Non-discrimination dans l'accès au logement : définition et règles en 2026

Que dit la loi sur la discrimination au logement ?

L'article 1er de la loi du 6 juillet 1989 affirme que le droit au logement est un droit fondamental. Il précise qu'aucune personne ne peut se voir refuser la location d'un logement pour un motif discriminatoire défini à l'article 225-1 du code pénal. La règle vaut pour le bailleur et pour le professionnel qui sélectionne les candidats à sa place.

Le même article aménage la preuve. Le candidat évincé présente des éléments de fait laissant supposer une discrimination directe ou indirecte. Il appartient ensuite à la partie défenderesse de prouver que sa décision est justifiée. Le juge peut ordonner toutes les mesures d'instruction utiles, par exemple la production des autres dossiers de candidature.

L'article 225-1 définit la discrimination comme « toute distinction opérée entre les personnes physiques » sur le fondement d'un critère qu'il énumère. Il vise aussi les personnes morales, à raison des caractéristiques de leurs membres. Les articles 225-1-1 et 225-1-2 ajoutent la distinction fondée sur le fait d'avoir subi ou refusé de subir un harcèlement sexuel ou un bizutage, ou d'en avoir témoigné.

Les critères interdits, et ceux qui piègent les agences

L'article 225-1 cite notamment l'origine, le sexe, la situation de famille, la grossesse, l'apparence physique, la particulière vulnérabilité résultant de la situation économique, apparente ou connue, le patronyme, le lieu de résidence, l'état de santé, la perte d'autonomie, le handicap, l'âge, les mœurs, l'orientation sexuelle, l'identité de genre, les opinions politiques, les activités syndicales, la capacité à s'exprimer dans une langue autre que le français, et l'appartenance vraie ou supposée à une ethnie, une nation, une prétendue race ou une religion.

Certains critères passent inaperçus. Écarter les candidats d'un département, c'est retenir le lieu de résidence. Trier sur un nom de famille, c'est retenir le patronyme. Refuser un candidat parce qu'il perçoit une aide sociale peut relever de la particulière vulnérabilité économique. Refuser une famille avec enfants vise la situation de famille.

Ce qui reste permis, c'est une décision justifiée par des éléments objectifs, fixés à l'avance et appliqués de la même façon à tous les candidats : le montant du loyer, les ressources, les garanties proposées. C'est précisément ce que vous devrez démontrer si le refus est contesté.

Quelles pièces pouvez-vous demander au candidat ?

L'article 22-2 de la loi de 1989 renvoie à un décret la liste des pièces que le bailleur peut exiger du candidat et de sa caution avant la signature du bail. Ce décret est le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 : son annexe 1 vise les candidats, son annexe 2 les cautions. Il ne s'applique pas aux demandes de logement social. Les pièces peuvent être des copies, rédigées ou traduites en français, avec des montants convertis en euros. Le bailleur peut demander à voir les originaux.

Le même article 22-2 interdit au bailleur d'imposer la cosignature d'un ascendant ou d'un descendant du candidat. Le candidat reste libre de proposer qui il veut comme caution.

Les manquements sont punis d'une amende administrative prononcée par le préfet : 3 000 € au plus pour une personne physique, 15 000 € au plus pour une personne morale. Le montant est proportionné à la gravité des faits. L'amende ne peut être prononcée plus d'un an après la constatation des faits, et l'intéressé peut d'abord présenter ses observations. Exiger une pièce hors de la liste réglementaire, y compris dans un formulaire de candidature, expose à cette amende.

Quelles sanctions pénales en cas de discrimination ?

L'article 225-2 du code pénal punit de trois ans d'emprisonnement et de 45 000 € d'amende la discrimination qui consiste notamment à refuser la fourniture d'un bien ou d'un service, ou à la subordonner à une condition fondée sur un critère interdit. Lorsque le refus est commis dans un lieu accueillant du public ou pour en interdire l'accès, les peines passent à cinq ans et 75 000 €.

Une agence constituée en société peut être poursuivie. L'article 225-4 prévoit pour les personnes morales l'amende de l'article 131-38 et plusieurs peines de l'article 131-39, dont l'interdiction d'exercer l'activité à l'occasion de laquelle l'infraction a été commise.

Le testing est admis. L'article 225-3-1 précise que le délit est constitué même si la personne qui a sollicité le logement le faisait pour démontrer le comportement discriminatoire, dès lors que la preuve est établie. Enfin, la loi Hoguet subordonne la carte professionnelle à l'absence d'incapacité ou d'interdiction d'exercer (article 3, 4°) : une condamnation peut donc peser sur la carrière.

Le bailleur vous demande d'écarter un profil : que faire ?

La consigne du mandant ne vous protège pas. C'est vous qui recevez les candidats, qui triez les dossiers et qui annoncez le refus. Le code de déontologie, en son article 3, vous oblige à ne commettre aucune des discriminations de l'article 225-1, et à refuser votre concours à un acte frauduleux.

Répondez par écrit. Rappelez la règle, puis proposez au bailleur de fixer des critères objectifs avant la diffusion de l'annonce : loyer, taux d'effort retenu, type de garanties acceptées. Si le bailleur maintient sa demande, consignez votre refus d'appliquer la consigne. Une agence qui documente ce refus se protège ; une agence qui obéit devient l'auteur du tri.

Relisez aussi vos annonces et vos scripts téléphoniques. Une mention qui réserve le logement à une catégorie de personnes, ou une question sur la nationalité, la religion ou la composition de la famille, peut constituer l'un des éléments de fait laissant supposer une discrimination, que l'article 1er de la loi de 1989 permet au candidat de présenter au juge.

Ce que l'agence doit documenter et conserver

Rédigez les conditions de location avant la mise en ligne, faites-les valider par le bailleur et datez-les. Appliquez la même grille à chaque dossier. Pour chaque candidat non retenu, notez le critère objectif qui a fondé la décision. Conservez les échanges avec tous les candidats, dans le respect des durées de conservation des données personnelles.

Exemple fictif : un deux-pièces est proposé à 800 € par mois. Les conditions écrites exigent des ressources stables et une garantie conforme à la liste réglementaire. Trois candidats déposent un dossier ; le premier complet et conforme à la grille est retenu. Si un candidat évincé conteste, l'agence produit la grille datée, les trois dossiers et le motif écrit de chaque refus. C'est la preuve que l'article 1er de la loi de 1989 met à sa charge.

La formation obligatoire de deux heures

Depuis le 1er janvier 2021, l'article 3 du décret n° 2016-173, modifié par le décret n° 2020-1259 du 14 octobre 2020, impose au cours de trois années consécutives d'exercice au moins deux heures sur la non-discrimination à l'accès au logement, et au moins deux heures sur les autres règles déontologiques. Auparavant, une seule enveloppe de deux heures couvrait la déontologie dans son ensemble.

L'obligation vise le titulaire de la carte, le directeur d'établissement et chaque collaborateur habilité, salarié ou non. Ces deux heures comptent dans les 14 heures par an ou les 42 heures sur trois années consécutives d'exercice.

Questions fréquentes : non-discrimination dans l'accès au logement

Les textes de référence

• Article 1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Article 225-1 du code pénallegifrance.gouv.fr
• Article 225-2 du code pénallegifrance.gouv.fr
• Article 22-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989legifrance.gouv.fr
• Article 3 du décret n° 2016-173 du 18 février 2016legifrance.gouv.fr
• Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa cautionlegifrance.gouv.fr