Carte G (gestion immobilière) : définition et règles en 2026

Que recouvre la gestion immobilière ?

Le 6° de l'article 1er de la loi Hoguet vise « la gestion immobilière » sans la définir. L'article 64 du décret du 20 juillet 1972 la rattache à l'administration des biens d'autrui : le gestionnaire mandaté peut recevoir loyers, charges, indemnités d'occupation, cautionnements ou avances sur travaux, et l'article 66 lui impose une reddition de comptes au moins annuelle. L'article 1-1 précise un point de frontière : la location ou la sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé, relève de la gestion immobilière lorsqu'elle constitue l'accessoire d'un mandat de gestion.

Le même article définit la location saisonnière pour l'application de la loi : une location conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs. Le professionnel qui loue des biens en saisonnier dans le cadre d'un mandat de gestion relève donc de la gestion immobilière.

Le titre d'« administrateur de biens » est protégé. L'article 14 de la loi punit de six mois d'emprisonnement et de 7 500 euros d'amende toute personne qui l'utilise sans être titulaire de la carte.

Pourquoi la garantie financière est obligatoire

Le 2° de l'article 3 de la loi permet de se passer de garantie financière en déclarant ne détenir aucun fonds, mais il exclut expressément les activités des 6° et 9° de l'article 1er. Le gestionnaire et le syndic ne peuvent donc pas opter pour la non-détention de fonds : la garantie est une condition de délivrance de la carte G.

Les montants sont fixés par le décret du 20 juillet 1972. La garantie est au moins égale au montant maximal des fonds que le professionnel envisage de détenir (article 28) et à celui des sommes dont il reste redevable à tout moment (article 29). Elle ne peut être inférieure à 110 000 euros (article 30), minimum ramené à 30 000 euros pour les deux premières années d'exercice (article 32). Elle est révisée à la fin de chaque période annuelle (article 31).

Le plafond joue tous les jours. L'article 36 interdit de recevoir des versements au-delà du montant garanti. Les loyers encaissés, les dépôts de garantie détenus et les provisions pour travaux s'additionnent dans ce calcul.

Mandat de gestion, registres et reddition de comptes

L'article 6 de la loi impose un mandat écrit pour les opérations des 1° à 6° de l'article 1er, donc pour la gestion. Il précise les conditions dans lesquelles le gestionnaire reçoit, verse ou remet des fonds, les modalités de la reddition de compte, et les conditions de détermination de la rémunération avec la partie qui en a la charge.

L'article 5 ajoute les règles de maniement des fonds. Le professionnel qui reçoit ou détient des sommes autres que sa rémunération respecte les conditions fixées par décret, notamment la tenue des registres et la délivrance de reçus. En gestion, chaque encaissement de loyer et chaque reversement au propriétaire doit pouvoir être retracé.

Les collaborateurs ne peuvent pas manier ces fonds. L'article 4 interdit à toute personne habilitée par le titulaire de recevoir ou de détenir des sommes d'argent à l'occasion de ses activités. Un négociateur en location ou un assistant habilité n'encaisse donc jamais un loyer pour son compte.

Habitat indigne, confidentialité et anti-blanchiment

L'article 8-2-1 de la loi impose aux professionnels des 1°, 6° et 9° de signaler au procureur de la République les faits susceptibles de constituer les infractions de l'article 225-14 du code pénal ou de l'article L. 511-22 du code de la construction et de l'habitation. Le gestionnaire qui constate de tels faits dans un logement géré ne peut donc pas se contenter de les noter au dossier.

L'article 4-3 pose un devoir de confidentialité sur les données connues dans l'exercice de l'activité. Il précise que ce principe ne fait pas obstacle au signalement d'un habitat manifestement indigne au maire de la commune concernée.

Pour la lutte contre le blanchiment, l'article 8-2 vise les activités des 1°, 2°, 4°, 5° et 8° de l'article 1er. La gestion immobilière, au 6°, n'y figure pas. Le titulaire qui exerce aussi la transaction sous sa mention transactions reste soumis à ces obligations pour cette activité, et pour la location seulement si le loyer mensuel atteint 10 000 euros (article L. 561-2 du code monétaire et financier).

Ce que le gestionnaire doit faire et conserver

Tenez à jour l'attestation de garantie et suivez le pic de fonds détenus, mois après mois. Si l'activité grossit, demandez la révision du montant avant d'atteindre le plafond. L'article 7 du décret impose de restituer la carte immédiatement si la garantie cesse : l'activité s'arrête alors avec elle.

Pour chaque mandant, conservez le mandat signé, les comptes rendus de gestion, les reçus et les registres. Pour chaque collaborateur, conservez l'attestation d'habilitation et ses attestations de formation, qu'il doit vous transmettre après chaque formation selon l'article 6 du décret n° 2016-173.

Choisissez une formation continue en lien direct avec la gestion : bail, état des lieux, charges récupérables, impayés, congé. Le décret de 2016 exige ce lien avec l'activité exercée, en plus des deux heures de non-discrimination et des deux heures d'autres règles déontologiques sur trois ans.

Exemple chiffré : la garantie d'un cabinet qui démarre

Exemple fictif. Un gestionnaire crée son cabinet et obtient une garantie de 30 000 euros, minimum de l'article 32 pour les deux premières années. Il gère 25 logements loués en moyenne 800 euros par mois. Le 5 du mois, il a encaissé 20 000 euros de loyers qu'il n'a pas encore reversés, et il détient 8 000 euros de dépôts de garantie.

Il détient donc 28 000 euros, juste sous son plafond. Un nouveau mandat de cinq logements le ferait dépasser les 30 000 euros, ce que l'article 36 interdit. L'article 33 lui ouvre une révision en hausse de droit à l'expiration de chaque période de trois mois la première année : il doit l'anticiper avant de signer.

Questions fréquentes : carte g (gestion immobilière)

Les textes de référence

• Article 1-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970legifrance.gouv.fr
• Article 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970legifrance.gouv.fr
• Article 1 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972legifrance.gouv.fr
• Article 32 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972legifrance.gouv.fr
• Article 8-2-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970legifrance.gouv.fr
• Article 64 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972legifrance.gouv.fr
• Article L561-2 du code monétaire et financierlegifrance.gouv.fr