Surface habitable (loi Boutin) : définition et règles en 2026

Comment se calcule la surface habitable ?

L'article R. 156-1 du code de la construction et de l'habitation procède en deux temps. On part de la surface de plancher construite. On en retranche les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

On écarte ensuite une liste d'espaces qui ne sont jamais de la surface habitable : combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances. On écarte enfin les parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Le même article définit le volume habitable : le total des surfaces habitables multipliées par les hauteurs sous plafond. Il fixe aussi des minima pour les programmes de construction, sans rapport avec le calcul de la surface d'un logement existant mis en location.

Pourquoi parle-t-on de loi Boutin ?

La loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, souvent appelée loi Boutin, a inséré par son article 78 une phrase dans l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 : le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée.

Aujourd'hui, le 4° de l'article 3 impose au bail de préciser la consistance, la destination et la surface habitable du logement, définie par le code de la construction et de l'habitation. La définition elle-même figure à l'article R. 156-1, créé par le décret n° 2021-872 du 30 juin 2021. Avant cette date, elle figurait à l'article R. 111-2, numéro que certains textes citent encore.

L'expression « surface Boutin » est donc un nom d'usage. Juridiquement, on parle de surface habitable au sens de l'article R. 156-1.

Surface habitable ou superficie Carrez : laquelle utiliser ?

La superficie privative de la loi Carrez sert à la vente d'un lot de copropriété. Elle compte les locaux clos et couverts, véranda close comprise. La surface habitable sert au bail d'habitation et à l'annonce de location. Elle exclut les vérandas, les combles non aménagés et les loggias.

Les deux chiffres peuvent donc différer pour un même appartement, et ils peuvent être exacts tous les deux. Reprendre la superficie de l'acte d'achat du bailleur dans la case surface habitable du bail est une erreur, et elle peut jouer contre le bailleur au titre de l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989.

La surface habitable apparaît aussi en vente d'immeuble à construire : l'article R. 261-25 du code de la construction et de l'habitation impose au contrat de réservation d'indiquer la surface habitable approximative du logement.

Combles, sous-sols, duplex : les cas qui posent question

Les combles aménagés comptent pour leur partie d'une hauteur d'au moins 1,80 mètre. Les combles non aménagés ne comptent jamais. Mesurez la ligne des 1,80 mètre avant de reporter une surface sous toiture.

L'article R. 156-1 exclut les sous-sols sans distinguer selon leur aménagement. Une pièce créée en sous-sol pose donc une vraie question : tranchez-la avec le mesureur avant de signer le bail, et notez la réponse retenue dans le dossier.

Les annexes louées avec le logement, comme une cave, un garage ou une place de stationnement, figurent dans la consistance de la chose louée au 4° de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989. Elles n'entrent pas dans sa surface habitable. Un duplex se mesure niveau par niveau, l'escalier étant déduit.

Erreur de surface dans le bail : ce que risque le bailleur

L'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 pose la règle. Lorsque la surface habitable réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle du bail, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté.

La procédure est encadrée. À défaut d'accord, ou à défaut de réponse du bailleur dans les deux mois de la demande, le locataire peut saisir le juge dans les quatre mois de cette même demande. La diminution prend effet à la date de signature du bail. Si la demande intervient plus de six mois après la prise d'effet du bail, elle ne prend effet qu'à la date de la demande.

Si le bail ne mentionne aucune surface habitable, l'article 3 ouvre une autre voie. Le locataire peut, dans le mois de la prise d'effet du bail, mettre le bailleur en demeure de compléter le contrat. Sans réponse dans le mois ou en cas de refus, il peut saisir le juge dans les trois mois de la mise en demeure pour obtenir, le cas échéant, une diminution du loyer.

Ce que le gestionnaire locatif doit faire

Mesurez ou faites mesurer selon l'article R. 156-1, pièce par pièce, et conservez le document dans le dossier du lot. Un mesurage ancien se refait après des travaux, une cloison déplacée ou un comble aménagé.

Reportez la surface habitable au bail et dans l'annonce de location. L'article 4 de l'arrêté du 10 janvier 2017 impose au professionnel d'indiquer dans l'annonce la surface du bien loué en mètres carrés de surface habitable.

Traitez une contestation de surface comme un délai qui court. Le silence du bailleur pendant deux mois ouvre la voie judiciaire. Répondez par écrit, proposez un contre-mesurage contradictoire à une date convenue, et informez votre mandant de l'enjeu chiffré.

Exemple chiffré de diminution de loyer

Exemple fictif : un bail mentionne 52 m² pour un loyer de 900 € par mois hors charges. Un mesurage contradictoire donne 48,5 m². L'écart est de 3,5 m², soit environ 6,7 % de la surface du bail. Il dépasse un vingtième.

La diminution est proportionnelle à l'écart : 900 € multipliés par 3,5 et divisés par 52, soit environ 60,58 € par mois. Le loyer passe à environ 839,42 €.

Si le locataire présente sa demande quatre mois après la prise d'effet du bail, la baisse remonte à la date de signature. S'il la présente deux ans après, elle ne joue qu'à compter de sa demande. Avec 47,8 m² au lieu de 52 m², l'écart dépasserait 8 % et la baisse serait plus forte encore.

Questions fréquentes : surface habitable (loi boutin)

Les textes de référence

• Article R. 156-1 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Article 78 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusionlegifrance.gouv.fr
• Article 4 de l'arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilièrelegifrance.gouv.fr
• Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Articles R. 261-25 à R. 261-33 du code de la construction et de l'habitation (contrat préliminaire)legifrance.gouv.fr