Syndic de copropriété, carte S

Ce que la formation continue couvre pour un syndic

Les deux blocs imposés valent pour lui comme pour les autres. La non-discrimination à l'accès au logement paraît éloignée du métier, mais elle le rejoint dès que le cabinet exerce aussi une activité de gestion locative, ce qui est le cas le plus fréquent.

Le reste du parcours se choisit selon l'activité réelle. Pour un syndic, la matière utile porte sur la copropriété : convocation et tenue de l'assemblée générale, majorités applicables, procès-verbal et délai de contestation, exécution des décisions, recouvrement des charges, et responsabilité du syndic dans la conservation de l'immeuble.

La matière a beaucoup bougé depuis 2019. La loi ELAN du 23 novembre 2018 et l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 ont réécrit une partie de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, notamment sur les majorités et les passerelles de vote. Une connaissance datée conduit ici à des erreurs de procédure.

Le point qui distingue le syndic de la transaction

Le 8° de l'article L. 561-2 du code monétaire et financier ne rend assujetties que les personnes exerçant les activités mentionnées aux 1°, 2°, 4°, 5° et 8° de l'article 1er de la loi Hoguet. L'activité de syndic est visée au 9° de cet article, et la gestion immobilière au 6° : ni l'une ni l'autre n'y figure.

La conséquence pratique est nette : un cabinet qui n'exerce que le syndic n'a pas à mettre en place les mesures de vigilance, ni à désigner un déclarant auprès de TRACFIN, au titre de cette activité. S'il exerce par ailleurs la transaction, il est assujetti pour cette dernière, et le périmètre s'apprécie activité par activité.

Appliquer le dispositif par prudence à toutes ses activités n'est pas neutre : cela crée des collectes de pièces et des traitements de données dont la base légale devient discutable au regard du règlement sur la protection des données.

Les obligations propres au mandat de syndic

Le contrat de syndic suit un contrat type réglementaire, et la rémunération obéit à une distinction entre forfait et prestations particulières qui doit apparaître clairement. Les honoraires facturés hors de ce cadre sont une source récurrente de contestation en assemblée.

S'y ajoutent le compte bancaire séparé au nom du syndicat, sauf dispense votée dans les conditions prévues par la loi, et l'obligation de mise à disposition des documents dématérialisés aux copropriétaires. Ce sont des points de contrôle immédiats quand un syndicat change de syndic.

Ce qu'un changement de syndic met en lumière

La transmission des archives, des fonds et des contrats au syndic entrant obéit à des délais. C'est au moment de ce passage que se révèlent les manquements de gestion : impayés non poursuivis, travaux votés jamais engagés, procès-verbaux incomplets.

Pour un professionnel qui reprend une copropriété, savoir lire cet état des lieux vaut mieux qu'une connaissance théorique du texte : il conditionne ce qui pourra être redressé, et à quel horizon.