Zone tendue : définition et règles en 2026

Que dit l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 ?

Le I de l'article 17 vise les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant. Le texte cite trois indices : le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens, le nombre élevé de demandes de logement social par rapport aux emménagements annuels dans ce parc.

Ces zones sont dotées d'un observatoire local des loyers. Un décret fixe la liste des communes comprises dans ces zones. L'expression « zone tendue » n'est pas employée par la loi elle-même, mais elle est devenue l'usage pour désigner ces communes.

Le II du même article rappelle que la fixation du loyer des logements mis en location est libre. La zone tendue ne supprime pas cette liberté pour une première location ; elle encadre surtout l'évolution du loyer d'un locataire à l'autre et peut servir de cadre à l'encadrement des loyers.

Quelle liste de communes appliquer ?

La liste utilisée est celle de l'annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, établie pour la taxe annuelle sur les logements vacants. L'article 1er du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 le dit expressément pour l'encadrement de l'évolution des loyers : les communes concernées sont celles qui figurent au 1° de cette annexe.

Cette annexe a été remplacée par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, en vigueur depuis le 24 décembre 2025. Une commune qui n'était pas en zone tendue en 2025 peut donc l'être aujourd'hui, et inversement. Toute vérification faite avant cette date est à refaire.

En pratique, contrôlez la commune du logement sur la version en vigueur de l'annexe, à la date de la signature du bail ou de la réception du congé. Conservez au dossier l'extrait consulté : c'est lui qui justifie le préavis appliqué ou le loyer retenu.

Ce que la zone tendue change pour le bail

Premier effet : le préavis du locataire. L'article 15 de la loi de 1989 fixe le préavis du locataire à trois mois, mais le réduit à un mois sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17. En zone tendue, le locataire d'un logement vide n'a pas à invoquer un motif personnel pour bénéficier du mois ; il précise dans sa lettre de congé que le logement est situé en zone tendue et le justifie, faute de quoi le préavis reste de trois mois.

Deuxième effet : l'encadrement de l'évolution des loyers. L'article 18 prévoit un décret annuel qui fixe le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés. Le décret n° 2017-1198, dont l'article 10 a été modifié en dernier lieu par le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, s'applique aux contrats conclus ou renouvelés du 1er août 2026 au 31 juillet 2027. Les litiges nés de ce décret passent obligatoirement par la commission départementale de conciliation avant le juge.

Troisième effet possible : l'encadrement du niveau des loyers. L'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 réserve cette expérimentation aux zones de l'article 17, sur demande de la collectivité et après décret. Toute commune en zone tendue n'applique donc pas l'encadrement des loyers.

À la relocation : le loyer ne monte pas, sauf exceptions

L'article 3 du décret de 2017 pose la règle : le loyer du nouveau contrat ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Si aucune révision n'est intervenue dans les douze mois précédant le nouveau bail, ce dernier loyer peut être révisé selon l'indice de référence des loyers, avec le dernier indice publié à la date de signature.

L'article 4 prévoit trois dérogations. Après des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec la décence d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises. Si le dernier loyer était manifestement sous-évalué, la hausse est limitée à la moitié de l'écart avec les loyers du voisinage. Après des travaux d'au moins une année de loyer réalisés depuis moins de six mois, le loyer peut être librement réévalué.

L'article 2 exclut du dispositif les logements faisant l'objet d'une première location et ceux inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois. Les logements classés F ou G sont soumis, eux, à l'article 17 de la loi : à la relocation, leur loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué, sans aucune dérogation.

Ce qui change en 2026 et au 1er janvier 2027

L'article 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 crée une taxe sur la vacance des locaux d'habitation, codifiée à l'article 1406 bis du code général des impôts. Elle remplace, à compter du 1er janvier 2027, la taxe annuelle sur les logements vacants et la taxe d'habitation sur les logements vacants.

Le décret n° 2026-831 du 25 août 2026 fixe en annexe la liste des communes où cette nouvelle taxe s'applique. Selon sa notice, il reprend le périmètre de l'annexe du décret de 2013 telle que modifiée par le décret n° 2025-1267. Son article 2 abroge le décret n° 2013-392 à compter du 1er janvier 2027.

Conséquence pratique pour le gestionnaire : au 11 octobre 2026, le décret de 2017 sur l'évolution des loyers renvoie encore à l'annexe du décret de 2013. Surveillez la mise à jour de ce renvoi avant le 1er janvier 2027, et vérifiez sur Légifrance quelle liste s'applique à la date de chaque bail ou de chaque congé.

Ce que le gestionnaire doit vérifier, et ce qu'il risque

Pour chaque lot, la fiche doit indiquer si la commune est en zone tendue, avec la date et la source de la vérification. À chaque relocation, le gestionnaire reprend le dernier loyer du précédent locataire, la date de sa dernière révision, la date de départ, les factures de travaux et l'étiquette énergétique. L'article 3 de la loi de 1989 impose de porter au bail le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, s'il a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature.

Le risque est double. Un loyer de relocation au-delà du plafond expose le bailleur à une action du locataire, après passage devant la commission de conciliation, et à la restitution du trop-perçu. Un préavis de trois mois imposé à tort à un locataire en zone tendue lui fait payer deux mois de loyer indus.

Exemple chiffré : relouer un appartement en zone tendue

Exemple fictif. Un locataire quitte en septembre 2026 un logement classé D, situé dans une commune de l'annexe. Son dernier loyer était de 800 €, sans révision au cours des douze derniers mois. Le nouveau bail est signé le 1er octobre 2026 : le dernier indice publié est celui du 2e trimestre 2026 (148,37), contre 146,68 un an plus tôt.

Le loyer du nouveau bail ne peut pas dépasser 800 × 148,37 ÷ 146,68, soit 809,22 €. Si le bailleur a fait réaliser 6 000 € toutes taxes comprises de travaux d'amélioration, soit plus de la moitié de la dernière année de loyer (4 800 €), la hausse annuelle peut atteindre 15 % de 6 000 €, soit 900 € par an ou 75 € par mois. Le nouveau bail mentionne le dernier loyer de 800 € et sa date de versement.

Questions fréquentes : zone tendue

Les textes de référence

• Article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 (version en vigueur)legifrance.gouv.fr
• Décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025legifrance.gouv.fr
• Décret n° 2026-831 du 25 août 2026legifrance.gouv.fr