IRL (indice de référence des loyers) : définition et règles en 2026

Que dit la loi sur l'indice de référence des loyers ?

Le I de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 fixe le rôle de l'indice. Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, la variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre.

Le même texte donne sa composition : la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Ce mode de calcul lisse les variations d'un mois sur l'autre et exclut les loyers eux-mêmes, pour éviter qu'ils ne s'alimentent de leur propre hausse.

L'indice est un plafond, pas une obligation. Le bailleur peut réviser moins, ou ne pas réviser du tout. Il ne peut jamais réviser plus, même si la clause du bail prévoit un pourcentage fixe supérieur.

Les dernières valeurs publiées par l'Insee

Selon la série de l'Insee consultée le 11 octobre 2026, l'indice du 2e trimestre 2026 est de 148,37, publié au Journal officiel du 12 juillet 2026. Celui du 1er trimestre 2026 est de 146,60. Celui du 4e trimestre 2025 est de 145,78, et celui du 3e trimestre 2025 de 145,77.

Pour comparer à un an d'intervalle, l'indice du 2e trimestre 2025 était de 146,68 et celui du 1er trimestre 2025 de 145,47. La variation annuelle est donc de 1,15 % pour le 2e trimestre (148,37 ÷ 146,68) et de 0,78 % pour le 1er trimestre (146,60 ÷ 145,47).

L'indice du 3e trimestre 2026 n'est pas encore publié à la date de relecture de cette page. Avant toute révision, reprenez la valeur directement sur la série de l'Insee : une valeur recopiée d'un tableau ancien est la première source d'erreur de calcul.

Quel trimestre retenir pour réviser un bail ?

Le trimestre de référence est celui que désigne le bail. Si le bail ne le précise pas, l'article 17-1 retient comme date de référence celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat. Un bail signé le 20 août 2026 sans précision se réfère ainsi au 2e trimestre, dernier indice publié à cette date.

Distinguez toujours deux dates : le trimestre auquel l'indice se rapporte et la date de sa publication. L'indice du 2e trimestre 2026 se rapporte aux mois d'avril à juin, mais il a été publié en juillet. C'est le trimestre qui compte pour le calcul, pas le mois de publication.

Une fois le trimestre fixé, il ne change plus. Chaque année, on compare la valeur de ce trimestre à celle du même trimestre de l'année précédente. Comparer deux trimestres différents fausse la variation, parfois au détriment du locataire, parfois à celui du bailleur.

L'IRL au-delà de la révision annuelle

L'indice sert aussi lors d'une relocation en zone tendue. L'article 3 du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 interdit que le loyer du nouveau contrat dépasse le dernier loyer appliqué au précédent locataire, sauf exceptions prévues par ce décret : première location, logement inoccupé depuis plus de dix-huit mois, travaux importants ou loyer manifestement sous-évalué. Si aucune révision n'est intervenue dans les douze mois précédant la nouvelle location, ce dernier loyer peut être révisé selon la variation de l'indice, en prenant le dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat.

Il sert encore pour le forfait de charges du meublé de résidence principale. L'article 25-10 de la loi de 1989 prévoit que ce forfait peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. En location nue, en revanche, les provisions sur charges ne s'indexent pas : elles s'ajustent sur la régularisation annuelle.

L'indice ne s'applique pas aux baux commerciaux ou professionnels, qui relèvent d'autres indices traités dans leurs propres entrées. Vérifiez le régime du bail avant de choisir l'indice.

Les erreurs de calcul qui coûtent cher

Première erreur : calculer sur le loyer d'origine du bail au lieu du loyer en vigueur. Le calcul se fait chaque année sur le loyer tel qu'il résulte de la dernière révision appliquée. Repartir du loyer initial avec un indice récent produit un chiffre sans lien avec la règle.

Deuxième erreur : vouloir reconstituer une année sautée. Une révision non demandée dans l'année suivant sa date d'effet est perdue pour l'année écoulée, et la révision demandée ne prend effet qu'à compter de la demande. Comparer l'indice de l'année en cours à celui d'il y a deux ans revient à rattraper une hausse à laquelle le bailleur est réputé avoir renoncé.

Troisième erreur : appliquer la hausse à la date de publication de l'indice. La révision intervient à la date convenue dans le bail ou, à défaut, à l'anniversaire du contrat. La publication de l'indice ne déplace pas cette date ; elle fournit seulement la valeur à utiliser.

Ce que le gestionnaire doit vérifier et conserver

Avant de paramétrer un lot dans le logiciel, lisez la clause de révision du bail : date de révision et trimestre de référence. Ne reprenez pas le paramétrage d'un autre lot du même immeuble ; deux baux signés à des dates différentes n'ont pas forcément le même trimestre.

Pour chaque campagne annuelle, conservez la capture ou l'extrait de la série de l'Insee utilisée, avec sa date de consultation. En cas de contestation, c'est la pièce qui prouve la valeur appliquée. Vérifiez aussi l'étiquette énergétique : le III de l'article 17-1 interdit toute révision des logements classés F ou G dont le bail a été conclu, renouvelé ou reconduit depuis le 24 août 2022, ou après le 1er juillet 2024 outre-mer.

Le risque d'une erreur d'indice est faible par lot mais réel sur un portefeuille. Un trop-perçu se restitue dans le délai de prescription de trois ans de l'article 7-1 de la loi de 1989, et une erreur systématique engage la responsabilité du mandataire envers chaque bailleur.

Exemple chiffré : révision sur le 1er trimestre

Exemple fictif. Un bail prévoit une révision au 1er mai sur l'indice du 1er trimestre. Le loyer en vigueur est de 720 €. L'indice du 1er trimestre 2026 est de 146,60 ; celui du 1er trimestre 2025 était de 145,47.

Le loyer révisé au 1er mai 2026 est de 720 × 146,60 ÷ 145,47, soit 725,59 €. La hausse est de 5,59 € par mois. Le courrier au locataire mentionne les deux valeurs de l'indice, le trimestre de référence et la date d'effet.

Si le gestionnaire avait pris par erreur l'indice du 2e trimestre 2026 (148,37) face à celui du 1er trimestre 2025, il aurait obtenu 734,35 €, soit une hausse de 14,35 € par mois, plus du double de la hausse permise. Le locataire pourrait réclamer le trop-perçu.

Questions fréquentes : irl (indice de référence des loyers)

Les textes de référence

• Insee, série de l'indice de référence des loyers (IRL)insee.fr
• Article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Article 3 du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017legifrance.gouv.fr
• Article 25-10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 (version en vigueur)legifrance.gouv.fr