Un vendeur de programmes neufs est-il soumis à la formation ALUR ?

Vendre son propre stock n'est pas s'entremettre

La loi Hoguet encadre les personnes qui se livrent ou prêtent leur concours, de manière habituelle, aux opérations portant sur les biens d'autrui. Le mot déterminant est autrui. Un promoteur qui vend ce qu'il a construit vend son bien, et ses équipes commerciales agissent en son nom.

C'est la même logique qui exclut le marchand de biens quand il revend son propre stock, ou le bailleur institutionnel qui loue son parc en direct. Ni carte professionnelle, ni obligation de formation continue au titre du décret de 2016.

L'exclusion tient à la structure juridique, pas au vocabulaire commercial. Une carte de visite qui annonce conseiller en immobilier neuf ne dit rien de l'assujettissement : la question à poser est de savoir qui est propriétaire du bien vendu.

Le commercialisateur, lui, est en plein dedans

Beaucoup de programmes neufs sont écoulés par des sociétés de commercialisation qui prennent un mandat de vente auprès du promoteur. Cette société vend le bien d'un tiers, elle exerce donc une activité d'entremise et détient une carte portant la mention transaction.

Ses conseillers, salariés ou mandataires, sont habilités par le titulaire de la carte : ils reçoivent une attestation de collaborateur et doivent leurs propres heures. C'est le schéma le plus répandu dans la vente en état futur d'achèvement, et celui que les intéressés identifient le plus mal, parce que leur quotidien ressemble à celui d'un vendeur de promoteur.

Le conseiller en gestion de patrimoine qui place un programme neuf auprès d'un investisseur relève du même raisonnement dès lors qu'il perçoit une rémunération pour cette entremise immobilière.

Comment trancher son propre cas en trois questions

Première question : la société qui vous emploie est-elle propriétaire du bien vendu, ou mandatée par son propriétaire ? Si elle est mandatée, la carte est nécessaire, et l'obligation suit.

Deuxième question : détenez-vous une attestation de collaborateur délivrée par une chambre de commerce ? Si oui, l'obligation est acquise, quel que soit l'intitulé de votre poste.

Troisième question : votre rémunération dépend-elle d'une commission sur des ventes de biens qui ne sont pas ceux de votre employeur ? C'est le signe le plus fiable d'une activité d'entremise.

Ce que la formation apporte dans le neuf

Le contenu utile diffère de celui de l'ancien. La vente en état futur d'achèvement a ses règles propres : contrat préliminaire et dépôt de garantie, garantie financière d'achèvement, échéancier d'appels de fonds encadré, garanties de parfait achèvement, de bon fonctionnement et décennale, livraison et réserves.

Les deux volumes imposés sur le cycle restent les mêmes, non-discrimination à l'accès au logement d'un côté, autres règles déontologiques de l'autre. Le reste des heures a tout intérêt à porter sur ce corpus, plus que sur les mécanismes de la vente ancienne.