Fonds de travaux : définition et règles en 2026

Que dit l'article 14-2-1 de la loi de 1965 ?

Le fonds de travaux, créé par la loi ALUR du 24 mars 2014, a été refondu par la loi Climat et résilience du 22 août 2021. Son régime figure désormais à l'article 14-2-1, entré en vigueur selon la taille de la copropriété : le 1er janvier 2023 au-delà de deux cents lots, le 1er janvier 2024 entre cinquante et un et deux cents lots, le 1er janvier 2025 jusqu'à cinquante lots. Ces seuils comptent les lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces (VI de l'article 171 de la loi du 22 août 2021).

Le fonds sert à quatre catégories de dépenses : l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux et, le cas échéant, du diagnostic technique global ; les travaux prévus dans le plan pluriannuel adopté ; les travaux urgents décidés par le syndic ; les travaux de sauvegarde, de santé et sécurité des occupants et d'économies d'énergie non prévus dans le plan.

Le texte en vigueur ne prévoit pas de dispense liée au petit nombre de lots. Hors les dix premières années suivant la réception des travaux de construction, les cotisations ne s'arrêtent que si l'assemblée en vote la suspension dans les cas prévus au II.

Combien faut-il cotiser chaque année ?

La cotisation est annuelle et obligatoire. Chaque copropriétaire contribue selon les mêmes modalités que celles décidées pour les provisions du budget prévisionnel. L'article 10 de la loi la répartit proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives, c'est-à-dire selon les tantièmes.

Le plancher dépend de l'existence d'un plan pluriannuel de travaux adopté. Si l'assemblée a adopté un plan, la cotisation ne peut être inférieure ni à 2,5 % du montant des travaux prévus dans ce plan, ni à 5 % du budget prévisionnel. Sans plan adopté, elle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel.

L'assemblée générale peut décider d'un montant supérieur, à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Elle ne peut pas descendre sous le plancher, même à l'unanimité des présents.

Quand l'assemblée doit-elle voter sur une suspension ?

Le II de l'article 14-2-1 prévoit un vote sur la suspension des cotisations dans deux situations. Sans plan adopté, la question se pose lorsque le montant du fonds excède celui du budget prévisionnel. Avec un plan adopté, elle se pose lorsque le fonds excède le budget prévisionnel et, en outre, 50 % du montant des travaux prévus dans le plan.

Le texte impose de se prononcer, pas de suspendre. Le syndic inscrit la question à l'ordre du jour dès que le seuil est atteint, et l'assemblée décide.

Le fonds de travaux est-il remboursé au vendeur ?

Non. Le III de l'article 14-2-1 est sans ambiguïté : les sommes versées sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat. Elles ne donnent lieu à aucun remboursement par le syndicat lors de la cession d'un lot. Une promesse contraire d'un ancien syndic n'y change rien.

L'acquéreur peut accepter de verser au vendeur un montant équivalent, en plus du prix de vente. C'est une négociation entre les parties, que l'agent immobilier doit anticiper. L'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation impose de communiquer à l'acquéreur, au plus tard à la signature de la promesse, la part du fonds rattachée au lot vendu et la dernière cotisation versée par le vendeur.

Ce chiffre est utile en négociation : il montre ce que le lot a déjà apporté à la réserve de l'immeuble, et donc les travaux futurs qui seront en partie financés sans nouvel appel.

Ce que le syndic doit faire avec le fonds

L'article 18 l'oblige à ouvrir un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel les cotisations sont versées sans délai. Ce compte ne peut faire l'objet d'aucune convention de fusion ni d'aucune compensation. Les intérêts sont définitivement acquis au syndicat, et le conseil syndical reçoit copie des relevés périodiques.

La sanction est lourde : la méconnaissance de ces obligations emporte la nullité de plein droit du mandat du syndic à l'expiration d'un délai de trois mois suivant sa désignation. Seuls les actes passés avec des tiers de bonne foi restent valables.

L'emploi du fonds se décide en assemblée, par un vote à la même majorité que celle qui s'applique aux dépenses financées. L'affectation doit tenir compte des parties communes spéciales et des clés de répartition. Le syndic ne puise jamais dans le fonds pour régler des charges courantes ou compenser des impayés : ce n'est pas une trésorerie de secours.

Les erreurs qui coûtent cher

Appliquer le plancher de 5 % du budget alors qu'un plan pluriannuel a été adopté : le plancher de 2,5 % du montant des travaux est souvent plus élevé et s'impose aussi. Oublier d'inscrire la question de la suspension quand le seuil est franchi. Promettre au vendeur un remboursement que la loi interdit.

Laisser les cotisations sur le compte courant du syndicat ou, pire, sur un compte du cabinet. Utiliser le fonds sans résolution d'affectation. Chacune de ces erreurs expose à la contestation des comptes, à la mise en cause de la responsabilité du syndic, voire à la nullité de son mandat.

Exemple chiffré : calculer le plancher

Exemple fictif. Une copropriété a un budget prévisionnel de 80 000 € et a adopté un plan pluriannuel prévoyant 600 000 € de travaux sur dix ans. Le plancher de 5 % du budget donne 4 000 €. Le plancher de 2,5 % des travaux donne 15 000 €. La cotisation ne pouvant être inférieure à aucun des deux, elle sera d'au moins 15 000 € par an.

Le lot de Mme C. représente 300 tantièmes sur 10 000 : elle cotise au moins 450 € par an, appelés au même rythme que ses provisions. L'assemblée devra se prononcer sur une suspension lorsque le fonds dépassera à la fois 80 000 € et 300 000 €, soit dès qu'il excédera 300 000 €.

Questions fréquentes : fonds de travaux

Les textes de référence

• Article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article 171 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021legifrance.gouv.fr
• Article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr