Maniement de fonds (détention de fonds pour autrui) : définition et règles en 2026

Que dit l'article 5 de la loi Hoguet ?

L'article 5 vise les personnes de l'article 1er qui reçoivent ou détiennent, à l'occasion de leurs opérations, des sommes d'argent ne constituant ni une rémunération ni des honoraires, des biens, des effets ou des valeurs, ou qui en disposent, à quelque titre que ce soit. Elles doivent respecter les conditions prévues par décret, notamment la tenue des registres et la délivrance de reçus, ainsi que les autres obligations découlant du mandat.

Les sommes concernées sont celles des clients : loyers encaissés pour le bailleur, dépôts de garantie, provisions sur charges, fonds versés par un acquéreur, fonds du syndicat des copropriétaires. Les honoraires de l'agence n'en font pas partie : ils lui appartiennent une fois exigibles, et ne doivent jamais se mélanger aux fonds détenus pour autrui.

L'article 3 de la même loi ajoute la condition qui protège ces fonds. Pour obtenir sa carte, le professionnel justifie d'une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés, et spécialement affectée à ce remboursement, y compris les sommes versées au fonds de travaux d'une copropriété.

Détenir ou ne pas détenir de fonds : la déclaration de non-détention

La garantie financière n'est pas exigée de celui qui déclare son intention de ne détenir aucun fonds, effet ou valeur. Cette faculté est fermée pour deux activités : la gestion immobilière et le syndic de copropriété, visés aux 6° et 9° de l'article 1er de la loi. Un gestionnaire ou un syndic détient par nature des fonds et doit donc être garanti.

La déclaration produit des effets visibles. Selon l'article 1er du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, la carte porte alors, pour l'activité concernée, la mention « Non-détention de fonds » et, le cas échéant, « Absence de garantie financière ». Selon l'article 55 du même décret, le titulaire qui a fait cette déclaration est dispensé d'ouvrir le compte affecté aux fonds des clients.

Une agence de transaction en non-détention ne reçoit donc aucun fonds pour le compte de ses clients : ni chèque d'acompte, ni dépôt d'un acquéreur. Les sommes versées lors d'un avant-contrat vont au notaire ou à un séquestre habilité. Encaisser ne serait-ce qu'un chèque revient à détenir des fonds sans en remplir les conditions.

Le registre-répertoire et les reçus

L'article 51 du décret impose au titulaire d'une carte « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » ou « Marchand de listes » de mentionner immédiatement chaque versement ou remise sur un registre-répertoire dit « De la loi du 2 janvier 1970 », conforme à un modèle fixé par arrêté. Ce registre est relié et coté sans discontinuité à l'avance. Chaque établissement, succursale ou agence tient en plus son propre registre-répertoire, sous la responsabilité de son directeur, et le garant peut en demander communication à tout moment.

L'article 52 ajoute que tout versement ou remise donne lieu à la délivrance d'un reçu conforme à un modèle fixé par arrêté, dont un double reste dans un carnet de reçus. Le titulaire peut confier des carnets à des personnes qui agissent pour son compte et détiennent le récépissé ou l'attestation prévus aux articles 8 et 9 du décret, sous sa responsabilité et dans le respect du contrat de garantie. Il note alors chaque mise en service de carnet sur un état spécial.

Les sommes reçues par ces personnes sont portées sur le registre-répertoire du titulaire dans les cinq jours francs de la délivrance du reçu. Selon l'article 53, registres et reçus peuvent être tenus sous forme électronique dans les conditions des articles 1365 et suivants du code civil, et sont conservés pendant dix ans quel que soit leur support.

Le compte spécialement affecté aux fonds des clients

Lorsque la garantie est donnée par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d'assurance, l'article 55 du décret impose au titulaire d'une carte « Transactions » d'ouvrir à son nom un compte spécialement affecté à la réception des versements et remises de l'article 5 de la loi, à l'exclusion des sommes représentatives de ses rémunérations ou honoraires. Il ne peut ouvrir qu'un seul compte de cette nature. Cet article ne vise que la carte « Transactions », qui n'autorise pas à recevoir loyers et charges (article 54). Pour la gestion et le syndic, le décret organise le compte en cas de cessation de garantie (article 70) ou de garantie par consignation (article 71).

Ce compte fonctionne sous la seule signature du titulaire, de ses représentants ou des personnes spécialement habilitées. Aucune compensation ni convention de fusion n'est possible avec un autre compte ouvert dans la même banque. En cas de redressement ou de liquidation judiciaire, l'administrateur ou le liquidateur peut opérer les retraits.

Lorsque la garantie résulte d'une consignation, l'article 59 impose un compte spécial à rubriques, ouvert dans un établissement de crédit ou à la Caisse des dépôts et consignations. Les versements s'y font par chèque barré à l'ordre de l'établissement, virement, mandat ou carte de paiement, et chaque versement mentionne l'opération, son auteur et ses bénéficiaires.

Ce que l'agent et le gestionnaire doivent faire chaque mois

La première règle est de ne jamais financer la trésorerie de l'agence avec les fonds des clients, même pour quelques jours. Les honoraires ne sont prélevés qu'une fois dus, et chaque prélèvement apparaît à sa date sur le relevé du mandant. On ne paie pour un mandant que dans la limite des fonds détenus pour lui : au-delà, on lui demande une provision.

La deuxième règle est de pouvoir dire à tout moment ce que l'on détient pour chaque client. Rapprochez chaque mois le solde du compte affecté de l'état des sommes détenues, dépôts de garantie compris, et comparez le pic de détention de l'année au montant de la garantie. Si le portefeuille grandit, faites relever la garantie par avenant sans attendre le renouvellement de la carte.

La troisième règle concerne l'équipe. Fixez par écrit qui peut recevoir des fonds, avec quels carnets de reçus, et dans quel délai la remise est enregistrée. Beaucoup d'agences interdisent à leurs négociateurs de recevoir le moindre chèque. Si la garantie cesse, toute réception de fonds s'arrête à sa date d'effet.

Ce que risque le professionnel

Le risque pénal est lourd. L'article 16 de la loi du 2 janvier 1970 punit de deux ans d'emprisonnement et de 30 000 euros d'amende le fait de recevoir ou de détenir des sommes, biens, effets ou valeurs à l'occasion des opérations de l'article 1er, soit en violation de l'article 3, par exemple sans garantie, soit en violation des conditions de l'article 5 pour la tenue des documents et la délivrance des reçus.

L'article 17 punit de six mois d'emprisonnement et de 7 500 euros d'amende le fait de faire obstacle au contrôle en refusant de communiquer les documents réclamés, notamment les documents bancaires ou comptables et les mandats écrits. Un registre-répertoire introuvable ou un relevé du compte affecté refusé au contrôleur tombe sous ce texte.

La garantie financière ne couvre pas tout. Elle sert au remboursement des fonds déposés, pas à réparer une erreur de gestion. Une faute dans l'exécution du mandat relève de l'assurance de responsabilité civile professionnelle, et le professionnel en reste comptable devant son mandant.

Exemple chiffré : le pic de détention d'un cabinet de gestion

Exemple fictif. Un cabinet gère 180 logements dont le loyer moyen, charges comprises, est de 750 euros. Les loyers sont encaissés en début de mois et reversés aux bailleurs le 15. Entre ces deux dates, le compte qui reçoit les fonds des mandants porte environ 135 000 euros de loyers.

Le cabinet détient aussi les dépôts de garantie qu'il conserve pendant toute la durée des baux. Avec l'hypothèse de logements loués vides et d'un dépôt égal au plafond légal d'un mois de loyer hors charges, soit environ 650 euros par logement, cela représente encore environ 117 000 euros. Le pic de détention approche donc 252 000 euros, sans compter les provisions de travaux confiées par certains bailleurs.

C'est ce pic, et non un solde moyen, qu'il faut comparer au montant de la garantie. Si la garantie souscrite est inférieure, une partie des fonds n'est pas couverte en cas de défaillance : il faut la faire relever avant d'accepter de nouveaux mandats.

Questions fréquentes : maniement de fonds (détention de fonds pour autrui)

Les textes de référence

• Article 5 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970legifrance.gouv.fr
• Article 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970legifrance.gouv.fr
• Article 16 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970legifrance.gouv.fr
• Article 51 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972legifrance.gouv.fr
• Article 55 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972legifrance.gouv.fr
• Article 54 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972legifrance.gouv.fr
• Article 70 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972legifrance.gouv.fr
• Article 71 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972legifrance.gouv.fr
• Article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr