Permis de louer (autorisation préalable de mise en location) : définition et règles en 2026

Que disent les articles L. 635-1 et suivants ?

L'article L. 635-1 permet à l'organe délibérant de l'intercommunalité compétente en matière d'habitat, ou à défaut au conseil municipal, de délimiter des zones soumises à autorisation préalable de mise en location, sur les territoires présentant une proportion importante d'habitat dégradé. Ces zones peuvent ne concerner qu'un ou plusieurs ensembles immobiliers.

La délibération peut fixer, zone par zone, les catégories et caractéristiques des logements concernés. Elle précise la date d'entrée en vigueur du dispositif, qui ne peut intervenir moins de six mois après sa publication, ainsi que le lieu et les modalités de dépôt des demandes. L'intercommunalité peut déléguer la mise en œuvre à ses communes membres qui le demandent.

Le dispositif ne s'applique ni aux logements loués par un organisme de logement social, ni aux logements conventionnés avec l'État. Il ne s'applique pas non plus en dehors des zones délimitées : il n'existe pas de permis de louer national.

Déclaration ou autorisation : deux régimes à ne pas confondre

La loi du 24 mars 2014 a créé deux outils. Le premier, aux articles L. 634-1 et suivants, est la déclaration de mise en location. Le bailleur déclare la location dans les quinze jours suivant la conclusion du bail, remet une copie du récépissé au locataire, et renouvelle la déclaration à chaque nouvelle location. L'absence de déclaration est sans effet sur le bail, mais le versement des aides au logement en tiers payant est subordonné à la production du récépissé. L'amende peut atteindre 5 000 €.

Le second, aux articles L. 635-1 et suivants, est l'autorisation préalable, plus contraignante. La demande se fait avant la mise en location, et l'autorité peut refuser ou poser des conditions. C'est ce régime que l'on appelle permis de louer.

Avant toute mise en location, le gestionnaire doit donc savoir lequel des deux régimes s'applique à l'adresse, ou si aucun ne s'applique. La réponse se trouve dans la délibération de l'intercommunalité ou de la commune.

Comment se déroule la demande d'autorisation ?

Selon l'article L. 635-4, la demande est établie sur un formulaire dont le modèle est fixé par arrêté, et peut être envoyée par voie électronique si la délibération le prévoit. Pour les logements soumis à l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, le dossier de diagnostic technique est annexé. Le dépôt donne lieu à un récépissé.

Le silence vaut accord. À défaut de décision expresse dans un délai d'un mois à compter du dépôt, l'autorisation est réputée accordée. Elle doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location, et l'article L. 635-5 impose de la joindre au contrat de bail à chaque location ou relocation.

Selon l'article L. 635-3, l'autorité peut refuser ou soumettre à conditions l'autorisation lorsque le logement ne respecte pas les caractéristiques de décence ou peut porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique. Le refus est motivé et précise les travaux à réaliser. L'autorité peut faire visiter le logement, entre 6 heures et 21 heures, avec l'autorisation du juge des libertés et de la détention si l'occupant s'y oppose.

Ce que risque le bailleur

L'article L. 635-7 prévoit deux amendes, prononcées par le maire ou le président de l'intercommunalité après que l'intéressé a pu présenter ses observations. Louer sans avoir déposé de demande expose à une amende de 5 000 € au plus, portée à 15 000 € en cas de nouveau manquement dans les trois ans. Louer malgré une décision de rejet expose à une amende de 15 000 € au plus.

L'amende est proportionnée à la gravité des manquements et ne peut être prononcée plus d'un an après leur constatation. Son produit revient à la commune ou à l'intercommunalité. La décision de refus est en outre transmise à la caisse d'allocations familiales, à la mutualité sociale agricole et aux services fiscaux.

Le locataire, lui, est protégé. Selon l'article L. 635-8, la mise en location sans autorisation préalable est sans effet sur le bail dont il bénéficie. Le même article précise qu'une autorisation obtenue par le silence de l'administration ne dit rien de la décence du logement : elle ne vaut pas brevet de conformité.

Ce que le gestionnaire doit faire

Intégrez la vérification au dossier de chaque lot. Avant de publier une annonce, consultez la délibération applicable à l'adresse : zone, catégories de logements visées, modalités de dépôt. Notez le résultat au dossier, avec la date de consultation.

Anticipez le délai. Le silence vaut accord au bout d'un mois, mais une demande incomplète ou une visite peuvent retarder la relocation. Déposez la demande dès le congé du locataire sortant, avec le dossier de diagnostic technique à jour, et prévenez le bailleur par écrit du calendrier.

Conservez le récépissé et la décision, joignez l'autorisation au bail, et refaites la démarche à chaque changement de locataire. Si l'autorité impose des travaux, ne signez aucun bail avant leur réalisation et la levée des réserves : une location malgré un refus expose d'emblée à une amende de 15 000 € au plus.

Exemple : un deux-pièces reloué en cours d'année

Cas fictif. Un deux-pièces est situé dans une zone soumise à autorisation préalable. Le gestionnaire dépose la demande le 2 mars 2026, avec le dossier de diagnostic technique. Aucune décision n'est notifiée. Le 2 avril 2026, l'autorisation est réputée accordée, et le bail signé le 6 avril y annexe le récépissé et la mention de l'autorisation tacite.

Le locataire donne congé et part en septembre. Pour le nouveau locataire, une nouvelle demande est nécessaire : l'autorisation ne vaut que pour une mise en location. Si le gestionnaire signe sans redéposer, le bailleur s'expose à l'amende de 5 000 € au plus, et à 15 000 € s'il récidive dans les trois ans. Le bail du nouveau locataire reste valable.

Questions fréquentes : permis de louer (autorisation préalable de mise en location)

Les textes de référence

• Article L. 635-1 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article L. 635-3 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article L. 635-4 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article L. 635-7 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article L. 635-8 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr