Un marchand de biens a-t-il besoin d'une carte professionnelle ?

Pas pour son activité d'achat-revente pour compte propre. L'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 vise les opérations portant sur les biens d'autrui, ce qui n'est pas le cas d'un bien dont vous êtes propriétaire. Une carte devient nécessaire dès lors que vous intervenez sur les biens de tiers.

Existe-t-il un texte qui dispense expressément le marchand de biens ?

Non. L'article 3-1 de la loi ne comporte qu'une exclusion expresse, celle des personnes mentionnées à l'article 8-1, qui vise les prestataires européens en activité temporaire et occasionnelle. Pour le marchand de biens, la réponse se déduit du champ d'application de l'article 1er et non d'une dispense écrite.

Je détiens une carte T sans presque m'en servir, dois-je me former ?

Oui. L'article 3-1 attache l'obligation au titre détenu et non au volume d'activité exercé sous ce titre. Une carte non utilisée reste une carte, et elle ne peut pas être renouvelée sans justification de quatorze heures par an ou quarante-deux heures sur trois années consécutives.

L'apport d'affaires à une agence me fait-il entrer dans le champ ?

La réponse dépend des faits. L'article 1er de la loi vise ceux qui prêtent leur concours, même à titre accessoire, à des opérations portant sur les biens d'autrui, d'une manière habituelle. Aucun texte ne fixe de seuil. Une pratique régulière et rémunérée se rapproche de l'entremise, et la voie prudente est de formaliser une habilitation.

Puis-je louer les immeubles que je détiens en stock ?

Oui, sans carte, car l'opération porte sur votre propre bien et non sur celui d'autrui. La situation change dès lors que vous administrez des biens appartenant à des tiers, y compris des associés ou des partenaires, ce qui relève de la gestion immobilière visée au 6° de l'article 1er de la loi.

Ai-je une attestation d'habilitation dormante à vérifier ?

C'est une vérification utile. L'attestation prévue par l'article 4 de la loi et l'article 9 du décret du 20 juillet 1972 continue de produire ses effets tant qu'elle n'a pas été restituée. Si vous n'exercez plus sous cette habilitation, la restitution est la solution propre, faute de quoi vous restez dans le champ de l'obligation.

Si je suis concerné, quel organisme finance ma formation ?

Un marchand de biens travailleur non salarié relève en principe de l'AGEFICE, qui couvre les chefs d'entreprise non salariés du commerce, de l'industrie et des services hors professions libérales. Un dirigeant assimilé salarié relève de l'opérateur de compétences de la branche de son entreprise, qui n'est pas nécessairement celui de l'immobilier.

Les métiers et les statuts · Mis à jour le 7 octobre 2026

Marchand de biens : êtes-vous concerné par la formation ALUR ?

En principe non, mais la réponse mérite d'être posée précisément. L'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 vise les personnes qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours à des opérations portant sur les biens d'autrui. Le marchand de biens achète et revend pour son propre compte, ce qui le place hors de ce champ, et donc hors de l'obligation de formation continue de l'article 3-1. Aucun texte ne prononce toutefois de dispense expresse en sa faveur. Quatre situations fréquentes le ramènent dans le champ : détenir une carte professionnelle, diriger une société qui en détient une, être habilité par un titulaire, ou pratiquer l'entremise pour autrui.

La réponse de principe est négative, et elle est solide. Ce qui la rend fragile en pratique, c'est que beaucoup de marchands de biens exercent en réalité deux activités sans le formuler ainsi.

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Attestation conforme au décret n° 2016-173

Ce que le texte dit, et ce qu'il ne dit pas

Il faut commencer par une observation qui structure tout le reste. Ni la loi du 2 janvier 1970, ni le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, ni le décret n° 2016-173 du 18 février 2016 ne contiennent la formule marchand de biens. Cette activité n'est ni visée ni exclue nommément.

L'article 3-1 de la loi comporte une seule exclusion expresse, et elle ne vous concerne pas : les personnes mentionnées à l'article 8-1, c'est-à-dire les ressortissants légalement établis dans un État de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen qui exercent en France de façon temporaire et occasionnelle après déclaration préalable.

Il faut donc raisonner sur le champ d'application, et non chercher une dispense qui n'existe pas. Ce raisonnement conduit à une réponse négative de principe, mais il faut le conduire jusqu'au bout, parce que c'est la nature réelle des opérations qui décide, et non la façon dont l'activité est nommée.

Le critère décisif : les biens d'autrui

L'article 1er de la loi de 1970 s'applique aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à neuf catégories d'opérations, dont l'achat, la vente, la recherche, l'échange, la location ou sous-location d'immeubles bâtis ou non bâtis.

L'expression portant sur les biens d'autrui est la clef. Elle décrit une activité d'intermédiation : on agit sur le bien d'un tiers, pour le compte d'un tiers. Le marchand de biens, lui, acquiert la propriété du bien, en supporte le risque, le porte à son bilan et le revend en son nom. Il opère sur son propre bien, pas sur celui d'autrui.

L'activité de marchand de biens relève à ce titre du droit commercial et de la fiscalité qui lui est propre, non du régime des professions immobilières réglementées. Elle ne suppose ni carte professionnelle, ni garantie financière au sens de l'article 3 de la loi, ni attestation d'habilitation, et elle n'entre dans aucune des trois catégories énumérées à l'article 1er du décret du 18 février 2016.

Pourquoi aucun texte ne vous dispense expressément

C'est un point que le lecteur pressé confond volontiers avec une incertitude. Il n'y en a pas sur le principe. Un texte n'a pas besoin d'exclure ce qu'il n'a jamais inclus : le champ d'application de la loi de 1970 est défini positivement, par une liste d'opérations portant sur les biens d'autrui, et ce qui n'y figure pas en est simplement absent.

Cette absence de mention a néanmoins une conséquence pratique. Vous ne disposez d'aucun document qui atteste de votre situation au regard de l'obligation de formation. Un titulaire de carte peut produire ses attestations, un habilité peut produire la sienne. Un marchand de biens, lui, ne peut produire qu'un raisonnement.

En pratique, la question ne se pose donc jamais devant une chambre de commerce et d'industrie, puisque vous ne déposez aucun dossier de renouvellement. Elle se pose devant un partenaire, un financeur ou un conseil qui vous demande si vous êtes à jour de vos obligations. La réponse est de savoir dans quelle catégorie vous vous trouvez réellement, pas de brandir une dispense.

Premier cas où vous êtes concerné : vous détenez une carte

Beaucoup de marchands de biens détiennent une carte professionnelle portant la mention Transactions sur immeubles et fonds de commerce. Les raisons sont variées : une activité de transaction exercée en parallèle, un historique d'agence, ou simplement le souhait de conserver la possibilité de vendre pour autrui.

Dans cette configuration, l'article 3-1 de la loi s'applique intégralement et sans nuance. La carte ne peut pas être renouvelée si son titulaire ne justifie pas de quatorze heures par an ou de quarante-deux heures sur trois années consécutives d'exercice, dont au moins deux heures de non-discrimination dans l'accès au logement et deux heures portant sur les autres règles de déontologie.

Le texte ne subordonne pas cette obligation à un volume minimal d'activité exercée sous la carte. Un professionnel qui détient une carte sans presque s'en servir la perd au renouvellement s'il ne s'est pas formé. C'est la situation la plus fréquente parmi celles qui surprennent les marchands de biens, parce qu'ils raisonnent sur leur activité réelle et non sur le titre qu'ils détiennent.

Deuxième cas : vous dirigez une société qui en détient une

L'article 3-1 de la loi vise les personnes mentionnées à l'article 1er et, lorsqu'il s'agit de personnes morales, leurs représentants légaux et statutaires. L'article 1er du décret du 18 février 2016 reprend cette formule à son 1°, en visant le représentant légal et statutaire de la personne morale titulaire de la carte.

Un marchand de biens qui est aussi gérant, président ou directeur général d'une société détenant une carte professionnelle est donc personnellement soumis à l'obligation, au titre de ce mandat social, quelle que soit la part de son temps qu'il consacre effectivement à l'activité de la société titulaire.

La même logique vaut pour les groupes structurés en plusieurs sociétés, ce qui est courant chez les opérateurs qui combinent marchand de biens, promotion et transaction. C'est la personne physique qui porte le mandat social dans la société titulaire de la carte qui est visée, indépendamment de l'entité par laquelle elle exerce son activité d'achat-revente.

Troisième cas : vous êtes habilité par un titulaire

L'article 4 de la loi de 1970 vise toute personne habilitée par un titulaire de la carte à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier. Le 3° de l'article 1er du décret du 18 février 2016 en tire la conséquence en visant les personnes salariées ou non ainsi habilitées.

Un marchand de biens qui a conservé une attestation d'habilitation auprès d'une agence, souvent pour pouvoir présenter des affaires ou intervenir sur des mandats, entre dans cette catégorie. L'habilitation existe tant qu'elle n'a pas été restituée dans les conditions de l'article 9 du décret du 20 juillet 1972.

C'est un point que l'on oublie parce que l'attestation reste dans un tiroir. Elle continue pourtant de produire ses effets, et le titulaire qui l'a délivrée est destinataire de vos justificatifs de formation au titre du second cas prévu à l'article 6 du décret du 18 février 2016. Si vous n'exercez plus sous cette habilitation, la solution propre est de la restituer, pas de l'ignorer.

Quatrième cas : l'apport d'affaires rémunéré

C'est le cas le plus délicat, et il faut le traiter sans le simplifier. L'article 1er de la loi de 1970 vise les personnes qui se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui. Les mots prêtent leur concours et même à titre accessoire élargissent considérablement le champ par rapport à la seule figure de l'agent immobilier.

Un marchand de biens qui présente régulièrement des vendeurs à une agence contre rémunération, qui met en relation acquéreurs et propriétaires, ou qui intervient dans la négociation d'affaires qu'il n'achète pas, exerce une activité qui porte sur les biens d'autrui. La qualification dépend alors du caractère habituel de cette pratique et de l'ampleur du concours apporté.

Aucun texte ne fixe de seuil, et la frontière entre une mise en relation ponctuelle et une entremise habituelle relève de l'appréciation des faits. La position prudente consiste à formaliser la situation, soit en se faisant habiliter par le titulaire au sens de l'article 4, soit en cantonnant strictement l'intervention. Dans le premier cas, l'obligation de formation s'applique.

La location et la gestion de votre propre stock

Un marchand de biens qui met en location un immeuble lui appartenant, dans l'attente d'une revente ou d'un permis, agit sur son propre bien. L'opération ne porte pas sur les biens d'autrui, et elle reste donc hors du champ de la loi de 1970, quel que soit le nombre de lots concernés.

La situation change dès lors que la gestion porte sur des biens appartenant à des tiers, y compris des associés, des membres de la famille ou des investisseurs partenaires. La gestion immobilière figure au 6° de l'article 1er de la loi, et l'article 1er du décret du 20 juillet 1972 lui fait correspondre la mention Gestion immobilière. Ce n'est plus un prolongement de l'activité d'achat-revente.

La détention indirecte, à travers une société civile immobilière par exemple, appelle la même analyse : ce qui compte est de savoir à qui appartient le bien administré et pour le compte de qui l'opération est faite. Le dossier /dossiers/administrateur-de-biens-et-gestion-locative détaille les obligations attachées à cette mention.

Si vous êtes concerné, qui finance votre formation

Le financement dépend de votre statut social, pas de la raison pour laquelle l'obligation vous atteint. Un marchand de biens exerçant en entreprise individuelle ou comme gérant majoritaire de société à responsabilité limitée relève du régime des travailleurs non salariés. Son fonds d'assurance formation est en principe l'AGEFICE, qui couvre les chefs d'entreprise non salariés du commerce, de l'industrie et des services, hors professions libérales, voir /opco/agefice.

Un dirigeant assimilé salarié, président de société par actions simplifiée par exemple, relève de l'opérateur de compétences de la branche de son entreprise. Il faut ici se garder d'un raccourci : la branche d'une société de marchand de biens n'est pas nécessairement celle de l'immobilier au sens de la convention collective nationale, et l'opérateur compétent peut donc ne pas être celui auquel on pense spontanément.

Dans les deux cas, la prise en charge suppose d'être à jour de la contribution à la formation professionnelle, ce que démontre une attestation de versement délivrée par l'Urssaf. La page /opco compare les circuits, et /dossier-opco permet de faire monter le dossier une fois l'organisme identifié.

Ce qu'il faut vérifier avant de conclure

La question ne se tranche pas sur l'intitulé de votre activité mais sur trois vérifications concrètes. La première : détenez-vous, à titre personnel ou par l'intermédiaire d'une société dont vous êtes le représentant légal, une carte professionnelle en cours de validité, quelle qu'en soit la mention.

La deuxième : une attestation d'habilitation a-t-elle été délivrée à votre nom par un titulaire, et si oui a-t-elle été restituée. La troisième : votre activité comporte-t-elle, même accessoirement, une intervention rémunérée sur des opérations portant sur des biens qui ne vous appartiennent pas.

Si les trois réponses sont négatives, l'obligation de formation continue ne vous atteint pas, et cette conclusion est fondée sur le champ d'application de la loi de 1970. Si l'une d'elles est positive, vous entrez dans le dispositif au même titre qu'un agent immobilier, avec le même volume horaire et les mêmes heures de déontologie. La page /faq répond aux cas particuliers et /contact permet d'exposer une situation mixte.

Questions fréquentes

Un marchand de biens a-t-il besoin d'une carte professionnelle ?: Pas pour son activité d'achat-revente pour compte propre. L'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 vise les opérations portant sur les biens d'autrui, ce qui n'est pas le cas d'un bien dont vous êtes propriétaire. Une carte devient nécessaire dès lors que vous intervenez sur les biens de tiers.
Existe-t-il un texte qui dispense expressément le marchand de biens ?: Non. L'article 3-1 de la loi ne comporte qu'une exclusion expresse, celle des personnes mentionnées à l'article 8-1, qui vise les prestataires européens en activité temporaire et occasionnelle. Pour le marchand de biens, la réponse se déduit du champ d'application de l'article 1er et non d'une dispense écrite.
Je détiens une carte T sans presque m'en servir, dois-je me former ?: Oui. L'article 3-1 attache l'obligation au titre détenu et non au volume d'activité exercé sous ce titre. Une carte non utilisée reste une carte, et elle ne peut pas être renouvelée sans justification de quatorze heures par an ou quarante-deux heures sur trois années consécutives.
Je suis gérant d'une SARL qui détient une carte, suis-je visé ?: Oui. L'article 3-1 vise, lorsqu'il s'agit de personnes morales, leurs représentants légaux et statutaires, et le 1° de l'article 1er du décret du 18 février 2016 reprend cette formule. L'obligation est personnelle et se rattache au mandat social, indépendamment de votre activité d'achat-revente.
L'apport d'affaires à une agence me fait-il entrer dans le champ ?: La réponse dépend des faits. L'article 1er de la loi vise ceux qui prêtent leur concours, même à titre accessoire, à des opérations portant sur les biens d'autrui, d'une manière habituelle. Aucun texte ne fixe de seuil. Une pratique régulière et rémunérée se rapproche de l'entremise, et la voie prudente est de formaliser une habilitation.
Puis-je louer les immeubles que je détiens en stock ?: Oui, sans carte, car l'opération porte sur votre propre bien et non sur celui d'autrui. La situation change dès lors que vous administrez des biens appartenant à des tiers, y compris des associés ou des partenaires, ce qui relève de la gestion immobilière visée au 6° de l'article 1er de la loi.
Ai-je une attestation d'habilitation dormante à vérifier ?: C'est une vérification utile. L'attestation prévue par l'article 4 de la loi et l'article 9 du décret du 20 juillet 1972 continue de produire ses effets tant qu'elle n'a pas été restituée. Si vous n'exercez plus sous cette habilitation, la restitution est la solution propre, faute de quoi vous restez dans le champ de l'obligation.
Si je suis concerné, quel organisme finance ma formation ?: Un marchand de biens travailleur non salarié relève en principe de l'AGEFICE, qui couvre les chefs d'entreprise non salariés du commerce, de l'industrie et des services hors professions libérales. Un dirigeant assimilé salarié relève de l'opérateur de compétences de la branche de son entreprise, qui n'est pas nécessairement celui de l'immobilier.

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