Aptitude professionnelle : définition et règles en 2026

Qui doit justifier de l'aptitude professionnelle ?

L'article 3 de la loi Hoguet l'exige de toute personne physique qui demande la carte. Pour une société, ce sont ses représentants légaux et statutaires qui doivent la justifier. La personne qui dirige un établissement, une succursale, une agence ou un bureau doit aussi satisfaire à cette condition pour faire sa déclaration préalable d'activité.

Le collaborateur habilité n'est pas soumis à l'aptitude professionnelle. L'article 4 de la loi lui demande une « compétence professionnelle », notion distincte. L'article 13-1 de la loi les distingue d'ailleurs, en chargeant le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières de faire des propositions sur l'une et sur l'autre.

L'aptitude se prouve à la délivrance. L'article 80 du décret, qui liste les pièces du renouvellement, ne la mentionne pas : au renouvellement, c'est la formation continue qui est demandée.

Par le diplôme : l'article 11

L'article 11 du décret admet quatre titres. Un diplôme délivré par l'État ou en son nom, d'un niveau égal ou supérieur à trois années d'études supérieures après le baccalauréat, sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales. Un diplôme ou titre inscrit au répertoire national des certifications professionnelles de niveau équivalent, sanctionnant des études de même nature.

S'y ajoutent deux titres nommés : le brevet de technicien supérieur professions immobilières, et le diplôme de l'institut d'études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l'habitation.

Le texte parle encore de « niveau II ». Depuis le décret n° 2019-14 du 8 janvier 2019, les anciens niveaux sont classés dans le cadre national des certifications professionnelles : le niveau II correspond au niveau 6 et le niveau IV au niveau 4.

Baccalauréat et expérience : l'article 12

L'article 12 admet le cumul de deux conditions. Être titulaire soit d'un baccalauréat, soit d'un diplôme ou titre inscrit au répertoire national de niveau équivalent (niveau IV) sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales. Et avoir occupé pendant au moins trois ans un emploi subordonné se rattachant à une activité de l'article 1er de la loi et correspondant à la mention demandée.

Les deux mots qui comptent sont « subordonné » et « correspondant ». Le texte vise un emploi, donc un lien de subordination. Il exige aussi que l'expérience corresponde à la mention sollicitée : trois ans de gestion locative ne prouvent pas, à eux seuls, l'aptitude pour la mention syndic.

Pour les années passées comme agent commercial indépendant, qui n'occupe pas d'emploi subordonné, interrogez la chambre de commerce et d'industrie avant de bâtir votre dossier sur elles.

Par l'expérience seule : l'article 14

Sans diplôme, l'article 14 admet une expérience longue : avoir occupé l'un des emplois de l'article 12 pendant au moins dix ans. La durée est réduite à quatre ans pour un emploi de cadre au titre duquel le demandeur était affilié comme tel à une institution de retraite complémentaire, ou pour un emploi public de catégorie A ou de niveau équivalent.

L'article 15 précise le calcul. Les durées s'entendent d'un emploi à temps complet, ou de l'équivalent en temps complet d'un emploi à temps partiel. L'occupation peut avoir été continue ou non : des périodes séparées s'additionnent.

Directeurs et gérants : des durées réduites de moitié

L'article 16 traite des personnes qui, sans être titulaires de la carte, dirigent l'entreprise ou un établissement : gérants, mandataires ou salariés. Elles justifient de leur aptitude selon l'article 11, ou selon les articles 12 et 14 avec un temps d'activité réduit de moitié.

Concrètement, les trois ans de l'article 12 deviennent dix-huit mois, les dix ans de l'article 14 deviennent cinq ans, et les quatre ans du cadre deviennent deux ans. C'est la voie qui permet de confier la direction d'une agence secondaire à un salarié expérimenté, qui fait alors la déclaration préalable d'activité.

L'article 2 du décret prévoit que, lorsque la direction de l'entreprise est assumée par un préposé ou un gérant, la demande de carte indique son identité et sa qualité, et qu'il justifie lui-même des conditions d'aptitude et d'honorabilité.

Aptitude acquise dans un autre État européen

L'article 16-1 du décret ouvre la carte au ressortissant d'un État de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen sans les conditions françaises, s'il possède une attestation de compétence ou un titre de formation au sens de la directive 2005/36/CE. Si son État réglemente l'activité, ce titre doit y permettre l'accès à tout ou partie de l'activité.

Si son État ne réglemente pas l'activité, le demandeur justifie en plus d'un an d'exercice à temps plein au cours des dix années précédentes, ou d'une durée équivalente à temps partiel, sauf si son titre certifie une formation préparant spécifiquement à l'activité.

Ce qu'il faut préparer, et les erreurs fréquentes

Constituez un dossier de preuves avant la demande : copie du diplôme, ou certificats de travail et contrats qui établissent la nature de l'emploi, la durée, le temps de travail et l'activité exercée. Pour l'article 12, faites apparaître le lien entre l'emploi et la mention demandée.

Trois erreurs reviennent. Compter des années à temps partiel comme des années pleines, alors que l'article 15 impose l'équivalent temps complet. Présenter une expérience dans une activité qui ne correspond pas à la mention sollicitée. Oublier que, dans une société, ce sont les représentants légaux et statutaires qui justifient de l'aptitude, pas la personne morale.

Une fois la carte obtenue, l'aptitude n'est plus redemandée. C'est la formation continue qui prend le relais à chaque renouvellement, tous les trois ans.

Questions fréquentes : aptitude professionnelle

Les textes de référence

• Article 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970legifrance.gouv.fr
• Article 11 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972legifrance.gouv.fr
• Article 12 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972legifrance.gouv.fr
• Article 14 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972legifrance.gouv.fr
• Article 16 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972legifrance.gouv.fr