Encadrement des loyers : définition et règles en 2026

Que prévoit l'article 140 de la loi ELAN ?

Le I de l'article 140 ouvre une expérimentation dans les zones tendues définies par l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Les intercommunalités compétentes en matière d'habitat, la commune de Paris, les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon et la métropole d'Aix-Marseille-Provence peuvent demander la mise en place du dispositif.

Un décret délimite ensuite le territoire concerné lorsque quatre conditions sont réunies : un écart important entre les loyers du parc privé et ceux du parc social, un loyer médian élevé, un faible taux de logements commencés sur les cinq dernières années, et de faibles perspectives de production de logements. Les logements sociaux conventionnés sont exclus.

Ne confondez pas ce dispositif avec l'encadrement de l'évolution des loyers en zone tendue, prévu par l'article 18 de la loi de 1989. Le premier plafonne le niveau du loyer ; le second limite, sauf exceptions prévues par décret, la hausse du loyer d'un locataire à l'autre. Les deux peuvent se cumuler sur un même logement.

Où s'applique l'encadrement des loyers en 2026 ?

Selon la fiche de service-public.gouv.fr vérifiée le 1er août 2026, le dispositif s'applique à Paris, aux territoires d'Est Ensemble et de Plaine Commune en Seine-Saint-Denis, à Lille, Hellemmes et Lomme, à Lyon et Villeurbanne, à Montpellier, à Bordeaux, sur une partie du territoire de Grenoble-Alpes Métropole et dans la communauté d'agglomération du Pays Basque.

La même fiche date l'application à Paris aux baux signés ou renouvelés depuis juillet 2019, à Plaine Commune depuis juin 2021 et à Est Ensemble depuis décembre 2021. Pour les autres territoires, reportez-vous à l'arrêté préfectoral en vigueur et au décret qui a délimité le périmètre.

La liste évolue, et les arrêtés changent chaque année. Le bon réflexe n'est pas de retenir une liste mais de vérifier, à la date de chaque mise en location, si la commune du logement applique le dispositif et quel arrêté fixe les loyers de référence.

Loyer de référence, majoré, minoré : comment se fixe le plafond ?

Pour chaque territoire, le préfet fixe chaque année par arrêté un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré. Ils s'expriment en euros par mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique. En Île-de-France, ces compétences sont exercées par le préfet de région.

Le loyer de référence est égal au loyer médian constaté par l'observatoire local des loyers. Le loyer de référence majoré lui est supérieur de 20 %. Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %. Pour les meublés, l'arrêté fixe des valeurs propres, par application d'une majoration unitaire au mètre carré qui tient compte du caractère meublé.

Le loyer de base du bail est fixé librement, dans la limite du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature. En colocation, la somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut dépasser le loyer applicable au logement. Au-delà du plafond, seul un complément de loyer justifié peut s'ajouter.

Ce que le bail doit mentionner, et ce que risque le bailleur

Le V de l'article 140 impose au contrat de préciser le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant à la catégorie du logement. Si la mention manque, le locataire peut, dans le mois suivant la prise d'effet du bail, mettre le bailleur en demeure de la compléter. Sans réponse dans le mois ou en cas de refus, il peut saisir le juge dans les trois mois de la mise en demeure pour obtenir, le cas échéant, une diminution du loyer.

Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut engager une action en diminution, pour laquelle la commission départementale de conciliation est compétente. Le préfet peut de son côté mettre en demeure le bailleur, dans un délai de deux mois, de mettre le contrat en conformité et de restituer le trop-perçu.

Si la mise en demeure reste infructueuse, le préfet peut prononcer une amende dont le montant ne peut excéder 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. L'amende n'empêche pas l'action du locataire. Le préfet peut déléguer ces attributions au président de l'intercommunalité, au maire de Paris ou au président de la métropole concernée.

Ce que le gestionnaire doit faire avant chaque mise en location

Avant d'annoncer un loyer, le gestionnaire identifie la catégorie exacte du logement : nombre de pièces principales, époque de construction, location nue ou meublée, secteur géographique. Une erreur de catégorie ou de surface habitable produit un plafond faux, et le locataire qui la découvre dispose d'un argument immédiat.

Il conserve au dossier du lot l'extrait de l'arrêté appliqué, le calcul du plafond, le mesurage de la surface habitable et, le cas échéant, la motivation écrite du complément de loyer. Il porte au bail les deux mentions obligatoires.

Le professionnel qui propose un loyer illicite expose son mandant à une restitution et à une amende administrative, et engage sa propre responsabilité au titre de son devoir de conseil. Face à un bailleur qui insiste, la réponse se fonde sur le texte : le loyer se constate à partir de l'arrêté, il ne se négocie pas.

Ce qui change en 2026

Au 11 octobre 2026, l'article 140 en vigueur limite l'expérimentation à huit ans à compter de la publication de la loi ELAN, parue au Journal officiel du 24 novembre 2018. Sans nouveau texte, l'expérimentation arrive donc à son terme en novembre 2026. Le texte prévoit que le Gouvernement remet au Parlement un rapport d'évaluation au plus tard six mois avant ce terme. Vérifiez la version en vigueur de l'article 140 avant chaque mise en location et chaque renouvellement.

Pour l'outre-mer, la loi n° 2025-534 du 13 juin 2025 ouvre une expérimentation distincte, pour cinq ans à compter de sa promulgation, dans les collectivités régies par l'article 73 de la Constitution, selon les conditions de l'article 140. Les demandes de mise en place doivent être transmises dans un délai de deux ans à compter de cette promulgation. Dans ces territoires, aucun complément de loyer ne peut s'appliquer à un logement non décent au sens de l'article 6 de la loi de 1989.

Exemple chiffré : calculer le plafond d'un deux-pièces

Exemple fictif. Un deux-pièces non meublé de 40 m² de surface habitable est situé dans un secteur où l'arrêté en vigueur fixe, pour sa catégorie et son époque de construction, un loyer de référence de 25 € par mètre carré. Le loyer de référence majoré est alors de 30 € par mètre carré, soit 25 € augmentés de 20 %.

Le loyer de base ne peut pas dépasser 40 × 30 €, soit 1 200 € par mois hors charges. Le bail mentionne le loyer de référence (1 000 € pour 40 m²) et le loyer de référence majoré (1 200 €). Si le bailleur souhaitait 1 350 €, les 150 € d'écart ne seraient possibles que sous la forme d'un complément de loyer justifié par des caractéristiques de localisation ou de confort, par comparaison avec les logements de la même catégorie du secteur, et mentionné au bail.

Si le mesurage révèle 37 m² au lieu de 40, le plafond tombe à 1 110 €. Une surface fausse produit un loyer faux.

Questions fréquentes : encadrement des loyers

Les textes de référence

• Article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018legifrance.gouv.fr
• Article 1 de la loi n° 2025-534 du 13 juin 2025legifrance.gouv.fr
• Service-public.gouv.fr, encadrement des loyers en zone tendue (fiche F1314)service-public.gouv.fr
• Article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 (version en vigueur)legifrance.gouv.fr