Plan pluriannuel de travaux (PPT) : définition et règles en 2026

Du projet au plan : que prévoit l'article 14-2 ?

Il faut distinguer deux documents. Le projet de plan pluriannuel de travaux est l'étude technique établie par un professionnel compétent. Le plan pluriannuel de travaux est ce que l'assemblée générale décide d'en retenir. Seul le plan adopté produit les effets financiers prévus par la loi.

Le II de l'article 14-2 organise le passage de l'un à l'autre. Le projet est présenté à la première assemblée qui suit son élaboration ou sa révision. S'il fait apparaître la nécessité de travaux dans les dix ans, le syndic inscrit à l'ordre du jour la question de l'adoption de tout ou partie du projet. Elle se vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25).

La question revient ensuite chaque année. À chaque assemblée appelée à approuver les comptes, le syndic inscrit soit l'adoption du projet s'il n'a pas été adopté, soit les décisions de mise en œuvre de l'échéancier du plan adopté.

Quelles copropriétés sont concernées, et depuis quand ?

L'obligation vise les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis au statut de la copropriété, à l'expiration d'un délai de quinze ans à compter de la réception des travaux de construction. Le projet est actualisé tous les dix ans.

L'entrée en vigueur a été échelonnée par le VI de l'article 171 de la loi du 22 août 2021 : le 1er janvier 2023 pour les syndicats de plus de deux cents lots, le 1er janvier 2024 de cinquante et un à deux cents lots, le 1er janvier 2025 jusqu'à cinquante lots. Les lots comptés sont ceux à usage de logements, de bureaux ou de commerces. En 2026, toutes les copropriétés d'habitation de plus de quinze ans sont donc dans le champ, sauf si un diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix ans.

Ce que l'adoption du plan change pour le fonds de travaux

L'adoption du plan relève le plancher de cotisation. Selon l'article 14-2-1, la cotisation annuelle ne peut alors être inférieure ni à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté, ni à 5 % du budget prévisionnel. Le fonds finance notamment les travaux prévus dans le plan adopté.

Le seuil de suspension change aussi : l'assemblée ne se prononce sur la suspension des cotisations que lorsque le fonds excède le budget prévisionnel et, en outre, 50 % du montant des travaux du plan. Enfin, l'article 35 du décret du 17 mars 1967 permet au syndic d'exiger des avances correspondant à l'échéancier du plan adopté.

Le contrôle de l'administration

Le III de l'article 14-2 donne un droit de regard à l'autorité chargée de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles. Elle peut demander à tout moment au syndic de lui transmettre le plan adopté, pour vérifier que les travaux programmés garantissent la sauvegarde de l'immeuble et la sécurité des occupants.

Si le plan n'est pas transmis dans un délai d'un mois à compter de la demande, ou s'il ne prescrit manifestement pas les travaux nécessaires à la sécurité des occupants, l'autorité peut élaborer ou actualiser d'office le projet de plan, aux frais du syndicat. Dès réception de ce projet, le syndic convoque l'assemblée, qui se prononce sur son adoption.

Ce que le syndic doit faire, chaque année

Le syndic tient un calendrier par immeuble : date de réception des travaux de construction, nombre de lots, date d'entrée dans l'obligation, date d'actualisation décennale. Il inscrit à chaque assemblée d'approbation des comptes la question qui convient : adoption du projet, ou mise en œuvre de l'échéancier.

Les travaux prescrits par le plan et leur échéancier sont intégrés au carnet d'entretien de l'immeuble, comme l'exigent l'article 14-2 et le décret n° 2001-477 du 30 mai 2001. L'adoption du plan ne dispense pas de voter chaque opération : entreprise, montant, modalités d'exécution et échéancier des appels se décident au moment de lancer les travaux.

Un oubli d'inscription à l'ordre du jour, une transmission tardive à l'administration ou des travaux de sécurité laissés sans suite exposent le syndic à la mise en cause de sa responsabilité de mandataire, et le syndicat à une élaboration d'office à ses frais.

Ce que l'agent immobilier doit regarder avant une vente

L'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation impose de remettre à l'acquéreur, au plus tard à la signature de la promesse, le plan pluriannuel de travaux adopté. À défaut de plan adopté, c'est le projet de plan qui est remis, s'il a été élaboré. Ces documents ne sont pas exigés pour la vente d'un lot annexe, comme une cave ou un parking, ni lorsque l'acquéreur est déjà propriétaire d'un lot dans la copropriété.

Lisez l'échéancier avec l'acquéreur. Une toiture prévue dans deux ans et un ravalement dans cinq ans représentent des appels futurs, que l'acquéreur paiera s'ils deviennent exigibles après la vente (article 6-2 du décret de 1967). Rapprochez ces montants du fonds de travaux déjà constitué : c'est ainsi que l'on mesure le vrai coût d'un lot.

Exemple chiffré : un plan sur dix ans

Exemple fictif. Une copropriété de quarante lots adopte un plan prévoyant une réfection de toiture en deuxième année pour 180 000 €, un ravalement en cinquième année pour 220 000 € et le remplacement de la chaudière en huitième année pour 100 000 €, soit 500 000 € au total.

Avec un budget prévisionnel de 70 000 €, le plancher de 5 % donne 3 500 € et celui de 2,5 % des travaux donne 12 500 €. La cotisation au fonds de travaux sera donc d'au moins 12 500 € par an. Le lot de M. D., à 220 tantièmes sur 10 000, cotisera au moins 275 € par an, en plus des appels propres à chaque opération votée.

Questions fréquentes : plan pluriannuel de travaux (ppt)

Les textes de référence

• Article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 171 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021legifrance.gouv.fr
• Article 35 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967legifrance.gouv.fr
• Article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr