Non-discrimination dans l'accès au logement

Pourquoi ce bloc a été détaché de la déontologie

Le décret n° 2020-1259 du 14 octobre 2020 a réécrit l'article 3 du décret de 2016 avec effet au 1er janvier 2021. Avant cette date, une seule exigence de deux heures portant sur la déontologie existait, et la non-discrimination pouvait y être diluée. Le pouvoir réglementaire a fait le choix inverse : deux blocs, deux volumes, deux mentions distinctes.

Ce détachement dit quelque chose du diagnostic qui l'a motivé. L'accès au logement est le point où le risque est le plus concret pour un professionnel, parce que la sélection d'un candidat locataire suppose des choix quotidiens, souvent faits sous la pression d'un bailleur.

Les critères prohibés et leur évolution

L'article 225-1 du code pénal énumère les critères sur lesquels un traitement différencié constitue une discrimination : origine, sexe, situation de famille, apparence physique, état de santé, handicap, opinions politiques, activités syndicales, appartenance ou non-appartenance à une ethnie, une nation, une prétendue race ou une religion déterminée, entre autres. La liste a été étendue à plusieurs reprises, en dernier lieu par la loi n° 2022-401 du 21 mars 2022.

Le critère de vulnérabilité résultant de la situation économique, introduit en 2016, a une portée particulière en immobilier : il interdit un traitement différencié fondé sur la précarité apparente d'un candidat, alors même que la solvabilité, elle, reste un critère de sélection légitime. La ligne passe entre l'appréciation d'une capacité à payer, qui est permise, et le refus fondé sur une situation sociale, qui ne l'est pas.

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 complète le dispositif en fixant la liste des pièces qui peuvent être exigées d'un candidat à la location. Demander une pièce qui n'y figure pas est une infraction autonome, indépendamment de toute intention discriminatoire.

Le point où le professionnel est le plus exposé

La demande discriminatoire vient rarement du professionnel. Elle vient du bailleur, sous une forme souvent implicite : une préférence exprimée oralement, une consigne sur le profil recherché, un refus motivé après coup par une raison neutre. Le professionnel qui exécute cette consigne engage sa propre responsabilité, et il ne peut pas se retrancher derrière le mandat.

La parade tient en deux gestes : fixer avec le bailleur, par écrit et avant la commercialisation, des conditions de location objectives ; puis conserver la trace des candidatures et des motifs de sélection. Une sélection tracée sur critères objectifs se défend, une sélection non documentée ne se défend pas.

Le testing, et ce qu'il révèle

Des campagnes de testing sont conduites par des associations et par des organismes publics : deux candidatures identiques à un détail près sont adressées à un même professionnel, et les réponses sont comparées. Cette méthode est admise comme mode de preuve.

Ce que ces campagnes montrent, année après année, tient moins à des refus explicites qu'à des différences de traitement dans la réponse : un rappel plus lent, une visite non proposée, un dossier demandé plus complet. C'est pourquoi la formation porte sur les procédures d'agence autant que sur les interdits de principe.