Projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) : définition et règles en 2026

Quelles copropriétés doivent faire établir un PPPT ?

L'article 14-2 vise les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis au statut de la copropriété. Le projet est élaboré à l'expiration d'un délai de quinze ans à compter de la date de réception des travaux de construction, puis actualisé tous les dix ans.

L'obligation s'applique depuis le 1er janvier 2023 aux syndicats de plus de deux cents lots, depuis le 1er janvier 2024 à ceux de cinquante et un à deux cents lots, et depuis le 1er janvier 2025 à ceux de cinquante lots au plus. Ce calendrier, fixé au VI de l'article 171 de la loi du 22 août 2021, compte les lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces.

Une seule dispense est prévue : si le diagnostic technique global réalisé ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années qui suivent son élaboration, le syndicat n'a pas à élaborer de projet de plan.

Que doit contenir le projet de plan ?

Le projet part d'une analyse du bâti et des équipements de l'immeuble, du diagnostic de performance énergétique de l'immeuble (sauf exemption) et, s'il a été réalisé, du diagnostic technique global. À partir de ces éléments, il comprend quatre rubriques.

La première est la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d'économies d'énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre. La deuxième est une estimation du niveau de performance énergétique que ces travaux permettent d'atteindre.

La troisième est une estimation sommaire du coût des travaux et leur hiérarchisation. La quatrième est une proposition d'échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années. Un document qui ne comporte pas ces quatre rubriques ne remplit pas l'obligation.

Qui peut établir le PPPT ?

Le décret n° 2022-663 du 25 avril 2022 fixe les compétences et les garanties exigées. Le prestataire peut être une personne physique, une personne morale ou un groupement doté de la personnalité juridique. Il doit justifier de compétences dans plusieurs domaines : modes constructifs, matériaux et équipements, pathologies du bâtiment, thermique et rénovation énergétique, émissions de gaz à effet de serre, normes sanitaires et de sécurité de l'habitat.

Il remet au syndicat, représenté par le syndic, la copie d'un justificatif : diplôme de l'enseignement supérieur d'au moins trois ans dans les techniques du bâtiment, titre professionnel ou certification de niveau équivalent, ou attestation d'inscription au tableau d'un ordre professionnel reconnu dans le domaine de l'immobilier. Il produit aussi, s'il en dispose, des références sur des prestations similaires.

Il atteste sur l'honneur de son impartialité et de son indépendance à l'égard du syndic, sauf autorisation de l'assemblée prévue au deuxième alinéa du II de l'article 18-1 A, ainsi qu'à l'égard des fournisseurs d'énergie et des entreprises intervenant sur l'immeuble. Il ne peut accorder aucun avantage au syndicat ou à ses représentants, ni en recevoir des entreprises de travaux. La personne qui établit le PPPT peut être différente du tiers qui réalise le diagnostic technique global.

Comment l'assemblée générale intervient-elle ?

Elle intervient deux fois. D'abord, le syndic inscrit à l'ordre du jour les modalités d'élaboration du projet : choix du prestataire, contenu de la mission, coût. Elles se votent à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Ensuite, le projet est présenté à la première assemblée qui suit son élaboration. S'il fait apparaître des travaux nécessaires dans les dix ans, l'assemblée se prononce sur l'adoption de tout ou partie du projet, à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Ce qui est adopté devient le plan pluriannuel de travaux.

Ce que le syndic doit vérifier avant de signer

Le syndic vérifie d'abord le calendrier de l'immeuble : date de réception des travaux de construction, nombre de lots, date d'entrée dans l'obligation. Il vérifie ensuite que le diagnostic de performance énergétique de l'immeuble existe, car il nourrit le projet.

Pour chaque devis, il réclame les justificatifs de compétence prévus par le décret de 2022, l'attestation d'indépendance et, si le prestataire en a souscrit une, l'attestation d'assurance de responsabilité civile professionnelle précisant les compétences couvertes. Il présente des offres comparables au conseil syndical et à l'assemblée.

Un prestataire lié au syndic ne peut intervenir que si l'assemblée a autorisé la convention dans les conditions du II de l'article 18-1 A de la loi de 1965. Le coût du projet peut être financé par le fonds de travaux, qui couvre expressément cette dépense (article 14-2-1). Un projet confié à une personne sans les garanties exigées expose le syndicat à refaire l'étude et le syndic à une mise en cause de sa responsabilité.

Ce que l'agent immobilier doit en retenir

Au plus tard à la signature d'une promesse de vente, l'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation impose de remettre à l'acquéreur le plan pluriannuel de travaux adopté ou, à défaut, le projet de plan s'il a été élaboré, sauf pour un lot annexe ou un acquéreur déjà copropriétaire. Le PPPT circule donc dans les dossiers de vente, même lorsque l'assemblée ne l'a pas encore adopté.

Expliquez à l'acquéreur la différence entre un projet et un plan adopté. Le projet chiffre les besoins de l'immeuble ; il ne vaut pas décision de travaux. Un projet lourd non adopté reste une information majeure : les travaux de sauvegarde finiront par s'imposer, et l'administration peut en contrôler la programmation.

Exemple : à quelle date un immeuble entre-t-il dans l'obligation ?

Exemple fictif. Un immeuble de trente-cinq lots d'habitation a été réceptionné en 2008. Son délai de quinze ans expire en 2023, mais l'obligation ne s'applique aux syndicats de cinquante lots au plus qu'à partir du 1er janvier 2025. Le projet devait donc être élaboré à partir de cette date, puis actualisé dix ans plus tard.

Un second immeuble de vingt lots a été réceptionné en 2015. Il entre dans l'obligation de fonds de travaux en 2025, au terme de dix ans, mais n'atteindra le délai de quinze ans qu'en 2030 : c'est à cette date que son premier projet de plan devra être élaboré.

Questions fréquentes : projet de plan pluriannuel de travaux (pppt)

Les textes de référence

• Article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Décret n° 2022-663 du 25 avril 2022legifrance.gouv.fr
• Article 171 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021legifrance.gouv.fr
• Article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr
• Article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitationlegifrance.gouv.fr
• Article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965legifrance.gouv.fr