TVA immobilière (TVA sur marge) : définition et règles en 2026

Quelles ventes immobilières sont soumises à la TVA ?

L'article 257 du code général des impôts soumet à la TVA les opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles. Deux catégories sont au cœur du régime. Les terrains à bâtir sont ceux sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme, d'un autre document d'urbanisme en tenant lieu, d'une carte communale ou de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme.

Les immeubles neufs sont ceux qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années. Le texte y assimile les immeubles existants qui ont fait l'objet d'une surélévation, ou de travaux qui ont rendu à l'état neuf la majorité des fondations, ou la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage, selon les conditions détaillées par l'article 257.

À l'inverse, l'article 261 exonère les livraisons de terrains qui ne sont pas des terrains à bâtir et les livraisons d'immeubles achevés depuis plus de cinq ans. La revente d'un appartement ancien entre particuliers n'entre donc pas dans la TVA : elle supporte les droits de mutation. Le taux normal de la TVA est fixé à 20 % par l'article 278.

TVA sur le prix total ou TVA sur marge ?

En principe, la TVA se calcule sur le prix total payé par l'acquéreur. Le régime de la marge est une dérogation, prévue par l'article 268 du code général des impôts et commentée au BOFiP sous la référence BOI-TVA-IMM-10-20-10.

Selon ces textes, la marge s'applique à deux cas : la livraison d'un terrain à bâtir, et la livraison d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans pour laquelle le vendeur a opté pour la TVA, comme le permet le 5° bis de l'article 260 auquel renvoie l'article 268. Dans les deux cas, une condition est décisive : l'acquisition du bien par le vendeur ne doit pas avoir ouvert droit à déduction de la TVA.

Le BOFiP précise deux limites. D'abord, un immeuble achevé depuis cinq ans au plus n'est jamais taxé sur la marge, même si le vendeur l'a acquis sans droit à déduction : la TVA porte alors sur le prix total. Ensuite, le régime de la marge est écarté dès que l'acquisition a ouvert droit à déduction, ne serait-ce que partielle.

Comment calculer la TVA sur marge ?

L'article 268 définit la base d'imposition comme la différence entre, d'une part, le prix exprimé et les charges qui s'y ajoutent et, d'autre part, les sommes que le cédant a versées, à quelque titre que ce soit, pour l'acquisition du terrain ou de l'immeuble. Pour un apport, on retient la valeur nominale des actions ou parts reçues.

Le BOFiP précise que le prix d'achat comprend les dépenses supportées à ce titre par l'acquéreur, notamment les droits de mutation, ainsi que la TVA restée à sa charge. Il exclut les autres frais et honoraires grevés d'une TVA déductible. Les charges augmentatives sont celles qui reviendraient au vendeur et que le contrat reporte sur l'acquéreur.

La marge se calcule toutes taxes comprises, puis se convertit hors taxe : marge hors taxe égale montant payé par l'acquéreur, plus charges augmentatives, moins prix d'achat, le tout divisé par 1,20 au taux normal. Si la marge est nulle ou négative, le BOFiP indique que la base d'imposition est prise pour zéro.

Exemple chiffré : un terrain à bâtir revendu par un marchand de biens

Exemple fictif : un marchand de biens achète un terrain à bâtir à un particulier. Il paie 120 000 €, droits de mutation compris. Cette acquisition n'a ouvert aucun droit à déduction. Il revend le terrain 180 000 € toutes taxes comprises à un acquéreur qui veut construire.

La marge toutes taxes comprises est de 180 000 € moins 120 000 €, soit 60 000 €. La marge hors taxe est de 60 000 € divisés par 1,20, soit 50 000 €. La TVA due est de 10 000 €. Si la TVA avait porté sur le prix total, la base hors taxe aurait été de 150 000 € et la taxe de 30 000 €. L'écart de 20 000 € explique pourquoi le régime applicable change l'économie de l'opération.

Pour un terrain divisé en lots, le BOFiP demande de déterminer le prix d'achat de chaque lot à partir du prix d'acquisition des parcelles d'origine, au prorata des surfaces, quote-part des parties communes et des emprises comprise. Une répartition différente n'est admise que si les caractéristiques du terrain la justifient, sans dépasser le coût total d'acquisition.

Ce que l'agent immobilier doit vérifier

Quand le vendeur est un professionnel, marchand de biens, promoteur ou société, posez trois questions avant d'afficher un prix. Le bien est-il un terrain à bâtir, un immeuble neuf ou un immeuble achevé depuis plus de cinq ans ? Quelle est sa date d'achèvement ? L'achat du vendeur a-t-il ouvert droit à déduction ? Les réponses déterminent la base de la taxe et le prix net vendeur.

Annoncez un prix toutes taxes comprises lorsque la TVA s'applique, et écrivez-le dans le mandat et le compromis. Une erreur de régime découverte chez le notaire change le prix net du vendeur ou le coût pour l'acquéreur. Elle fait courir le risque d'une renégociation, voire d'une rupture, et met en cause votre devoir de conseil.

Le calcul de la taxe relève du vendeur et de son conseil fiscal, pas de l'agent. Demandez par écrit le régime retenu et conservez cette réponse dans le dossier de la vente. Vos propres honoraires sont une prestation distincte de la vente : ils suivent leurs propres règles de TVA et d'affichage, sans lien avec le régime du bien vendu.

Ce qui change au 1er janvier 2027 : la recodification de la TVA

L'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 porte recodification de la taxe sur la valeur ajoutée. Modifiée par l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026, elle entre en vigueur le 1er janvier 2027, sauf pour certaines dispositions qui prévoient leur propre date.

Légifrance indique que les articles 257, 268 et 278 du code général des impôts sont abrogés par l'article 9 de cette ordonnance. Les versions des articles 268 et 278 sont affichées comme en vigueur jusqu'au 1er janvier 2027. En 2026, les références citées sur cette page restent donc celles à appliquer.

À partir de 2027, les règles de la TVA immobilière se liront sous une nouvelle numérotation. Avant de citer un article dans un mandat, une annonce ou un courrier à un client, vérifiez la référence en vigueur à la date de l'acte.

Questions fréquentes : tva immobilière (tva sur marge)

Les textes de référence

• Article 257 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article 268 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article 261 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• BOI-TVA-IMM-10-20-10 : opérations immobilières, base d'impositionbofip.impots.gouv.fr
• Ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 portant recodification de la taxe sur la valeur ajoutéelegifrance.gouv.fr