Parties communes et parties privatives : définition et règles en 2026

Que disent les articles 2 et 3 de la loi de 1965 ?

L'article 2 définit les parties privatives : les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Elles sont sa propriété exclusive. L'article 3 définit les parties communes par leur affectation : l'usage ou l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.

L'article 3 dresse ensuite une liste de présomptions, applicables dans le silence ou la contradiction des titres. Sont réputés communs le sol, les cours, parcs, jardins et voies d'accès, le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les canalisations qui traversent des locaux privatifs, les coffres, gaines et têtes de cheminées, les locaux des services communs, les passages et corridors, et tout élément incorporé dans les parties communes.

Le même article énumère des droits accessoires aux parties communes : le droit de surélever un bâtiment, d'édifier des bâtiments nouveaux dans les cours ou jardins communs, d'affouiller le sol, le droit de mitoyenneté, le droit d'affichage et le droit de construire.

Le titre d'abord, la présomption ensuite

Les présomptions de l'article 3 ne jouent que dans le silence ou la contradiction des titres. Le premier document à lire est donc le règlement de copropriété, avec l'état descriptif de division et leurs modificatifs. S'il qualifie une fenêtre, un balcon ou un mur, c'est sa qualification qui s'applique.

Ce n'est qu'en l'absence de clause claire que l'on raisonne avec la liste légale et le critère d'affectation : à quoi sert l'élément, et à qui. Un gros œuvre porteur ou une canalisation desservant plusieurs lots sont, dans le silence du règlement, des parties communes.

Les parties communes appartiennent indivisément aux copropriétaires (article 4). L'article 6 interdit de les soumettre, séparément des parties privatives, à une action en partage ou à une licitation forcée. Elles suivent les lots.

Parties communes générales, spéciales et à jouissance privative

Selon l'article 4, les parties communes sont générales ou spéciales. L'article 6-2 définit les parties communes spéciales : affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires seulement, elles sont leur propriété indivise. Leur création va de pair avec des charges spéciales. Les décisions qui les concernent se prennent en assemblée spéciale ou en assemblée générale, et seuls les copropriétaires concernés votent.

L'article 6-3 définit les parties communes à jouissance privative : affectées à l'usage ou à l'utilité exclusifs d'un lot, elles appartiennent pourtant à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance est l'accessoire du lot et ne peut jamais en constituer la partie privative. Le règlement précise les charges supportées par son titulaire.

L'article 6-4 subordonne l'existence de ces deux catégories à leur mention expresse dans le règlement. Selon l'article 209 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, modifié par la loi n° 2022-217 du 21 février 2022, cette exigence ne vaut que pour les immeubles mis en copropriété après le 1er juillet 2022. Pour les autres, l'absence de mention est sans conséquence sur leur existence, mais la question de leur mention est inscrite à chaque assemblée et se vote à la majorité des voix exprimées.

Travaux et usage : ce que chaque copropriétaire peut faire

L'article 9 laisse chaque copropriétaire user librement de ses parties privatives et des parties communes, sans porter atteinte aux droits des autres ni à la destination de l'immeuble. Il ne peut pas s'opposer aux travaux d'intérêt collectif régulièrement votés, même sur ses parties privatives, si l'affectation, la consistance ou la jouissance n'en sont pas altérées de manière durable. Il a droit à une indemnité s'il subit une diminution définitive de la valeur de son lot, un trouble de jouissance grave, même temporaire, ou des dégradations.

Des travaux privatifs qui touchent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble exigent une autorisation de l'assemblée, à la majorité de l'article 25, et doivent être conformes à la destination de l'immeuble. Percer un mur porteur, poser une pergola sur une façade ou modifier une canalisation commune entre dans ce cas.

Le syndicat répond des dommages qui ont leur origine dans les parties communes (article 14). Une fuite sur une colonne commune engage donc d'abord le syndicat, sauf recours contre un responsable.

Céder ou acquérir une partie commune

La vente d'une partie commune à un copropriétaire, par exemple une fin de couloir, est un acte de disposition. Elle relève de la double majorité de l'article 26, sauf lorsqu'elle résulte d'une obligation légale ou réglementaire, qui relève de l'article 25. Si la partie commune est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, seule l'unanimité permet de l'aliéner.

Le vote ne suffit pas. Il faut un acte authentique qui modifie l'état descriptif de division et, s'il y a lieu, le règlement, puis sa publication au fichier immobilier. Sans ce modificatif publié, le lot agrandi ne peut pas être désigné dans un acte publié ultérieur, comme sa revente.

Ce que l'agent immobilier et le syndic doivent vérifier

L'agent immobilier ne décrit pas comme privatif ce qui ne l'est pas. Une terrasse « à usage exclusif » est, selon le règlement, soit une partie privative, soit une partie commune à jouissance privative. Dans le second cas, l'annonce et le mandat doivent le dire. La superficie de l'article 46 ne porte que sur la partie privative, mesurée selon les locaux clos et couverts.

Le syndic refuse tout travail privatif sur les parties communes sans résolution de l'assemblée, et le constate par écrit. Il ne laisse pas une partie commune se transformer en annexe privative par l'usage. Il applique les charges spéciales seulement si le règlement les prévoit.

Exemple fictif. Le lot 42 comprend un appartement avec une terrasse décrite au règlement comme partie commune à jouissance privative. Le propriétaire veut ancrer une pergola dans la façade. Il lui faut une autorisation à la majorité de l'article 25. La terrasse, étanchéité comprise, reste une partie commune dont le syndicat assure la conservation, sauf charges mises par le règlement à la charge du titulaire du droit de jouissance.

Questions fréquentes : parties communes et parties privatives

Les textes de référence

• Article 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 6-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 6-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 209 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018legifrance.gouv.fr
• Article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 4 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955legifrance.gouv.fr