Congé du bailleur (vente, reprise, motif légitime et sérieux) : définition et règles en 2026

Que dit l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ?

Le congé du bailleur doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations. À peine de nullité, il indique le motif allégué. Le préavis est de six mois, et le congé prend effet au terme du bail, pas avant.

Le congé est notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai court à compter de la réception, pas de l'envoi. Une notice d'information sur les obligations du bailleur et les recours du locataire est jointe au congé pour reprise ou pour vente.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif et le respect des obligations de l'article 15. En meublé de résidence principale, l'article 25-8 reprend les mêmes motifs et les mentions relatives au motif et au bénéficiaire de la reprise, avec un préavis de trois mois. Il ne prévoit pas d'offre de vente au locataire.

Le congé pour reprise : qui peut habiter le logement ?

Le bénéficiaire de la reprise ne peut être que le bailleur, son conjoint, son partenaire de pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à cette date, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Un frère, une sœur ou un neveu ne figurent pas dans la liste.

Le congé indique, à peine de nullité, les nom et adresse du bénéficiaire et la nature du lien avec le bailleur. Le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, l'article 13 permet la reprise par la société au profit de l'un des associés.

Le dossier se constitue avant l'envoi : pièce d'identité et justificatif du lien de parenté, éléments qui rendent le projet crédible (mutation, retraite, études, séparation). Un congé pour reprise dont le vrai projet est de vendre libre est un congé frauduleux.

Le congé pour vente : une offre faite au locataire

Le congé fondé sur la vente indique, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente projetée. Il vaut offre de vente au profit du locataire, valable pendant les deux premiers mois du préavis. Le locataire qui accepte dispose de deux mois, à compter de l'envoi de sa réponse, pour signer l'acte ; s'il annonce recourir à un prêt, ce délai passe à quatre mois et l'acceptation est subordonnée à son obtention.

Si le propriétaire vend ensuite à un tiers à des conditions ou à un prix plus avantageux, le notaire doit, à peine de nullité de la vente, notifier ces conditions au locataire, sauf si le bailleur l'a fait. Cette nouvelle offre est valable un mois à compter de sa réception. Les textes de ces alinéas sont reproduits, à peine de nullité, dans chaque notification.

Ces règles ne s'appliquent pas aux ventes entre parents jusqu'au troisième degré inclus, à condition que l'acquéreur occupe le logement pendant au moins deux ans à compter de l'expiration du préavis. Le bailleur peut aussi vendre le logement occupé : le bail se poursuit alors avec l'acquéreur. Mais lors d'une vente consécutive à la division initiale ou à la subdivision de l'immeuble par lots, l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 impose une offre de vente préalable au locataire, à peine de nullité de la vente.

Le bien acheté occupé : deux délais à ne pas confondre

Pour vendre, l'acquéreur d'un logement occupé dont le bail arrive à terme plus de trois ans après l'acquisition peut donner congé pour vente à ce terme. Si le terme intervient moins de trois ans après l'acquisition, le congé pour vente n'est possible qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du bail.

Pour reprendre, la règle est différente. Si le terme du bail intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné à ce terme ne prend effet qu'à l'expiration d'un délai de deux ans à compter de l'acquisition. Le locataire reste dans les lieux jusque-là.

Avant tout congé sur un bien acheté occupé, relevez donc deux dates : celle de l'acte d'acquisition et celle de l'échéance du bail. Le motif choisi décide ensuite du délai applicable.

Le motif légitime et sérieux

Le texte cite un exemple : l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. Ce n'est pas une liste fermée. Le juge vérifie la réalité du motif. Les obligations du locataire figurent notamment à l'article 7 (paiement du loyer et des charges, usage paisible, assurance) et à l'article 8 (pas de sous-location sans accord écrit du bailleur).

Ce congé ne fait pas partir le locataire tout de suite. Il refuse le renouvellement à l'échéance, avec le même préavis de six mois que les autres congés. Le grief s'énonce dans le congé avec ses dates et ses pièces, jamais par une formule générale recopiée du texte.

Le juge peut déclarer le congé non valide si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Les locataires que le bailleur ne peut pas congédier sans relogement

Le III de l'article 15 protège le locataire âgé de plus de soixante-cinq ans dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond fixé pour l'attribution des logements locatifs conventionnés. Le bailleur ne peut lui donner congé sans lui offrir un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans les limites géographiques de l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948. La protection joue aussi pour le locataire qui a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant au foyer, si les ressources cumulées du foyer sont sous le plafond.

La protection tombe lorsque le bailleur personne physique a lui-même plus de soixante-cinq ans ou des ressources sous le même plafond. L'âge s'apprécie à la date d'échéance du contrat ; les ressources, à la date de notification du congé. Le IV étend la même protection au bénéficiaire de l'allocation prévue à l'article L. 544-1 du code de la sécurité sociale dont les ressources sont sous ce plafond.

La possibilité de donner congé est aussi suspendue à compter de l'engagement de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles, pour six mois au plus faute d'arrêté.

Ce que le gestionnaire doit vérifier, et ce qu'il risque

Avant de rédiger, le gestionnaire vérifie le motif réel, l'échéance du bail, la date d'acquisition, l'âge et les ressources du locataire et du bailleur, puis rédige les mentions à peine de nullité et joint la notice. Il prend une marge de plusieurs semaines sur les six mois : c'est la date de réception qui compte, et un pli non réclamé ne fait pas courir le délai.

Les sanctions sont lourdes. Un congé nul laisse le bail se reconduire. Le congé justifié frauduleusement par une reprise ou une vente est puni d'une amende pénale qui ne peut dépasser 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale, et le locataire peut se constituer partie civile pour obtenir réparation. Le mandataire qui rédige un congé qu'il sait infondé engage sa responsabilité et manque à son devoir de conseil.

Exemple : le calendrier d'un congé pour vente

Exemple fictif. Un bail de trois ans prend fin le 30 juin 2027. Le bailleur veut vendre libre au prix de 240 000 €. Le congé, avec le prix, les conditions de vente, la reproduction des alinéas sur l'offre et la notice, doit être reçu par le locataire au plus tard six mois avant le terme ; le gestionnaire l'envoie début novembre 2026 pour garder une marge.

Reçu le 6 novembre 2026, le congé ouvre l'offre au locataire pendant les deux premiers mois du préavis, qui court de la réception, soit jusqu'au 6 janvier 2027. S'il accepte le 20 décembre en annonçant un prêt, il dispose de quatre mois, jusqu'au 20 avril 2027, pour signer. S'il refuse et que le bailleur accepte plus tard 225 000 € d'un tiers, le notaire doit notifier ce nouveau prix au locataire, qui aura un mois pour l'accepter.

Questions fréquentes : congé du bailleur (vente, reprise, motif légitime et sérieux)

Les textes de référence

• Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Article 13 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975legifrance.gouv.fr
• Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr