Un mandataire de réseau doit-il vraiment suivre la formation ALUR ?

Oui. Il est une personne habilitée au sens de l'article 4 de la loi du 2 janvier 1970, visée par l'article 3-1 de cette loi et par le 3° de l'article 1er du décret du 18 février 2016, qui mentionne les personnes salariées ou non habilitées par le titulaire. La durée est de quatorze heures par an ou quarante-deux heures sur trois années consécutives.

Les modules internes de mon réseau comptent-ils dans les quarante-deux heures ?

Ils comptent si l'entité qui les dispense est enregistrée comme organisme de formation dans les conditions prévues par le code du travail, comme l'exige l'article 4 du décret du 18 février 2016, si le contenu relève des domaines de l'article 3, et si l'attestation de l'article 5 est délivrée. Une réunion d'animation commerciale ne remplit pas ces conditions.

Quelle chambre de commerce vise mon attestation d'habilitation ?

Celle qui est compétente pour le titulaire de la carte, c'est-à-dire pour le siège du réseau, et non celle de votre domicile. L'article 9 du décret du 20 juillet 1972 prévoit que l'attestation est visée par le président de cette chambre, puis délivrée par le titulaire lui-même.

Le réseau doit-il payer ma formation ?

Aucun texte ne l'y oblige, puisque vous n'êtes pas salarié. Certains réseaux incluent un accès à une plateforme de formation dans la redevance mensuelle, ce qui revient à un financement par vous-même. À défaut, la prise en charge relève du fonds d'assurance formation indiqué sur votre attestation de contribution à la formation professionnelle délivrée par l'URSSAF, généralement le FIFPL.

À qui dois-je envoyer mes attestations de formation ?

Au titulaire de la carte professionnelle, donc à la tête de réseau, après chaque formation, en application de l'article 6 du décret du 18 février 2016. Un envoi à votre parrain ou à votre animateur de secteur ne vaut pas transmission au titulaire si le réseau n'a pas organisé cette remontée. Demandez la procédure officielle au siège.

Je démarre mon activité, puis-je faire financer ma formation ?

La prise en charge par un fonds d'assurance formation suppose d'être à jour de la contribution à la formation professionnelle, ce qui se démontre par une attestation Urssaf de versement. En début d'activité, ce justificatif n'existe pas encore. L'obligation de formation court néanmoins dès le premier jour d'exercice.

Mes heures sont-elles perdues si je change de réseau ?

Non. L'obligation pèse sur la personne et aucun texte ne prévoit de remise à zéro en cas de changement de titulaire. Récupérez toutefois vos attestations originales avant la désactivation de votre accès à la plateforme du réseau que vous quittez.

Les métiers et les statuts · Mis à jour le 7 octobre 2026

Mandataire en réseau immobilier : vos obligations réelles

Le mot mandataire ne figure pas dans la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970. Juridiquement, un mandataire de réseau est une personne habilitée au sens de l'article 4 de cette loi, non salariée, à laquelle s'appliquent les règles du code de commerce relatives aux agents commerciaux. La carte professionnelle est détenue par la tête de réseau, pas par vous. Votre attestation d'habilitation est visée par la chambre de commerce et d'industrie compétente pour ce titulaire, puis délivrée par lui. L'obligation de formation est identique à celle d'un agent immobilier : quatorze heures par an ou quarante-deux heures sur trois ans, justifiées auprès de la tête de réseau.

Un réseau vend de l'autonomie, mais l'habilitation reste rattachée à une carte que vous ne détenez pas. Comprendre où passe cette dépendance évite les mauvaises surprises au moment de justifier vos heures.

Toutes nos formations sont acceptées par les CCI pour le renouvellement de votre carte professionnelle.

Attestation conforme au décret n° 2016-173

Le mot mandataire n'est pas dans la loi

La loi du 2 janvier 1970 ignore le terme de mandataire immobilier. Elle connaît les titulaires de la carte professionnelle, à son article 3, et les personnes habilitées par ces titulaires à négocier, s'entremettre ou s'engager pour leur compte, à son article 4. Le mandataire de réseau relève de la seconde catégorie, exactement comme un agent commercial rattaché à une agence de quartier.

Le deuxième alinéa de l'article 4 précise que lorsque ces personnes ne sont pas salariées, les règles du chapitre IV du titre III du livre Ier du code de commerce leur sont applicables, c'est-à-dire le statut d'agent commercial, et qu'elles contractent une assurance couvrant les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle. Le rattachement à un réseau national ne modifie rien à ce régime.

Cette identité de statut est importante à comprendre, parce que le vocabulaire commercial des réseaux suggère parfois autre chose. Un conseiller, un consultant ou un mandataire indépendant en immobilier, quelle que soit l'appellation retenue par l'enseigne, est une personne habilitée au sens de l'article 4. Les obligations qui suivent en découlent mécaniquement.

Une seule carte pour tout le réseau

Dans un réseau de mandataires, la carte professionnelle est détenue par la société tête de réseau, personne morale. C'est elle qui a justifié de l'aptitude professionnelle par l'intermédiaire de son représentant légal, de la garantie financière le cas échéant, de l'assurance de responsabilité civile professionnelle, et de l'absence d'incapacité, au sens de l'article 3 de la loi.

Vous n'avez donc pas de carte, pas de garantie financière et pas de dossier de renouvellement à déposer. Vous n'avez pas non plus la liberté d'exercer pour votre propre compte : votre droit de négocier procède entièrement de l'habilitation consentie par ce titulaire, et il s'éteint avec elle.

Cette centralisation a une conséquence peu intuitive. Le renouvellement triennal de la carte du réseau est un événement qui vous concerne, même si vous n'y participez pas. Si ce renouvellement échoue, les habilitations qui en procèdent perdent leur support. C'est un risque que vous ne maîtrisez pas et dont vous n'êtes généralement pas informé.

Votre attestation d'habilitation vient du siège

L'article 9 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 prévoit que l'attestation est conforme à un modèle déterminé par arrêté du ministre chargé de l'économie, qu'elle est visée par le président de la chambre de commerce et d'industrie territoriale ou de la chambre départementale d'Île-de-France compétente, puis délivrée par le titulaire de la carte professionnelle.

La chambre compétente est celle du titulaire, donc celle du siège du réseau, et non celle de votre domicile ou de votre secteur. Un mandataire installé dans le Sud-Ouest peut ainsi dépendre d'une chambre d'Île-de-France pour le visa de son attestation. C'est une source régulière de confusion lorsque le mandataire cherche à s'adresser directement à sa chambre locale.

Le même article organise la fin de l'habilitation : restitution de l'attestation dans les vingt-quatre heures suivant une demande faite par lettre recommandée avec avis de réception, possibilité de retrait ordonné par le président de la chambre ou par le procureur de la République, et émission d'une nouvelle attestation en cas de modification des informations qui y figurent.

Ce que le réseau peut vous demander, et ce que la loi vous demande

Il faut distinguer deux séries d'exigences qui se présentent souvent mêlées dans les documents contractuels des réseaux. La première est légale : quatorze heures par an ou quarante-deux heures sur trois années consécutives d'exercice, avec au moins deux heures de non-discrimination dans l'accès au logement et deux heures portant sur les autres règles de déontologie sur le cycle.

La seconde est contractuelle : un parcours d'intégration, un nombre de modules internes, une certification maison, une participation à des réunions régionales. Ces exigences peuvent être légitimes et utiles, mais elles ne sont pas imposées par le décret du 18 février 2016 et elles ne s'y substituent pas.

La confusion coûte cher dans les deux sens. Un mandataire qui a suivi vingt heures de modules internes non déclarés peut se croire à jour alors qu'il ne l'est pas. À l'inverse, un mandataire qui a validé ses quarante-deux heures auprès d'un organisme extérieur reste tenu par ce que son contrat de réseau prévoit, même si la loi est satisfaite.

Le volume horaire, identique quel que soit le réseau

L'article 2 du décret du 18 février 2016 fixe une durée unique : quatorze heures par an ou quarante-deux heures au cours de trois années consécutives d'exercice. Aucun texte ne module cette durée en fonction du réseau d'appartenance, du volume d'activité, du niveau dans une organisation ou de l'ancienneté.

L'article 3, dans sa rédaction issue du décret n° 2020-1259 du 14 octobre 2020, ajoute sur trois années consécutives au moins deux heures portant sur la non-discrimination dans l'accès au logement et au moins deux heures portant sur les autres règles de déontologie. Ces deux blocs sont distincts. Il est prudent que l'attestation isole les deux volumes, même si le décret ne l'impose pas en ces termes.

Les thèmes admissibles couvrent les domaines juridique, économique et commercial, la déontologie, et les domaines techniques relatifs à la construction, à l'habitation, à l'urbanisme et à la transition énergétique. Les colloques comptent dans la limite de deux heures par an et l'enseignement dans la limite de trois heures par an. Le programme proposé est décrit sur /programme.

La formation interne du réseau : à quelle condition elle compte

C'est la question la plus utile pour un mandataire. L'article 4 du décret du 18 février 2016 impose que les activités validables soient accomplies auprès d'organismes enregistrés dans les conditions prévues par le code du travail, ou auprès d'organismes légalement établis dans un autre État de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen.

Un réseau peut parfaitement remplir cette condition : beaucoup ont créé une entité déclarée comme organisme de formation, distincte de la société qui détient la carte. Dans ce cas, les heures suivies en interne comptent, sous réserve que le contenu se rattache aux domaines de l'article 3 et que l'attestation de l'article 5 soit délivrée.

Un réseau peut aussi ne pas la remplir. Un webinaire animé par un directeur régional, une session de motivation commerciale ou une réunion de suivi n'est pas une action de formation au sens du code du travail dès lors qu'aucune entité déclarée ne la dispense. La vérification est simple : demandez le numéro de déclaration d'activité de l'entité qui forme, et l'attestation prévue à l'article 5.

Le pack formation inclus dans l'abonnement

De nombreux réseaux intègrent un accès à une plateforme de formation dans la redevance mensuelle payée par le mandataire. La formule est commode, mais elle appelle deux vérifications qui n'ont rien d'abstrait au moment de justifier vos heures.

La première porte sur l'organisme : la plateforme est-elle exploitée par une entité enregistrée au titre du code du travail, comme l'exige l'article 4 du décret. La seconde porte sur le livrable : la plateforme délivre-t-elle, pour chaque module, une attestation mentionnant les objectifs, le contenu, la durée et la date de réalisation, comme l'exige l'article 5. Un relevé de progression ou un badge de complétion ne remplit pas cette fonction.

Il existe une troisième question, plus économique. Une formation incluse dans une redevance que vous payez déjà est une formation que vous financez, sans passer par votre fonds d'assurance formation. Selon les cas, il peut être plus rationnel de mobiliser votre fonds d'assurance formation, généralement le FIFPL, pour un parcours extérieur, plutôt que de consommer un accès dont le coût est déjà supporté.

À qui vous justifiez dans une organisation à plusieurs niveaux

L'article 6 du décret du 18 février 2016 est précis. Les personnes habilitées transmettent leurs justificatifs au titulaire de la carte professionnelle qui est mentionné sur le récépissé de la déclaration préalable d'activité, ou qui les a habilitées, après chaque formation. Le destinataire est donc le titulaire, c'est-à-dire la tête de réseau.

Les organisations en pyramide de parrainage introduisent des interlocuteurs intermédiaires, coach, manager, animateur de secteur, qui n'ont aucune existence dans le texte. Transmettre votre attestation à votre parrain ne vaut pas transmission au titulaire si le réseau n'a pas organisé la remontée. Demandez au siège quelle est la procédure officielle de dépôt et utilisez-la.

Conservez l'original de chaque attestation. C'est votre historique personnel, il ne dépend pas du réseau, et il survivra à un changement d'enseigne comme à une éventuelle défaillance de la plateforme interne qui hébergeait vos relevés.

Le financement : votre fonds d'assurance formation, et la question de la première année

N'étant pas salarié, vous n'êtes pas couvert par le plan de développement des compétences d'une entreprise et les fonds mutualisés des opérateurs de compétences, assis sur la masse salariale, ne vous concernent pas. Votre circuit est celui des travailleurs indépendants, à travers la contribution à la formation professionnelle versée avec vos cotisations.

Votre financeur est le fonds d'assurance formation indiqué sur votre attestation de contribution à la formation professionnelle délivrée par l'URSSAF, généralement le FIFPL. Les conditions et les délais de dépôt figurent sur /opco/fifpl, et le blog détaille la procédure dans /blog/formation-alur-mandataire-fifpl. Un mandataire ayant structuré son activité sous une forme commerciale relève plutôt de l'AGEFICE, décrite sur /opco/agefice.

La première année d'activité est le point de friction récurrent. La prise en charge suppose d'être à jour de la contribution à la formation professionnelle, ce qui se démontre par une attestation de versement délivrée par l'Urssaf. Un mandataire qui démarre et n'a pas encore versé cette contribution ne dispose pas encore de ce justificatif. Cela ne suspend pas l'obligation de formation, cela décale seulement la possibilité de la faire financer.

Quitter un réseau en cours de cycle

La rupture du contrat entraîne la fin de l'habilitation et la restitution de l'attestation, dans les vingt-quatre heures d'une demande faite par lettre recommandée avec avis de réception, comme le prévoit l'article 9 du décret du 20 juillet 1972. Vous ne pouvez plus négocier ni vous entremettre tant qu'un nouveau titulaire ne vous a pas habilité.

Vos heures de formation restent acquises. L'obligation posée par l'article 3-1 de la loi et par le décret du 18 février 2016 pèse sur la personne, et rien n'y prévoit une remise à zéro en cas de changement de titulaire. Un nouveau réseau ne peut pas exiger que vous recommenciez un cycle légal, même s'il peut imposer son propre parcours d'intégration contractuel.

Si vous avez suivi vos heures sur la plateforme interne du réseau que vous quittez, récupérez vos attestations avant la fermeture de votre accès. C'est une précaution triviale que beaucoup de mandataires omettent, et qui devient impossible à rattraper une fois le compte désactivé.

Questions fréquentes

Un mandataire de réseau doit-il vraiment suivre la formation ALUR ?: Oui. Il est une personne habilitée au sens de l'article 4 de la loi du 2 janvier 1970, visée par l'article 3-1 de cette loi et par le 3° de l'article 1er du décret du 18 février 2016, qui mentionne les personnes salariées ou non habilitées par le titulaire. La durée est de quatorze heures par an ou quarante-deux heures sur trois années consécutives.
Les modules internes de mon réseau comptent-ils dans les quarante-deux heures ?: Ils comptent si l'entité qui les dispense est enregistrée comme organisme de formation dans les conditions prévues par le code du travail, comme l'exige l'article 4 du décret du 18 février 2016, si le contenu relève des domaines de l'article 3, et si l'attestation de l'article 5 est délivrée. Une réunion d'animation commerciale ne remplit pas ces conditions.
Quelle chambre de commerce vise mon attestation d'habilitation ?: Celle qui est compétente pour le titulaire de la carte, c'est-à-dire pour le siège du réseau, et non celle de votre domicile. L'article 9 du décret du 20 juillet 1972 prévoit que l'attestation est visée par le président de cette chambre, puis délivrée par le titulaire lui-même.
Le réseau doit-il payer ma formation ?: Aucun texte ne l'y oblige, puisque vous n'êtes pas salarié. Certains réseaux incluent un accès à une plateforme de formation dans la redevance mensuelle, ce qui revient à un financement par vous-même. À défaut, la prise en charge relève du fonds d'assurance formation indiqué sur votre attestation de contribution à la formation professionnelle délivrée par l'URSSAF, généralement le FIFPL.
À qui dois-je envoyer mes attestations de formation ?: Au titulaire de la carte professionnelle, donc à la tête de réseau, après chaque formation, en application de l'article 6 du décret du 18 février 2016. Un envoi à votre parrain ou à votre animateur de secteur ne vaut pas transmission au titulaire si le réseau n'a pas organisé cette remontée. Demandez la procédure officielle au siège.
Je démarre mon activité, puis-je faire financer ma formation ?: La prise en charge par un fonds d'assurance formation suppose d'être à jour de la contribution à la formation professionnelle, ce qui se démontre par une attestation Urssaf de versement. En début d'activité, ce justificatif n'existe pas encore. L'obligation de formation court néanmoins dès le premier jour d'exercice.
Mes heures sont-elles perdues si je change de réseau ?: Non. L'obligation pèse sur la personne et aucun texte ne prévoit de remise à zéro en cas de changement de titulaire. Récupérez toutefois vos attestations originales avant la désactivation de votre accès à la plateforme du réseau que vous quittez.

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