Pré-état daté : définition et règles en 2026

Pourquoi le pré-état daté n'existe-t-il dans aucun texte ?

Ni la loi du 10 juillet 1965, ni l'article 5 du décret du 17 mars 1967, ni les articles L. 721-2 et L. 721-3 du code de la construction et de l'habitation n'emploient l'expression. La pratique l'a forgée pour désigner le document qui rassemble, au stade du compromis, les informations financières du 2° du II de l'article L. 721-2.

Le préfixe trompe. Il laisse croire à une version provisoire de l'état daté. C'est en réalité un document différent, qui répond à une autre obligation, à un autre moment et pour un autre destinataire. L'état daté de l'article 5 du décret de 1967 est établi par le syndic pour le notaire, avant l'acte authentique. Le pré-état daté informe l'acquéreur avant la promesse.

Conséquence pratique : le pré-état daté ne permet pas au syndic de former opposition sur le prix et ne vaut pas certificat de l'article 20 de la loi de 1965. L'état daté reste à établir avant l'acte, à la demande du notaire ou du vendeur, selon l'article 5 du décret de 1967.

Que doit contenir le pré-état daté ?

Le 2° du II de l'article L. 721-2 énumère quatre informations. Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget payées par le vendeur au titre des deux exercices précédant la vente. Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat par l'acquéreur. L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette envers les fournisseurs.

La quatrième information ne concerne que les syndicats dotés d'un fonds de travaux : le montant de la part du fonds rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation versée par le vendeur au titre de son lot.

Les informations sur les charges, les impayés et le fonds de travaux sont à jour de celles soumises à la dernière assemblée générale qui a approuvé les comptes avant la promesse. Un arrêté du ministre chargé du logement précise leur contenu. Pour les petits syndicats visés au deuxième alinéa de l'article 14-3 de la loi de 1965, les sommes dues par l'acquéreur et l'état global des impayés ne sont pas exigées.

Les autres documents à remettre avec la promesse

Le pré-état daté n'est qu'une partie du dossier. L'article L. 721-2 impose aussi la fiche synthétique de la copropriété, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division avec leurs actes modificatifs publiés, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, le carnet d'entretien, une notice d'information, les conclusions du diagnostic technique global s'il existe, et le plan pluriannuel de travaux adopté ou, à défaut, son projet.

Deux exceptions allègent la liste. Si l'acquéreur possède déjà un lot dans la même copropriété, les documents d'organisation, le carnet, la notice, le diagnostic et le plan ne sont pas exigés. Pour un lot annexe, comme une cave, un parking ou un garage, les procès-verbaux d'assemblée et les documents des 3° à 7° ne sont pas exigés. Dans les deux cas, les informations financières restent dues.

La remise peut se faire sur tout support, y compris dématérialisé si l'acquéreur l'accepte expressément. L'acquéreur atteste de la remise : par sa signature dans une promesse authentique, ou dans un document daté et signé de sa main pour un acte sous seing privé.

Document manquant : le délai de rétractation ne court pas

L'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ouvre à l'acquéreur non professionnel d'un logement un délai de rétractation de dix jours. Il court du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l'acte, ou du lendemain de sa remise lorsqu'un professionnel mandaté est intervenu.

L'article L. 721-3 ajoute une règle décisive. Si les documents d'organisation et les informations financières ne sont pas remis au plus tard à la signature de la promesse, le délai de rétractation ne court qu'à compter du lendemain de leur communication. Cette communication se fait selon les mêmes modalités de notification ou de remise.

Un pré-état daté arrivé après le compromis ne rend donc pas la promesse nulle, mais il laisse l'acquéreur libre de se rétracter plus longtemps. Le calendrier de la vente glisse d'autant.

Combien coûte un pré-état daté ?

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 plafonne les honoraires et frais du syndic pour l'établissement de l'état daté, et seulement pour lui. Le décret n° 2020-153 du 21 février 2020 fixe ce plafond à 380 € toutes taxes comprises. Le pré-état daté n'entre pas dans ce plafond.

Lorsque le vendeur le commande au syndic, la prestation est facturée au copropriétaire concerné selon le contrat de syndic. L'article L. 721-2 n'impose pas que ces informations viennent d'un document établi par le syndic : il impose qu'elles soient remises à l'acquéreur, exactes et à jour.

Le vendeur peut rassembler une partie des éléments à partir des documents qu'il reçoit chaque année : appels de fonds, comptes approuvés, procès-verbaux. Le syndic reste la source fiable pour l'état global des impayés et pour la part du fonds de travaux.

Ce que l'agent immobilier doit faire

Demandez les pièces dès la signature du mandat, pas au moment de rédiger le compromis. Un vendeur qui attend le syndic trois semaines retarde la vente, et un compromis signé sans les informations financières fait glisser le délai de rétractation.

Contrôlez la complétude avant la signature : chaque information du 2°, la date de l'assemblée de référence, la présence du plan pluriannuel ou de son projet. Annexez le tout à la promesse et faites attester la remise par l'acquéreur, en conservant la preuve dans le dossier.

Expliquez aux deux parties ce que le document n'est pas. Il ne remplace pas l'état daté, il n'engage pas le syndic sur un solde de compte, et il ne libère pas le vendeur des sommes qui apparaîtront plus tard. Signalez enfin à l'acquéreur la part du fonds de travaux rattachée au lot : le syndicat ne la rembourse pas au vendeur, même si l'acquéreur peut consentir à lui verser un montant équivalent en sus du prix.

Exemple : un compromis signé sans les informations financières

Exemple fictif : un compromis portant sur un lot d'habitation est remis en main propre à l'acquéreur le 3 mars, par l'agent mandaté. Les informations financières du 2° de l'article L. 721-2 manquent. Le délai de dix jours ne démarre pas le 4 mars.

Le syndic transmet les informations le 20 mars et l'agent les remet à l'acquéreur le jour même, contre attestation. Le délai de rétractation court à compter du 21 mars et expire dix jours plus tard. Une rétractation reçue le 28 mars est valable, alors que le vendeur croyait la vente acquise depuis la mi-mars.

Questions fréquentes : pré-état daté

Les textes de référence

• Article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article L. 721-3 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967legifrance.gouv.fr
• Article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (articles 13 et 14-2-1)legifrance.gouv.fr