Pas-de-porte : définition et règles en 2026

Deux sens pour un même mot

Premier sens : le droit d'entrée. Le bailleur demande au futur locataire une somme distincte du loyer pour lui consentir le bail. Elle est versée une fois, à l'entrée, et s'ajoute au loyer et aux garanties.

Second sens : le prix de cession du droit au bail. Le locataire en place cède son bail à un repreneur, qui lui paie une somme pour prendre sa place dans les lieux. L'article 725 du code général des impôts vise ainsi toute cession d'un droit à un bail, « qu'elle soit qualifiée cession de pas de porte, indemnité de départ ou autrement ».

Dans une annonce, un mandat ou un compromis, précisez toujours de quel pas-de-porte il s'agit, qui le reçoit et en contrepartie de quoi. Le même mot recouvre deux opérations aux règles fiscales différentes.

Ce que dit le droit du bail commercial

Le chapitre du code de commerce consacré au bail commercial, articles L145-1 à L145-60, ne mentionne pas le pas-de-porte. Ce chapitre ne l'impose pas, ne le plafonne pas et n'en prévoit pas la restitution : c'est une stipulation du contrat, qui doit être écrite et qualifiée.

Il ne faut pas le confondre avec les sommes versées à titre de garantie. Depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, l'article L145-40 limite celles-ci, pour les locaux de commerce de détail ou de gros et de prestations de services commerciales ou artisanales, au montant d'un trimestre de loyers, pour les baux conclus ou renouvelés depuis la promulgation de la loi. Elles sont restituées au plus tard trois mois après la remise des clés, selon les dates d'application fixées par la loi.

Le même article prévoit que les loyers payés d'avance portent intérêt au profit du locataire pour ce qui excède deux termes. Une somme présentée comme un pas-de-porte qui serait en réalité du loyer d'avance changerait donc de régime. Enfin, au renouvellement, l'article R145-8 fait tenir compte, pour la valeur locative, des modalités selon lesquelles le prix antérieur a été originairement fixé : la façon dont le loyer d'origine a été construit n'est pas indifférente.

Le droit d'entrée est-il imposable pour le bailleur ?

Pour un bailleur particulier, la doctrine fiscale (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 220) considère les pas-de-porte et droits d'entrée comme des recettes imposables dans les revenus fonciers lorsqu'ils ont le caractère d'un supplément de loyer. C'est le cas lorsque leur versement est une condition de la location et trouve son origine dans l'exploitation de l'immeuble (§ 230).

Ils ne sont pas imposables lorsqu'ils constituent uniquement la contrepartie d'une dépréciation de l'immeuble, à condition que cette dépréciation soit réelle (§ 220 et 240). La doctrine précise qu'un droit d'entrée n'est pas un supplément de loyer lorsque le loyer n'est pas anormalement bas et que la somme indemnise en réalité une dépréciation (§ 240).

Lorsqu'il est imposable, le pas-de-porte perçu par un propriétaire s'analyse comme un supplément de loyer perçu d'avance et peut relever du système du quotient des revenus exceptionnels (BOI-IR-LIQ-20-30-20, § 110). La qualification dépend des faits : elle se prépare avec l'expert-comptable ou l'avocat fiscaliste du bailleur, pas dans l'annonce.

Le pas-de-porte payé au locataire sortant : droits d'enregistrement

Quand le pas-de-porte rémunère la cession d'un droit au bail, l'article 725 du code général des impôts le soumet à un droit d'enregistrement calculé selon le tarif de l'article 719, celui des cessions de fonds de commerce.

Le droit est perçu sur la somme stipulée au profit du cédant. Si l'acte ne stipule aucune somme, ou une somme inférieure à la valeur vénale réelle du droit cédé, il est perçu sur cette valeur, déterminée par une déclaration estimative des parties.

Le texte va plus loin : il s'applique à tout acte ou convention qui a pour effet, direct ou indirect, de transférer la jouissance de locaux soumis au statut des baux commerciaux, quelle que soit sa qualification. Changer le nom de la somme ne change donc pas l'impôt.

Ce que l'agent immobilier doit vérifier et écrire

Avant de publier une annonce, identifiez le bénéficiaire de la somme : bailleur ou locataire sortant. Pour un droit d'entrée, vérifiez que le projet de bail le nomme, en fixe le montant et dit ce qu'il rémunère. Pour une cession de bail, vérifiez la clause de cession du bail en place et le régime de l'article L145-16.

Inscrivez la somme dans le mandat écrit et précisez si vos honoraires sont calculés sur elle, sur le loyer, ou sur les deux. L'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 impose que le mandat précise les conditions de détermination de la rémunération et la partie qui en a la charge.

N'affirmez jamais qu'un pas-de-porte est « non imposable » ou « récupérable ». Ces deux qualifications dépendent du contrat, des faits et de la doctrine fiscale. Une affirmation inexacte dans une annonce ou un courrier engage votre responsabilité.

Exemple chiffré : deux pas-de-porte

Exemple fictif n° 1 : un commerçant cède son droit au bail à un repreneur pour 60 000 €. Au barème de l'article 719, la tranche jusqu'à 23 000 € est à 0 %, et les 37 000 € suivants sont taxés à 2 % : le barème de l'article 719 donne 740 €. Selon service-public.gouv.fr, le droit dû sur une cession de bail commercial est de 3 % entre 23 000 et 200 000 € : 1 110 € au total, hors frais.

Exemple fictif n° 2 : un bailleur particulier demande un droit d'entrée de 30 000 € pour un local loué 24 000 € par an. La question fiscale n'est pas réglée par le montant : si la somme est un supplément de loyer, elle entre dans ses revenus fonciers ; si elle compense une dépréciation réelle de l'immeuble, elle n'y entre pas.

Dans les deux cas, l'acte doit nommer la somme, dire qui la paie, qui la reçoit et pourquoi.

Questions fréquentes : pas-de-porte

Les textes de référence

• Article 725 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• BOI-RFPI-BASE-10-10 (revenus fonciers, recettes brutes)bofip.impots.gouv.fr
• BOI-IR-LIQ-20-30-20 (revenus exceptionnels, système du quotient)bofip.impots.gouv.fr
• Article L145-40 du code de commercelegifrance.gouv.fr
• Article R145-8 du code de commercelegifrance.gouv.fr
• Service-public.gouv.fr, cession du bail commercial (fiche F32781)entreprendre.service-public.gouv.fr