Chasseur immobilier : définition et règles en 2026

Le chasseur immobilier est-il un agent immobilier ?

Au regard de la loi, oui. L'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 s'applique à ceux qui, de manière habituelle, même à titre accessoire, se livrent ou prêtent leur concours aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à l'achat, la vente, la recherche, l'échange ou la location d'immeubles. Le mot « recherche » figure dans le texte : chercher un bien pour autrui contre rémunération entre dans le champ.

« Chasseur immobilier » n'est pas un titre juridique, c'est une manière de présenter une activité. La loi regarde ce que fait la personne, pas le nom qu'elle se donne. Selon l'article 1er du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, l'activité relève de la mention « Transactions sur immeubles et fonds de commerce », qui couvre les opérations des 1° à 5° et 8° de l'article 1er de la loi.

Deux voies sont ouvertes. Soit le chasseur obtient sa propre carte auprès de la chambre de commerce et d'industrie, avec aptitude professionnelle, assurance de responsabilité civile professionnelle et, s'il détient des fonds, garantie financière. Soit il exerce sous la carte d'un titulaire qui l'habilite, comme salarié ou comme agent commercial.

Le mandat de recherche : forme et contenu

L'article 72 du décret pose la règle : le titulaire de la carte ne peut négocier ou s'engager sans détenir un mandat écrit préalablement délivré par l'une des parties. Pour le chasseur, ce mandant est l'acquéreur ou le locataire. Le mandat précise son objet. S'il autorise le chasseur à s'engager pour une opération déterminée, il le mentionne expressément.

Le mandat est inscrit au registre des mandats du titulaire de la carte, et son numéro est reporté sur l'exemplaire remis au client. L'article 6 de la loi impose d'y préciser les conditions de détermination de la rémunération et la partie qui en a la charge.

Un mandat de recherche utile décrit les critères du bien (type, surface, secteur, budget), la durée, les actions promises, la manière dont le chasseur rend compte de ses démarches, et la rémunération. Plus les critères sont précis, plus il sera facile de démontrer qu'un bien présenté correspond à la mission confiée.

Qui paie le chasseur immobilier, et quand ?

La rémunération est celle que prévoit le mandat, et aucune autre. Selon l'article 73 du décret, le mandat précise si elle est à la charge exclusive d'une partie ou partagée, et le titulaire ne peut rien recevoir d'une personne autre que celle désignée dans le mandat et dans l'engagement des parties. Le montant et la partie qui le supporte sont portés dans l'avant-contrat.

Le moment du paiement est verrouillé par l'article 6 de la loi. Aucune somme représentative d'honoraires, de frais de recherche, de démarche ou de publicité n'est due avant que l'opération soit effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties. Les « frais d'ouverture de dossier » ou les « forfaits de recherche » payés d'avance par un particulier sont donc exclus.

Seul le mandant qui agit dans le cadre de son activité professionnelle peut accepter une clause de paiement anticipé, dans les conditions fixées par décret. Une entreprise qui cherche des locaux peut ainsi convenir d'un acompte, pas un particulier qui cherche sa résidence.

Ce que le chasseur immobilier doit faire, vérifier et conserver

Avant la première mission, vérifiez votre titre : carte à votre nom, ou attestation d'habilitation délivrée par le titulaire de la carte, à présenter au client. Faites signer le mandat de recherche avant toute démarche, avec son numéro, et remettez un exemplaire au client.

Pendant la mission, gardez une trace de chaque bien proposé : fiche du bien, date de présentation, bon de visite signé. Ces pièces prouvent que votre intervention a conduit à l'achat. Si vous traitez avec l'agence du vendeur, gardez par écrit la répartition de la rémunération entre les intermédiaires, telle que les mandats et l'avant-contrat la prévoient.

Le chasseur est soumis à la formation continue. Selon les articles 1er à 3 du décret n° 2016-173 du 18 février 2016, l'obligation vise les titulaires de la carte et les personnes, salariées ou non, habilitées à négocier, s'entremettre ou s'engager pour leur compte : 14 heures par an ou 42 heures au cours de trois années consécutives d'exercice, dont au moins 2 heures de non-discrimination à l'accès au logement et 2 heures de déontologie sur trois ans.

Les erreurs qui coûtent cher

Exercer sans carte et sans habilitation est un délit. L'article 14 de la loi du 2 janvier 1970 punit de six mois d'emprisonnement et de 7 500 euros d'amende le fait de se livrer de manière habituelle aux opérations de l'article 1er sans être titulaire de la carte, ainsi que le fait de négocier ou de s'entremettre pour le compte d'un titulaire sans y avoir été habilité. Le même article sanctionne l'usage de la dénomination « agent immobilier » sans carte.

Faire payer d'avance un particulier expose davantage encore. L'article 16 punit de deux ans d'emprisonnement et de 30 000 euros d'amende le fait d'exiger ou d'accepter des sommes en infraction à l'article 6. Un statut de micro-entrepreneur ne change rien à ces règles : c'est l'activité qui déclenche la loi.

Enfin, un mandat absent ou irrégulier fragilise le fondement de la rémunération : le mandant peut en demander la nullité. Sans mandat écrit préalable, le chasseur qui a trouvé le bien s'expose à n'avoir rien à réclamer.

Exemple chiffré : une mission de recherche

Exemple fictif. Un couple confie à un chasseur un mandat de recherche pour un appartement de quatre pièces, budget 400 000 euros. La rémunération prévue est de 3 % toutes taxes comprises du prix d'acquisition hors honoraires, à la charge du mandant, payable lors de la signature de l'acte authentique.

Le chasseur présente un bien vendu par une agence, que le couple achète 380 000 euros. Les honoraires du chasseur s'élèvent à 11 400 euros toutes taxes comprises. Ils figurent dans l'avant-contrat avec la mention de la partie qui les supporte, et le chasseur facture le couple après la réitération de la vente.

Si le chasseur avait demandé 500 euros de « frais de recherche » à la signature du mandat, cette somme aurait été exigée en infraction à l'article 6 : il aurait dû la restituer, et il s'exposait aux sanctions de l'article 16.

Questions fréquentes : chasseur immobilier

Les textes de référence

• Article 1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970legifrance.gouv.fr
• Article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970legifrance.gouv.fr
• Article 14 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970legifrance.gouv.fr
• Article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972legifrance.gouv.fr
• Article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972legifrance.gouv.fr
• Article 2 du décret n° 2016-173 du 18 février 2016legifrance.gouv.fr
• Article 3 du décret n° 2016-173 du 18 février 2016legifrance.gouv.fr
• Cour de cassation, chambre mixte, 24 février 2017, n° 15-20.411legifrance.gouv.fr