Préavis du locataire : définition et règles en 2026

Le principe : le locataire peut partir à tout moment

L'article 12 de la loi du 6 juillet 1989 est bref : le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15. Il n'a pas à attendre l'échéance du bail, ni à donner un motif. La seule question ouverte est celle du délai de préavis.

L'article 15 fixe ce délai à trois mois lorsque le congé émane du locataire. C'est le droit commun de la location vide. Le préavis du bailleur, de six mois, obéit à d'autres règles et ne joue qu'à l'échéance du bail.

À l'expiration du préavis, l'article 15 déchoit le locataire de tout titre d'occupation. S'il change d'avis, son maintien dans les lieux suppose l'accord du bailleur, qu'il vaut mieux formaliser par écrit.

Dans quels cas le préavis est-il réduit à un mois ?

L'article 15 réduit le préavis à un mois dans six situations. Premièrement, sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17, c'est-à-dire en zone tendue. Deuxièmement, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi. Troisièmement, pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile.

Le 3° bis vise le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection, ou dont le conjoint, partenaire de pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, pour des violences au sein du couple ou sur un enfant résidant habituellement avec lui.

Restent les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé, et le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation. La liste est fermée : un motif qui n'y figure pas, comme l'achat d'une résidence principale, laisse le préavis à trois mois hors zone tendue.

Le motif doit être précisé et justifié dans la lettre de congé

L'article 15 pose une condition stricte : le locataire qui souhaite bénéficier du préavis réduit précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. À défaut, le préavis applicable est de trois mois. Un justificatif envoyé trois semaines plus tard ne rattrape pas un congé donné sans pièce.

Les justificatifs se déduisent du motif : contrat de travail ou attestation de l'employeur pour un emploi ou une mutation, certificat médical pour l'état de santé, attestation de la caisse pour le revenu de solidarité active ou l'allocation adulte handicapé, notification d'attribution pour un logement social, copie de l'ordonnance de protection ou pièce de la procédure pénale pour les violences. Pour la zone tendue, le locataire indique que le logement se situe dans une commune de la liste ; le gestionnaire le vérifie lui-même sur la liste en vigueur.

Le gestionnaire qui reçoit un congé à un mois sans justificatif ne le refuse pas : il répond par écrit que le préavis applicable est de trois mois et indique la date de fin correspondante. Il conserve la lettre, son enveloppe ou l'avis de réception, et sa réponse.

Forme du congé et point de départ du préavis

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Un courriel, une lettre simple ou un dépôt en boîte aux lettres ne sont pas des congés au sens de l'article 15.

Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte ou de la remise en main propre. Ce n'est pas la date d'envoi qui compte. En colocation, chaque colocataire qui part délivre son propre congé ; lorsque le bail est au nom de deux époux, vérifiez qui l'a signé avant de solder le compte.

En meublé de résidence principale, l'article 25-8 prévoit les mêmes trois formes de notification et le même point de départ. Le locataire peut résilier à tout moment avec un préavis d'un mois, y compris lorsque le bail a une durée réduite à neuf mois, sans avoir à justifier d'un motif.

Le loyer pendant le préavis

Lorsque c'est le locataire qui a donné congé, il reste redevable du loyer et des charges pour tout le délai de préavis, même s'il quitte les lieux plus tôt. Une exception : si le logement est occupé avant la fin du préavis par un autre locataire, en accord avec le bailleur, les loyers cessent d'être dus à partir de cette occupation.

À l'inverse, lorsque le congé a été notifié par le bailleur, le locataire ne doit le loyer et les charges que pour le temps où il a réellement occupé les lieux. À l'expiration du préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

Pour le gestionnaire, la règle se traduit par une conduite simple : proposer au bailleur une relocation rapide quand le locataire sortant le demande, et calculer le dernier avis d'échéance au prorata exact de la date de fin du préavis ou de l'entrée du nouveau locataire.

Ce que le gestionnaire doit vérifier, et ce qu'il risque

À réception d'un congé, le gestionnaire contrôle quatre points dans l'ordre : la forme de la notification, sa date de réception, le motif de préavis réduit et son justificatif, et la commune du logement au regard de la liste des zones tendues en vigueur. Il répond par écrit en confirmant la date de fin de préavis et en proposant la date de l'état des lieux de sortie.

Une erreur coûte dans les deux sens. Exiger trois mois d'un locataire qui avait droit à un mois lui fait payer deux mois indus, qu'il peut réclamer dans le délai de prescription de trois ans de l'article 7-1. Accorder un mois sans justificatif fait perdre deux mois de loyer au bailleur et engage la responsabilité du mandataire.

Exemple chiffré : un mois ou trois mois

Exemple fictif. Un locataire d'un logement vide, hors zone tendue, envoie son congé en recommandé ; l'avis de réception est signé le 10 mars. Il invoque une mutation et joint l'attestation de son employeur. Son préavis est d'un mois : il prend fin le 10 avril. Le loyer de 700 € est dû jusqu'à cette date.

S'il avait oublié de joindre l'attestation, le préavis serait de trois mois et prendrait fin le 10 juin, soit environ deux mois de loyer supplémentaires, 1 400 € hors charges. Si le gestionnaire reloue le logement au 1er mai avec l'accord du bailleur, le locataire sortant cesse de devoir le loyer à partir du 1er mai.

Questions fréquentes : préavis du locataire

Les textes de référence

• Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Article 12 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr