement de titulaire ou un nouveau loyer négocié, mesurez avec le bailleur la perte de garantie qu'il entraîne.

Ajouter une caution personne physique « par sécurité » ou laisser passer les délais de mise en demeure et de déclaration : dans les deux cas, le bailleur s'expose à perdre la couverture. Le gestionnaire doit l'en avertir par écrit.

Questions fréquentes : visale

Les textes de référence

• Visale, éligibilité des bailleursvisale.fr
• Visale, éligibilité des locatairesvisale.fr
• Visale, FAQ bailleurs : garanties loyer impayévisale.fr
• Visale, FAQ bailleurs : garanties détériorationsvisale.fr
• Visale, FAQ bailleurs : gestion des impayés de loyervisale.fr
• Visale, avantages pour les bailleursvisale.fr
• Visale : ce qui change en 2026 (6 janvier 2026)visale.fr
• Article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr