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Les métiers et les statuts · Mis à jour le

Négociateur immobilier salarié : ce qui vous incombe personnellement

Le négociateur immobilier salarié est habilité par le titulaire de la carte au sens de l'article 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, et il détient à ce titre une attestation d'habilitation. L'article 1er du décret n° 2016-173 du 18 février 2016 le vise expressément en parlant des personnes salariées ou non habilitées par le titulaire. Il doit donc quatorze heures par an ou quarante-deux heures sur trois années consécutives, avec au moins deux heures de non-discrimination et deux heures portant sur les autres règles déontologiques sur le cycle. L'obligation lui est personnelle. Aucun texte n'impose à l'employeur de payer cette formation, sauf lorsqu'il l'exige : une formation suivie à la demande de l'employeur est alors à sa charge, et elle peut être présentée à l'opérateur de compétences de la branche.

Votre employeur paie et organise, mais l'obligation est inscrite à votre nom. La distinction paraît théorique jusqu'au jour où vous changez d'agence sans avoir suivi une seule heure.

CCI, Chambre de commerce et d'industrie

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Attestation conforme au décret n° 2016-173

Salarié et habilité : deux qualités qui se cumulent

Un négociateur immobilier salarié occupe une position double que le droit traite séparément. Il est salarié au sens du code du travail, avec un contrat, un lien de subordination et une convention collective. Il est aussi une personne habilitée au sens de l'article 4 de la loi du 2 janvier 1970, parce qu'il négocie, s'entremet ou s'engage pour le compte du titulaire de la carte professionnelle.

Ces deux qualités ne se recouvrent pas. Le contrat de travail ne vaut pas habilitation, et l'habilitation ne suffit pas à établir un contrat de travail. Une agence qui embauche un négociateur sans lui faire délivrer d'attestation d'habilitation ne le met pas en situation d'exercer légalement l'entremise, quel que soit le contenu de son contrat.

C'est de la seconde qualité, et d'elle seule, que naît l'obligation de formation continue. Un salarié d'agence qui n'est ni habilité, ni représentant légal, ni directeur d'établissement, un assistant administratif par exemple, n'entre dans aucune des trois catégories de l'article 1er du décret du 18 février 2016. Ce n'est pas le fait de travailler en agence qui déclenche l'obligation, c'est le fait de négocier pour le compte du titulaire.

L'attestation d'habilitation, même pour un salarié

L'article 9 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 s'applique à toute personne physique habilitée, sans distinguer selon la nature du lien avec le titulaire. Vous justifiez de la qualité et de l'étendue de vos pouvoirs par une attestation conforme à un modèle déterminé par arrêté du ministre chargé de l'économie, visée par le président de la chambre de commerce et d'industrie territoriale, puis délivrée par le titulaire de la carte.

Le même article prévoit que le nom et la qualité de la personne habilitée figurent dans les conventions qu'elle fait signer et sur les reçus de versements. C'est une obligation de forme dont l'oubli se remarque au moment d'un contentieux, lorsqu'il s'agit d'établir que celui qui a fait signer le mandat avait bien le pouvoir de le faire.

Le langage courant parle de carte de collaborateur. Le texte parle d'attestation, et le formulaire administratif de demande porte l'intitulé de demande d'attestation d'habilitation. Employer le vocabulaire du texte évite les malentendus lorsque vous vous adressez à la chambre.

Ce que le salariat change dans l'article 4

Le deuxième alinéa de l'article 4 de la loi de 1970 ne vous concerne pas, et c'est la principale différence avec un agent commercial. Cet alinéa applique les règles du code de commerce relatives au statut d'agent commercial et impose une assurance de responsabilité civile professionnelle personnelle, mais il vise explicitement les personnes habilitées lorsqu'elles ne sont pas salariées.

Vous n'avez donc pas d'immatriculation propre à tenir, pas de contrat d'agent commercial à négocier, et pas d'assurance de responsabilité civile professionnelle à souscrire à titre personnel : c'est celle de l'agence, souscrite par le titulaire au titre du 3° de l'article 3 de la loi, qui couvre votre activité pour le compte de celui-ci.

En revanche, le troisième alinéa de l'article 4 vous concerne exactement comme un indépendant. Vous ne pouvez pas recevoir ou détenir de sommes d'argent, de biens, d'effets ou de valeurs. Vous ne pouvez pas donner de consultations juridiques ni rédiger d'actes sous seing privé autres que les mandats conclus au profit du titulaire. Vous ne pouvez pas assurer la direction d'un établissement, d'une succursale, d'une agence ou d'un bureau.

L'obligation est personnelle, le financement est celui de l'entreprise

C'est la ligne à retenir. L'article 3-1 de la loi de 1970 et l'article 1er du décret du 18 février 2016 désignent des personnes, pas des entreprises. Votre nom figure sur l'attestation d'habilitation, et c'est votre parcours de formation qui doit atteindre quatorze heures par an ou quarante-deux heures sur trois années consécutives d'exercice.

Le financement suit une logique inverse. Il repose sur l'entreprise, à travers son plan de développement des compétences et les fonds mutualisés de l'opérateur de compétences dont elle relève. Concrètement, l'agence commande la formation, l'agence règle ou fait régler l'organisme, et l'agence dépose la demande de prise en charge.

Cette dissociation explique la situation la plus délicate rencontrée par les négociateurs salariés : celle d'un professionnel dont l'employeur n'a rien organisé pendant trois ans et qui découvre, en changeant d'agence ou en préparant son installation, que son historique de formation est vide. L'obligation n'a pas disparu, elle n'a simplement pas été financée.

Le volume et le contenu, identiques à ceux du titulaire

L'article 2 du décret du 18 février 2016 ne prévoit pas de barème différencié. Quatorze heures par an ou quarante-deux heures au cours de trois années consécutives d'exercice, pour le titulaire comme pour son négociateur salarié, quel que soit le nombre de transactions traitées ou le niveau de responsabilité.

L'article 3, modifié par le décret n° 2020-1259 du 14 octobre 2020, impose de la même façon au moins deux heures de non-discrimination dans l'accès au logement et au moins deux heures portant sur les autres règles de déontologie, sur trois années consécutives d'exercice. Pour un négociateur qui reçoit et sélectionne des candidats, ce sont les heures qui portent le plus directement sur les gestes du quotidien.

Les thèmes admissibles sont ceux de l'article 3 : juridique, économique, commercial, déontologie, et les domaines techniques relatifs à la construction, à l'habitation, à l'urbanisme et à la transition énergétique. Le format annuel de quatorze heures est décrit sur /programme/14h, le parcours complet sur /programme.

La formation sur le temps de travail

Lorsque la formation est décidée par l'employeur dans le cadre du plan de développement des compétences et se déroule pendant les horaires de travail, elle constitue du temps de travail effectif et la rémunération est maintenue. C'est le régime de droit commun de la formation des salariés, et il ne comporte pas de particularité propre à l'immobilier.

Le format à distance ne change pas cette règle. Le code du travail admet expressément qu'une action de formation soit réalisée en tout ou partie à distance, et l'article 4 du décret du 18 février 2016 exige seulement que l'organisme soit enregistré dans les conditions prévues par ce code. Une formation suivie en ligne pendant les heures de travail reste du temps de travail.

Le point de vigilance est ailleurs : dans la traçabilité. L'attestation prévue à l'article 5 du décret doit mentionner les objectifs, le contenu, la durée et la date de réalisation. Un parcours suivi par bribes sans horodatage exploitable produit une attestation faible, et c'est elle qui sera examinée, pas votre agenda.

À qui vous justifiez, et ce que vous conservez

L'article 6 du décret du 18 février 2016 prévoit que les personnes habilitées transmettent leurs justificatifs au titulaire de la carte professionnelle mentionné sur le récépissé de la déclaration préalable d'activité ou qui les a habilitées, après chaque formation. Vous justifiez donc auprès de votre employeur, et non auprès de la chambre de commerce et d'industrie.

Le mot après chaque formation compte. Le texte n'organise pas pour les habilités la même souplesse que pour les titulaires, qui peuvent attendre leur demande de renouvellement. Transmettez l'attestation dès son édition, et conservez une trace de la transmission, un courriel suffit.

Conservez surtout les originaux. Ce que vous remettez à l'agence est une copie destinée à son propre suivi. Vos attestations constituent votre historique personnel, elles vous suivent d'un employeur à l'autre, et elles seront le seul élément dont vous disposerez le jour où vous demanderez votre propre carte professionnelle.

L'opérateur de compétences dépend de la branche

L'opérateur de compétences compétent n'est pas déterminé par votre métier mais par la branche dont relève votre employeur. Une agence relevant de la convention collective nationale de l'immobilier, IDCC 1527, a pour opérateur de compétences l'OPCO EP, l'opérateur des entreprises de proximité. La procédure de dépôt est décrite sur /opco/opco-ep.

D'autres structures employant des négociateurs relèvent d'une autre convention collective, notamment lorsque l'activité immobilière est exercée au sein d'une entreprise rattachée à une autre branche, et donc de l'opérateur de compétences de cette branche. La vérification se fait sur le bulletin de paie, qui mentionne la convention collective applicable.

Les délais de dépôt diffèrent d'un opérateur à l'autre et ils sont impératifs : une demande déposée après le début de la formation est en principe refusée. C'est l'employeur qui dépose, mais c'est le négociateur qui subit le refus s'il a démarré trop tôt. La page /opco compare les circuits et /dossier-opco permet de faire monter le dossier.

Si votre employeur n'organise rien

Aucun texte du droit immobilier ne sanctionne directement le négociateur salarié qui n'a pas suivi ses heures. Il n'a pas de carte à faire renouveler. La conséquence remonte au titulaire, qui est destinataire des justificatifs de ses habilités et qui se présente devant la chambre avec l'état de son équipe.

Cela ne signifie pas que la situation est sans effet pour vous. Une habilitation peut être retirée, et l'article 9 du décret du 20 juillet 1972 permet au titulaire d'en obtenir la restitution sous vingt-quatre heures par lettre recommandée avec avis de réception. Un historique de formation vide fragilise aussi toute candidature dans une agence attentive à sa conformité.

Si rien n'est organisé, la démarche utile est écrite : demander par courriel à l'employeur la prise en charge d'une action de formation identifiée, en rappelant l'article 1er du décret du 18 février 2016. Cette demande crée une trace, et elle déclenche le plus souvent la mise en route du dossier auprès de l'opérateur de compétences.

Changer d'agence, ou passer indépendant

Un changement d'employeur entraîne la restitution de l'attestation d'habilitation et l'émission d'une nouvelle par le nouveau titulaire, après visa du président de la chambre. Entre les deux, vous n'êtes habilité par personne. Cet intervalle se prépare, notamment lorsque la prise de poste suit immédiatement la fin du préavis.

Vos heures de formation, elles, restent acquises. Le décret ne prévoit aucune remise à zéro en cas de changement de titulaire, puisque l'obligation pèse sur la personne. C'est un argument à faire valoir auprès d'un nouvel employeur qui voudrait vous faire recommencer un cycle complet.

Le passage au statut d'agent commercial change en revanche votre régime en profondeur : renvoi au code de commerce, assurance de responsabilité civile professionnelle personnelle, et financement qui bascule vers le fonds d'assurance formation indiqué sur son attestation de contribution à la formation professionnelle délivrée par l'URSSAF, généralement le FIFPL. Le dossier /dossiers/agent-commercial-immobilier-statut-et-formation traite ce basculement en détail.

Questions fréquentes

Mon employeur peut-il me demander de me former sur mon temps personnel ?
Lorsque la formation est décidée par l'employeur dans le cadre du plan de développement des compétences et se déroule pendant les horaires de travail, elle constitue du temps de travail effectif et la rémunération est maintenue. Les modalités d'organisation en dehors du temps de travail relèvent du droit commun de la formation des salariés et de la convention collective applicable.
Suis-je concerné si je ne fais que de l'administratif en agence ?
L'article 1er du décret du 18 février 2016 vise trois catégories : les titulaires de la carte et les représentants légaux et statutaires, les directeurs d'établissement, et les personnes habilitées à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte du titulaire. Un collaborateur qui n'est dans aucune de ces situations n'est pas visé par l'obligation.
Ai-je besoin d'une assurance responsabilité civile professionnelle personnelle ?
Non, en tant que salarié. Le deuxième alinéa de l'article 4 de la loi de 1970, qui impose cette assurance aux personnes habilitées, vise celles qui ne sont pas salariées. Votre activité pour le compte du titulaire est couverte par l'assurance souscrite par celui-ci au titre du 3° de l'article 3 de la loi.
Puis-je diriger une agence en restant négociateur salarié habilité ?
Le troisième alinéa de l'article 4 de la loi interdit aux personnes habilitées d'assurer la direction d'un établissement, d'une succursale, d'une agence ou d'un bureau. Diriger un établissement relève du dernier alinéa de l'article 3, qui suppose une déclaration préalable d'activité et une aptitude professionnelle constatée. Les deux régimes ne se cumulent pas.
Que se passe-t-il si mon employeur n'a rien financé pendant trois ans ?
L'obligation reste inscrite à votre nom et les heures ne sont pas acquises. Aucun texte du droit immobilier ne vous sanctionne directement, mais votre habilitation peut ne pas être maintenue et votre historique restera vide le jour où vous demanderez votre propre carte. Une demande écrite de prise en charge est le premier réflexe utile.
Quel opérateur de compétences finance ma formation ?
Celui dont relève votre employeur, pas celui de votre métier. Une agence sous convention collective nationale de l'immobilier, IDCC 1527, relève de l'OPCO EP. Une structure rattachée à une autre convention relève de l'opérateur de sa branche. Le bulletin de paie mentionne la convention collective applicable, ce qui permet de trancher, et /opco compare les circuits.
Mes heures sont-elles perdues si je change d'agence ?
Non. L'obligation et les heures accomplies sont attachées à votre personne, et le décret ne prévoit aucune remise à zéro en cas de changement de titulaire. Ce qui se restitue, c'est l'attestation d'habilitation, remplacée par une nouvelle délivrée par le nouveau titulaire après visa de la chambre.
Puis-je suivre la formation entièrement en ligne ?
Le décret du 18 février 2016 ne pose aucune condition de format. Il exige que l'activité soit accomplie auprès d'un organisme enregistré dans les conditions prévues par le code du travail, et que celui-ci délivre une attestation mentionnant les objectifs, le contenu, la durée et la date de réalisation. Le code du travail admet qu'une action de formation soit réalisée en tout ou partie à distance.

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Quelle formation vous concerne ?

Le décret n'impose que quatre heures sur les quarante-deux : deux de déontologie et deux de non-discrimination. Les autres se choisissent librement, elles peuvent donc servir votre métier.

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