Marchand de biens : définition et règles en 2026

Qu'est-ce qu'un marchand de biens au sens fiscal ?

L'article 35 du code général des impôts, au 1° du I, vise les personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières, ou qui souscrivent de telles parts pour les revendre. Pour l'impôt sur le revenu, leurs bénéfices sont des bénéfices industriels et commerciaux.

Deux critères ressortent du texte : l'habitude et l'intention de revendre au moment de l'achat. Le même article vise au 1° bis les personnes qui achètent des immeubles pour y édifier des bâtiments et les vendre, et au 2° les intermédiaires pour l'achat ou la vente de ces biens. Le III ajoute que les donations entre vifs ne sont pas opposables à l'administration pour l'application de l'article.

La qualification change tout. Le profit d'un marchand de biens n'est pas une plus-value immobilière de particulier : il entre dans un bénéfice professionnel, avec sa propre comptabilité.

Faut-il une carte professionnelle pour être marchand de biens ?

Non, pour les opérations qu'il réalise pour lui-même. L'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 vise les personnes qui se livrent ou prêtent leur concours, de manière habituelle, aux opérations « portant sur les biens d'autrui ». Le marchand de biens achète et revend ses propres biens : il est hors du champ de la carte, et donc hors de l'obligation de formation continue qui s'y attache.

La situation change dès qu'il intervient pour le compte de tiers. Rechercher un acquéreur pour le bien d'un ami contre rémunération, vendre les lots d'un investisseur partenaire ou louer les biens d'autrui relève de l'article 1er. Sans carte, l'article 14 de la loi punit ces opérations de six mois d'emprisonnement et de 7 500 € d'amende.

Un professionnel peut cumuler les deux activités, le cas échéant dans deux structures distinctes. La carte et ses obligations, dont la formation de 14 heures par an ou 42 heures sur trois années consécutives d'exercice, s'appliquent alors à l'activité d'intermédiaire.

Droits de mutation : l'engagement de revendre

L'article 1115 du code général des impôts exonère des droits et taxes de mutation les acquisitions d'immeubles, de fonds de commerce et de parts de sociétés immobilières réalisées par des personnes assujetties à la TVA au sens de l'article 256 A, lorsque l'acquéreur prend l'engagement de revendre dans un délai de cinq ans. Le texte réserve l'application de l'article 1020.

En cas d'acquisitions successives entre marchands, le délai du premier acquéreur s'impose à chacun. Les apports purs et simples et les transferts dans un patrimoine fiduciaire ne valent pas revente. Pour les ventes par lots qui déclenchent le droit de préemption du locataire (article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ou article 15 de la loi du 6 juillet 1989), le délai est ramené à deux ans.

L'engagement est la condition de l'exonération : s'il n'est pas tenu, l'exonération perd son fondement. Le calendrier de revente se construit donc avant l'achat, en tenant compte des délais de travaux, de commercialisation et de signature.

TVA sur marge : comment fonctionne l'article 268 ?

L'article 268 du code général des impôts vise la livraison d'un terrain à bâtir, ou une opération pour laquelle l'option prévue au 5° bis de l'article 260 a été exercée, lorsque l'acquisition par le cédant n'a pas ouvert droit à déduction de la TVA. La base d'imposition est alors la différence entre le prix de vente augmenté des charges, et les sommes versées par le cédant pour acquérir le bien.

Exemple fictif : un marchand achète 200 000 € un terrain à bâtir dont l'acquisition n'a pas ouvert droit à déduction. Il le revend 260 000 €. Si l'opération entre dans le champ de l'article 268, la TVA se calcule sur 60 000 € de marge, et non sur 260 000 €. Le taux et les conditions exactes se vérifient sur le code en vigueur à la date de la vente.

Ce qui change au 1er janvier 2027

Légifrance indique que l'article 268 est abrogé à compter du 1er janvier 2027 par l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 portant recodification de la taxe sur la valeur ajoutée. La rédaction actuelle de l'article 1115 est elle aussi affichée comme applicable jusqu'au 1er janvier 2027.

Pour une opération signée en 2026 et revendue après cette date, relisez la nouvelle codification avant de vous engager. Le mécanisme de la marge et celui de l'engagement de revendre peuvent être repris sous une autre numérotation : c'est le texte en vigueur au jour de chaque acte qui compte.

L'agent immobilier qui achète pour lui-même

Un agent immobilier peut être marchand de biens, mais le code de déontologie encadre le cumul. Son article 9 lui interdit d'acquérir, ou de faire acquérir par un proche ou par une structure dans laquelle il a une participation, un bien dont il a reçu le mandat, sauf à informer le mandant de son projet.

Le même article l'oblige à informer l'acquéreur de sa qualité lorsqu'il met en vente un bien qui lui appartient en tout ou partie, et à ne pas évaluer un bien dans lequel il possède ou envisage d'acquérir des intérêts, sauf à le signaler dans son avis de valeur.

En pratique, faites l'information par écrit avant toute offre, conservez la preuve de réception, et tenez les deux activités dans des comptes et des structures séparés. Un vendeur qui découvre après coup que son agent a racheté le bien à travers une société amie dispose d'un argument fort contre l'agence.

Questions fréquentes : marchand de biens

Les textes de référence

• Article 35 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article 1115 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article 268 du code général des impôtslegifrance.gouv.fr
• Article 1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970legifrance.gouv.fr
• Annexe du décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 (code de déontologie)legifrance.gouv.fr