Carte T (transaction sur immeubles et fonds de commerce) : définition et règles en 2026

Quelles activités couvre la carte T ?

La mention transactions couvre les activités des 1° à 5° et 8° de l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970. Il s'agit de l'achat, de la vente, de la recherche, de l'échange, de la location ou sous-location d'immeubles bâtis ou non bâtis, saisonnière ou non, en nu ou en meublé. S'y ajoutent l'achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce, la cession d'un cheptel, les parts de sociétés immobilières, les parts sociales non négociables d'une société dont l'actif comprend un immeuble ou un fonds, et les contrats de temps partagé.

La location relève donc en principe de la carte T. L'article 1-1 de la loi apporte une exception : la location ou la sous-location qui constitue l'accessoire d'un mandat de gestion relève de la gestion immobilière, donc de la carte G. Le professionnel qui met en location sans gérer ensuite reste dans le champ de la transaction.

La recherche de biens pour un acquéreur figure aussi dans le 1°. Exercée de manière habituelle pour autrui, elle suppose la carte. La vente de listes ou de fichiers, en revanche, relève d'une autre mention, « Marchand de listes », exclusive des autres selon l'article 1er du décret.

Garantie financière ou non-détention de fonds

La carte T est la seule, avec la carte de marchand de listes, qui puisse fonctionner sans garantie financière. Le 2° de l'article 3 de la loi dispense de garantie la personne qui déclare son intention de ne détenir aucun fonds, effet ou valeur, sauf pour la gestion immobilière et le syndic. La carte porte alors la mention « Non-détention de fonds » et, si aucune garantie n'est souscrite, « Absence de garantie financière ».

Avec une garantie, les montants sont fixés par le décret. L'article 30 impose au moins 110 000 euros. L'article 32 ramène ce minimum à 30 000 euros pour les deux premières années d'exercice, sauf pour une société dont un représentant a déjà été soumis à la loi. L'article 36 interdit de recevoir des versements au-delà du montant garanti.

Le choix a des conséquences concrètes. Sans garantie, l'agence ne peut recevoir ni dépôt de l'acquéreur, ni séquestre, ni aucune somme autre que sa rémunération. L'article 16 de la loi punit de deux ans d'emprisonnement et de 30 000 euros d'amende la détention de fonds en violation de l'article 3.

Mandat, honoraires et publicité : les règles propres à la transaction

L'article 6 de la loi impose un écrit pour toute convention portant sur les opérations des 1° à 6°. Le mandat précise les conditions de maniement des fonds, la reddition de compte, la détermination de la rémunération et la partie qui en a la charge. Pour la vente ou la location d'immeubles, il indique aussi les moyens employés pour diffuser les annonces, y compris ceux du réseau.

Le mandat exclusif a des exigences en plus. La convention précise les actions que le mandataire s'engage à réaliser et la manière dont il en rend compte au mandant, selon une périodicité fixée par les parties. Un mandat exclusif qui ne dit rien de ces actions est un mandat fragile.

La rémunération n'est due qu'au résultat. Aucune somme représentative d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise n'est due avant que l'opération soit effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties. La règle connaît une souplesse quand le mandant agit pour ses besoins professionnels, dans les conditions fixées par décret.

Anti-blanchiment : la carte T en première ligne

L'article 8-2 de la loi Hoguet impose aux personnes qui exercent les activités des 1°, 2°, 4°, 5° et 8° de l'article 1er les obligations de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme du code monétaire et financier. Ce sont, pour l'essentiel, les activités couvertes par la carte T. Pour la location, l'article L. 561-2 du code monétaire et financier ne vise que les mandats portant sur un loyer mensuel d'au moins 10 000 euros.

Le contrôle de ces obligations est confié aux agents de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes. La gestion immobilière et le syndic ne figurent pas dans la liste de l'article 8-2 : le titulaire d'une carte T qui exerce aussi ces activités doit donc raisonner activité par activité.

Ce que le titulaire d'une carte T doit vérifier

Vérifiez d'abord que la carte couvre ce que vous faites. Une agence qui ajoute la gestion locative à la vente doit faire ajouter la mention gestion avant le premier mandat de gestion. Vérifiez ensuite la cohérence entre la mention « Non-détention de fonds » et vos pratiques : aucune somme du client ne doit transiter par l'agence.

Vérifiez ensuite votre équipe. Chaque négociateur, salarié ou agent commercial, doit détenir une attestation d'habilitation à votre nom. Il ne peut ni recevoir de fonds, ni rédiger d'actes autres que des mandats à votre profit. Son nom et sa qualité figurent dans les conventions qu'il contribue à conclure.

Vérifiez enfin la formation. Pour renouveler la carte, vous justifiez de quatorze heures par an ou de quarante-deux heures sur trois années consécutives d'exercice, avec deux heures de non-discrimination et deux heures d'autres règles déontologiques. En transaction, les contenus liés à l'estimation, aux diagnostics, à l'avant-contrat et à la copropriété présentent un lien direct avec l'activité, comme l'exige l'article 3 du décret n° 2016-173.

Exemple chiffré : honoraires et dépôt de l'acquéreur

Exemple fictif. Une agence titulaire d'une carte T avec la mention « Non-détention de fonds » vend un appartement 250 000 euros. Le mandat prévoit des honoraires de 4 % à la charge du vendeur, soit 10 000 euros. Ils ne sont dus qu'une fois la vente conclue et constatée dans un acte écrit contenant l'engagement des parties.

L'acquéreur propose de remettre un dépôt de 25 000 euros à l'agence lors de l'avant-contrat. L'agence doit refuser : elle ne détient pas de fonds. Le dépôt sera versé entre les mains d'un tiers habilité à le recevoir, comme le notaire.

Même vente, autre agence, avec une garantie de 110 000 euros. Elle peut recevoir le dépôt, dans la limite du montant garanti fixée par l'article 36 du décret, en respectant les registres et reçus exigés pour les fonds détenus.

Questions fréquentes : carte t (transaction sur immeubles et fonds de commerce)

Les textes de référence

• Article 1 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972legifrance.gouv.fr
• Article 1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970legifrance.gouv.fr
• Article 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970legifrance.gouv.fr
• Article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970legifrance.gouv.fr
• Article 8-2 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970legifrance.gouv.fr
• Article L561-2 du code monétaire et financierlegifrance.gouv.fr