Mandat de recherche : définition et règles en 2026

Pourquoi la loi Hoguet s'applique au mandat de recherche

L'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 vise les personnes qui, de manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui. Son 1° cite expressément la recherche d'immeubles bâtis ou non bâtis, à côté de l'achat, de la vente, de l'échange et de la location. Chercher un bien pour un client est donc une activité réglementée.

L'article 6 ne distingue pas selon le sens de l'opération. La convention passée avec un acquéreur pour rechercher un bien est une convention au sens de ce texte : elle est écrite, elle précise la rémunération et la partie qui en a la charge. L'article 72 du décret exige un mandat écrit délivré préalablement « par l'une des parties » : l'acquéreur est l'une d'elles.

Le chasseur immobilier, le mandataire d'acquéreur ou l'agence qui travaille pour un acheteur sont dans la même situation. Le nom commercial de l'activité ne change rien. Ce qui compte, c'est le concours habituel apporté à une opération sur le bien d'autrui.

Ce que doit contenir un mandat de recherche

Le mandat précise son objet. Pour une recherche, l'objet n'est pas un bien identifié mais un cahier des charges : type de bien, secteur, surface, budget, critères impératifs. Plus il est précis, plus il est facile d'établir ensuite que le bien trouvé correspond à la mission.

Il précise la mission et ses limites. Le professionnel peut être chargé de sélectionner, de visiter, de négocier, ou de s'engager pour l'acquéreur. Dans ce dernier cas, l'article 72 exige que le mandat en fasse expressément mention.

Il précise la rémunération. L'article 73 interdit de percevoir une autre rémunération que celle dont les conditions figurent au mandat, et d'en demander à une personne autre que celle désignée comme en ayant la charge. Enfin, le mandat limite ses effets dans le temps, à peine de nullité (article 7 de la loi), et il est inscrit au registre des mandats comme tout autre mandat.

Honoraires de recherche : qui paie, et quand ?

Dans un mandat de recherche, la rémunération est en principe à la charge de l'acquéreur qui a donné le mandat. Si elle est partagée avec le vendeur, l'article 73 exige que les conditions et modalités du partage figurent dans le mandat et soient reprises dans l'engagement des parties. Le montant et la partie qui en a la charge sont portés dans cet engagement.

Le calendrier est fixé par l'article 6 de la loi : aucune somme représentative d'honoraires, de frais de recherche ou de démarche ne peut être exigée ni acceptée avant que l'opération soit effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit. Une exception existe lorsque le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles : une clause peut alors prévoir un paiement anticipé, dans les conditions fixées par décret.

L'article 73 du décret précise que le professionnel perçoit sa rémunération sans délai une fois l'opération constatée par acte authentique. Un « forfait d'inscription » demandé à un acquéreur particulier à la signature du mandat se heurte donc à l'article 6, quel que soit le nom qu'on lui donne.

Ce que le professionnel doit faire, vérifier et conserver

Faites signer le mandat avant de présenter le premier bien. Si la signature a lieu chez le client, le contrat est conclu hors établissement : l'acquéreur consommateur dispose de quatorze jours pour se rétracter (article L. 221-18 du code de la consommation). Pour une prestation de services, ce délai court à compter de la conclusion du contrat.

Inscrivez le mandat au registre et reportez le numéro sur l'exemplaire du client. Conservez le mandat et le registre pendant dix ans (article 72 du décret). Gardez la trace datée des biens présentés et des comptes rendus : c'est la preuve que la mission a été exécutée.

Lorsque le bien trouvé est déjà sous mandat de vente chez un confrère, clarifiez par écrit qui est rémunéré et par qui. L'article 73 interdit de percevoir une rémunération d'une personne autre que celle désignée dans le mandat et dans l'engagement des parties. Deux honoraires sur une même vente doivent chacun reposer sur leur propre mandat et apparaître dans l'avant-contrat.

Les erreurs qui coûtent cher

Travailler sans mandat écrit. Sans écrit préalable, l'article 6 n'est pas respecté et le client peut invoquer la nullité du mandat, qui emporte le fondement de la rémunération, quel que soit le temps passé. C'est la situation de l'intermédiaire qui « rend service » à un acquéreur de son entourage et réclame des honoraires une fois la vente faite.

Encaisser avant la vente. Un acompte sur honoraires versé par un acquéreur particulier, avant la conclusion de l'opération, méconnaît l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, quelle que soit sa désignation : frais de dossier, frais de recherche ou forfait d'ouverture.

Rédiger des critères trop vagues. Un mandat qui vise « un appartement à Lyon » ne permet pas de savoir si le bien acheté entre dans la mission. Les critères écrits servent autant à orienter la recherche qu'à prouver, plus tard, que le bien acquis correspond au mandat.

Exemple chiffré

Exemple fictif. Un couple confie à un professionnel la recherche d'une maison de quatre pièces, budget 400 000 €, avec une rémunération de 3 % toutes taxes comprises du prix d'achat, à sa charge. Le mandat est signé le 2 mars, au domicile du couple, pour six mois.

Le couple peut se rétracter pendant quatorze jours à compter de la signature. Le professionnel recueille par écrit sa demande expresse de commencer pendant ce délai. Le 20 avril, il présente une maison à 380 000 €, que le couple décide d'acheter. Les honoraires, soit 11 400 €, figurent dans l'avant-contrat avec la mention de la partie qui les supporte, et ils sont perçus après la signature de l'acte authentique.

Questions fréquentes : mandat de recherche

Les textes de référence

• Article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970legifrance.gouv.fr
• Article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970legifrance.gouv.fr
• Article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972legifrance.gouv.fr
• Article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972legifrance.gouv.fr
• Article L. 221-18 du code de la consommationlegifrance.gouv.fr
• Cour de cassation, chambre mixte, 24 février 2017, n° 15-20.411legifrance.gouv.fr