Le décret 2016-173 impose à tout professionnel de l'immobilier au moins 2 heures de formation à la non-discrimination à l'accès au logement au cours de trois années consécutives d'exercice, auxquelles s'ajoutent au moins 2 heures portant sur les autres règles déontologiques. Cette obligation, souvent ignorée ou mal datée, est pourtant vérifiée par la CCI lors du renouvellement de la carte. Le logement reste l'un des domaines les plus exposés aux pratiques discriminatoires. Ce guide détaille l'obligation exacte, les critères protégés, les sanctions et comment valider correctement vos 2 heures.
L'origine de l'obligation : le décret 2016-173
La loi ALUR du 24 mars 2014 a créé une obligation générale de formation continue. Le décret n° 2016-173 du 18 février 2016 en a fixé les modalités. Son article 3, dans sa rédaction issue du décret n° 2020-1259 du 14 octobre 2020 et en vigueur depuis le 1er janvier 2021, est le texte de référence :
« Au cours de trois années consécutives d'exercice, la formation continue inclut au moins deux heures portant sur la non-discrimination à l'accès au logement et au moins deux heures portant sur les autres règles déontologiques. »
Deux précisions comptent ici, parce qu'elles sont très souvent mal restituées.
La période de référence est de trois années consécutives, pas deux. On lit fréquemment « 2 heures sur trois années consécutives » : c'est inexact. Le décret raisonne sur le même cycle triennal que le volume horaire global, ce qui simplifie d'ailleurs le suivi.
Avant 2021, le décret n'exigeait que 2 heures de déontologie au sens large. Le décret de 2020 a scindé cette exigence en deux blocs distincts : 2 heures spécifiquement consacrées à la non-discrimination, et 2 heures consacrées aux autres règles déontologiques. Un programme qui traiterait la non-discrimination à l'intérieur d'un unique module de déontologie de 2 heures ne satisferait donc plus le texte en vigueur.
Pourquoi cette obligation ?
Un secteur structurellement exposé
L'accès au logement est l'un des domaines dans lesquels le Défenseur des droits est régulièrement saisi, aux côtés de l'emploi. Les campagnes de testing menées sur des annonces de location mettent en évidence, de façon récurrente, des écarts de traitement selon l'origine, la situation de famille ou le handicap.
Nous ne reprenons volontairement aucun pourcentage ici : les chiffres qui circulent sur ce sujet sont souvent recopiés sans référence vérifiable. Pour des données sourcées, reportez-vous directement aux rapports annuels et aux décisions publiés par le Défenseur des droits.
Une responsabilité partagée
L'agent immobilier est doublement responsable :
- En tant qu'auteur direct : refuser un dossier sur un critère protégé est une infraction pénale
- En tant qu'intermédiaire : appliquer les consignes discriminatoires d'un bailleur sans s'y opposer engage votre responsabilité
La formation 2 heures vise à donner à chaque professionnel les réflexes juridiques pour identifier et refuser ces situations.
Les critères de discrimination protégés
L'article 225-1 du Code pénal dresse la liste des critères qui ne peuvent pas fonder une décision (refus, choix, traitement différencié). Cette liste a été étendue à plusieurs reprises par le législateur, la dernière fois par la loi n° 2022-401 du 21 mars 2022 : vérifiez toujours sa rédaction en vigueur plutôt qu'un décompte figé. Les critères les plus fréquemment en cause dans l'accès au logement sont les suivants :
| Catégorie | Critères protégés |
|---|---|
| Personnels | Origine, sexe, âge, apparence physique, handicap |
| Familiaux | Situation de famille, grossesse, orientation sexuelle, identité de genre |
| Économiques | Situation économique, particulière vulnérabilité économique, perte d'autonomie |
| Géographiques | Lieu de résidence, domiciliation bancaire |
| Linguistiques | Capacité à s'exprimer dans une langue autre que le français |
| Politiques | Opinions politiques, activités syndicales, opinions philosophiques |
| Religieux | Religion, convictions religieuses |
| Identitaires | Patronyme, ethnie, nationalité, prétendue race |
| Médicaux | État de santé, caractéristiques génétiques |
| Mœurs | Mœurs |
Toute distinction fondée sur l'un de ces critères dans l'accès au logement est punie pénalement.
Les pratiques interdites en immobilier
À l'annonce
- Mentionner une préférence pour un profil (« couple sans enfants », « jeune actif »)
- Demander la nationalité du candidat
- Exiger des justificatifs disproportionnés selon l'origine
Au traitement du dossier
- Refuser systématiquement les dossiers de bénéficiaires de minima sociaux (RSA, AAH)
- Exclure les locataires en CDD ou intérim sans étude individualisée
- Refuser les locataires aux noms à consonance étrangère
À la visite
- Faire visiter en priorité à certains profils selon leur apparence
- Refuser une visite à un candidat handicapé en évoquant l'inaccessibilité
Au choix du locataire
- Choisir un dossier moins solvable mais d'une « origine plus rassurante »
- Imposer des cautions plus lourdes selon l'origine
- Demander un garant français pour un candidat étranger sans raison objective
Cas pratique : un bailleur vous demande explicitement de « ne pas prendre d'étrangers ». Vous devez refuser la consigne, documenter par écrit votre refus, et informer le bailleur du caractère illégal de sa demande. À défaut, vous êtes co-auteur de la discrimination.
Les sanctions pénales et civiles
Sanctions pénales (article 225-2 Code pénal)
La discrimination dans le logement est punie de :
- 3 ans d'emprisonnement
- 45 000 € d'amende
Pour une personne morale (agence, réseau, SCI), l'amende peut atteindre 225 000 € et inclure :
- Interdiction d'exercer
- Affichage de la condamnation
- Fermeture temporaire ou définitive de l'établissement
Sanctions disciplinaires (CCI)
Indépendamment du pénal, la CCI peut :
- Suspendre la carte professionnelle
- Refuser le renouvellement
- Radier le titulaire en cas de récidive
Sanctions civiles
La victime peut obtenir :
- Dommages et intérêts (en moyenne 5 000 à 15 000 € en jurisprudence)
- Annulation du refus et obligation de relouer
- Publication de la décision aux frais du condamné
Comment valider vos 2 heures non-discrimination ?
Le module dans le cycle ALUR 42h
Le module non-discrimination est l'un des deux seuls contenus dont le décret impose expressément la présence. Concrètement :
- Au moins 2 heures sur les 42 heures du cycle triennal
- Une fois par cycle de trois années consécutives d'exercice, et non tous les deux ans
- En complément, au moins 2 heures portant sur les autres règles déontologiques
- Une attestation mentionnant les objectifs, le contenu, la durée et la date de réalisation, comme l'exige l'article 5 du décret
Contenu pédagogique attendu
Un module non-discrimination conforme au décret doit couvrir :
- Cadre légal : article 225-1 et 225-2 du Code pénal, loi du 27 mai 2008, loi Égalité et Citoyenneté
- Les critères protégés énumérés par l'article 225-1, avec exemples concrets
- La méthode du testing et son utilisation par le Défenseur des droits
- Les pratiques à risque dans le quotidien d'un agent
- La gestion des consignes discriminatoires des bailleurs
- Les outils de prévention : grille de scoring objective, traçabilité des dossiers
- La jurisprudence récente : décisions de cour d'appel et Cour de cassation
À l'issue de la formation
Vous recevez :
- L'attestation spécifique non-discrimination (à présenter à la CCI)
- L'attestation globale ALUR 42h mentionnant la validation des 2 heures
- Le certificat Qualiopi de l'organisme
Bon à savoir : la CCI peut demander spécifiquement l'attestation non-discrimination lors du renouvellement. Conservez-la séparément.
Bonnes pratiques pour réduire le risque
1. Adopter une grille d'évaluation objective
Évaluez chaque dossier sur des critères chiffrables :
- Ratio loyer / revenu net (idéalement < 33 %)
- Nature du contrat de travail (CDI, CDD, fonctionnaire)
- Garanties (caution solidaire, Visale, GLI)
- Antécédents locatifs
Aucune référence à l'origine, à l'âge, à la situation de famille.
2. Documenter chaque refus par écrit
Pour chaque refus, conservez :
- Les 3 dossiers comparés
- Les critères chiffrés ayant fondé la décision
- La trace écrite envoyée au candidat refusé
En cas de testing ou de plainte, cette documentation est votre meilleure défense.
3. Refuser les consignes discriminatoires
Si un bailleur vous demande d'écarter un profil sur un critère protégé :
- Refuser explicitement par écrit (email)
- Informer du caractère illégal
- Conserver la trace
- Si le bailleur insiste : rompre le mandat
4. Former toute l'équipe
Au-delà du titulaire de la carte, tous les collaborateurs habilités doivent suivre la formation. Une discrimination commise par un négociateur engage la responsabilité de l'agence.
FAQ, Non-discrimination ALUR
Combien d'heures de non-discrimination sont obligatoires en ALUR ?
Au moins 2 heures au cours de trois années consécutives d'exercice, intégrées au cycle ALUR de 42h. Le décret impose en outre au moins 2 heures portant sur les autres règles déontologiques, distinctes des précédentes.
Quels sont les critères de discrimination interdits dans le logement ?
Ils sont listés à l'article 225-1 du Code pénal et incluent notamment l'origine, le sexe, l'âge, la situation de famille, l'orientation sexuelle, le handicap, la religion, la nationalité, le lieu de résidence, l'état de santé et la vulnérabilité économique.
Que risque un agent immobilier qui discrimine ?
3 ans de prison et 45 000 € d'amende au pénal, plus la suspension ou le retrait de la carte professionnelle, et des dommages-intérêts à la victime (5 000 à 15 000 € en moyenne).
Un bailleur peut-il me demander d'écarter un profil ?
Non. Toute consigne discriminatoire est illégale, même si elle vient du propriétaire. L'agent qui l'applique est co-auteur de l'infraction. Vous devez refuser et documenter votre refus par écrit.
Demander des garants français à un candidat étranger, est-ce discriminatoire ?
Oui, sauf justification objective (exemple : impossibilité d'exécuter une garantie à l'étranger). Sans justification, c'est une discrimination fondée sur la nationalité.
Comment prouver que mon refus n'est pas discriminatoire ?
En documentant votre choix par une grille objective : ratio loyer/revenu, nature du contrat, garanties. Conservez les 3 dossiers comparés et les critères chiffrés ayant motivé la sélection.
La formation non-discrimination est-elle financée par mon OPCO ?
Le module non-discrimination est inclus dans le pack ALUR 42h chez ALUR 42, soit 279 € pour le pack complet. La formation est éligible au financement OPCO (OPCO EP, AGEFICE, FIFPL, ATLAS, FAFCEA selon votre statut), sous réserve de votre éligibilité personnelle et de l'acceptation de votre dossier par votre OPCO. Vous réglez la formation à l'inscription puis adressez vous-même votre demande de remboursement à votre OPCO.
En résumé
- Au moins 2 heures sur trois années consécutives sur la non-discrimination, plus 2 heures sur les autres règles déontologiques (décret 2016-173, article 3)
- Critères protégés énumérés par l'article 225-1 du Code pénal, liste régulièrement étendue
- Sanctions pénales : 3 ans d'emprisonnement et 45 000 EUR d'amende (article 225-2 du Code pénal)
- Conséquence administrative : la CCI peut refuser le renouvellement de la carte si l'obligation de formation n'est pas justifiée
- Module intégré au cycle ALUR 42h chez ALUR 42
- Éligibilité OPCO selon votre statut et votre éligibilité personnelle (sous réserve d'acceptation du dossier)
La formation non-discrimination n'est pas une formalité administrative : c'est un outil concret de protection juridique pour vous et votre agence. Maîtriser les critères protégés et adopter une grille objective d'évaluation des dossiers réduit drastiquement votre exposition pénale tout en alignant votre pratique sur les standards éthiques attendus de la profession.
S'inscrire à la formation ALUR 42h →
📋 Important - Conditions de financement OPCO
ALUR 42 est un organisme de formation certifié Qualiopi. Nos formations sont éligibles au financement par votre OPCO (Atlas, AKTO, EP, FIFPL, AGEFICE) sous réserve de votre éligibilité personnelle.
Le remboursement effectif dépend de :
- Votre éligibilité personnelle
- Les règles propres à votre OPCO
- Votre solde de formation disponible
- L'acceptation de votre dossier
ALUR 42 fournit tous les documents nécessaires (Convention de formation, facture acquittée, programme détaillé, attestation de fin de formation, certificat Qualiopi) pour votre demande de remboursement.
ALUR 42 n'intervient pas dans la procédure de remboursement auprès de votre OPCO. Cette démarche reste votre responsabilité personnelle.
En cas de refus de votre OPCO, vous conservez l'accès complet à votre formation et tous ses bénéfices pédagogiques.
Sources légales :
- Décret n° 2016-173 du 18 février 2016 (formation continue ALUR)
- Articles 225-1 et 225-2 du Code pénal (critères et sanctions)
- Loi n° 2008-496 du 27 mai 2008 (transposition directive européenne)
- Loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 (Égalité et Citoyenneté)
- Rapport annuel 2024 du Défenseur des droits
ALUR 42 est un organisme de formation certifié Qualiopi (NDA 11757465675). Le module non-discrimination répond à l'exigence de l'article 3 du décret 2016-173 et délivre une attestation spécifique exigible par la CCI lors du renouvellement de carte.