Qui est concerné par la formation ALUR

Le texte qui fixe le périmètre

Deux textes se combinent. L'article 3-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 désigne les personnes soumises par renvoi à son article 1er, au dernier alinéa de son article 3 et à son article 4, en excluant celles visées à son article 8-1. L'article 1er du décret n° 2016-173 du 18 février 2016 reprend cette désignation sous une forme plus lisible, en trois catégories numérotées.

La lecture du décret est la plus commode. Il vise les titulaires de la carte professionnelle mentionnée à l'article 1er du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ou, lorsqu'il s'agit de personnes morales, leur représentant légal et statutaire. Il vise les personnes mentionnées au dernier alinéa de l'article 3 de la loi de 1970 qui assurent la direction d'un établissement, d'une succursale, d'une agence ou d'un bureau. Il vise enfin les personnes, salariées ou non, habilitées par le titulaire de la carte à négocier, s'entremettre ou s'engager pour son compte.

Aucune de ces catégories ne se déduit du contrat de travail ou du statut social. Elles se déduisent de la fonction exercée et du titre détenu, ce qui explique la plupart des erreurs d'appréciation.

Les titulaires de la carte professionnelle

Première catégorie, la plus évidente. Toute personne physique titulaire d'une carte portant la mention Transactions sur immeubles et fonds de commerce, Gestion immobilière, Syndic de copropriété ou Marchand de listes est soumise à l'obligation.

Lorsque la carte est détenue par une personne morale, l'obligation pèse sur le représentant légal et statutaire. Une société ne suit pas de formation ; ce sont ses dirigeants désignés comme tels qui la suivent.

Le nombre de mentions détenues ne multiplie pas le volume. Un titulaire de trois mentions reste soumis à quarante-deux heures sur trois années consécutives d'exercice, en application de l'article 2 du décret de 2016.

Les représentants légaux et statutaires

La formule vise les personnes qui engagent juridiquement la société détentrice de la carte : gérant, président, directeur général, selon la forme sociale et les statuts.

Lorsqu'une société compte plusieurs représentants légaux, chacun est concerné dès lors qu'il a cette qualité. Le décret ne prévoit pas de désignation d'un représentant unique aux fins de la formation.

Un associé qui n'exerce aucune fonction de représentation et ne négocie pas n'est pas visé à ce titre. La détention de parts n'est pas un critère.

Les directeurs d'établissement

Le 2° de l'article 1er du décret de 2016 renvoie au dernier alinéa de l'article 3 de la loi Hoguet, qui impose une déclaration préalable d'activité pour chaque établissement, succursale, agence ou bureau, souscrite par la personne qui en assure la direction et satisfaisant aux conditions d'aptitude professionnelle.

Cette personne est soumise à la formation continue même si elle n'est titulaire d'aucune carte et n'est pas représentant légal de la société. C'est la catégorie la plus souvent oubliée dans les réseaux à plusieurs points de vente.

L'article 8 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 organise la déclaration et la remise d'un récépissé. Le nom porté sur ce récépissé est un bon point de départ pour identifier qui, dans une structure, relève de cette deuxième catégorie.

Les collaborateurs habilités

Le 3° vise les personnes, salariées ou non, habilitées par le titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour son compte. Cette catégorie couvre les négociateurs salariés et les agents commerciaux indépendants titulaires d'une attestation.

Le statut social est indifférent : contrat de travail, mandat d'agent commercial, exercice en société de mandataire, temps plein ou temps partiel. Ce qui compte est l'habilitation matérialisée par l'attestation prévue à l'article 9 du décret du 20 juillet 1972.

Le volume est identique à celui du titulaire de la carte, sans réduction proportionnelle. Aucun texte ne prévoit de traitement particulier pour un collaborateur peu actif ou entré en cours de cycle.

Qui n'est pas concerné

Les salariés dont les fonctions ne comportent ni négociation ni entremise ne sont pas visés. Une assistante commerciale qui prend des rendez-vous, un comptable, un chargé de communication, un développeur ou un office manager n'entrent dans aucune des trois catégories tant qu'ils ne sont pas habilités et ne dirigent pas d'établissement.

Le syndic non professionnel désigné parmi les copropriétaires n'est pas soumis à la carte professionnelle et n'entre donc pas dans le champ du décret de 2016.

Le propriétaire qui vend ou loue son propre bien et le marchand de biens agissant pour son compte restent hors du champ de la loi Hoguet, qui vise les opérations portant sur les biens d'autrui. Ils ne sont pas soumis à la formation continue à ce titre.

Le notaire, l'avocat et les autres professions dont l'activité immobilière relève d'un statut propre obéissent à leurs règles de formation. L'article 2 de la loi Hoguet écarte de son champ un certain nombre de situations soumises à un autre régime, ce qui exclut du même coup l'application du décret de 2016.

Le cas des réseaux de mandataires

Dans un réseau de mandataires, la carte professionnelle est détenue par la tête de réseau ou par une structure identifiée, et les conseillers exercent sous couvert d'une attestation d'habilitation. Ils relèvent donc du 3° de l'article 1er du décret du 18 février 2016.

Le fait d'être travailleur indépendant, inscrit au registre spécial des agents commerciaux et rémunéré à la commission, ne change rien à l'obligation. Le décret vise les personnes habilitées, salariées ou non, sans distinguer selon le mode de rémunération.

La question du financement, en revanche, dépend directement du statut. Un mandataire indépendant relève d'un fonds d'assurance formation propre aux travailleurs non salariés, quand un négociateur salarié relève de l'opérateur de compétences de la branche. Cette différence n'a aucun effet sur le volume dû, seulement sur la prise en charge.

L'exception des ressortissants européens en prestation de services

L'article 3-1 de la loi Hoguet exclut expressément les personnes mentionnées à son article 8-1. Cet article vise les ressortissants légalement établis dans un autre État membre de l'Union européenne qui exercent en France de manière temporaire et occasionnelle, après déclaration préalable auprès de la chambre de commerce.

L'exception est étroite. Elle suppose un établissement dans un autre État membre, un exercice temporaire et occasionnel, et une déclaration préalable. Elle ne bénéficie à aucun professionnel établi en France.

L'article 1er du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 prévoit d'ailleurs, pour les personnes non établies sur le territoire national, une mention Prestations de services portée sur le titre, qui distingue ces situations du régime de droit commun.

Les situations frontières les plus discutées

Le dirigeant qui ne négocie jamais reste soumis dès lors qu'il est titulaire de la carte ou représentant légal de la société qui la détient. La qualité suffit, l'activité effective de terrain n'est pas un critère.

Le collaborateur entré en cours de cycle pose une question de calcul plus que de principe. Il est soumis dès son habilitation, et le décret raisonne en années consécutives d'exercice, ce qui invite à compter à partir de l'entrée en fonction. Le texte ne le dit pas expressément, et la lecture retenue peut varier selon la chambre.

Le professionnel qui suspend son activité sans renoncer à sa carte se trouve dans une zone que le décret ne traite pas. La formule années consécutives d'exercice suggère un rattachement à l'exercice effectif, mais aucun mécanisme de suspension du cycle n'est prévu par le texte.

Une obligation personnelle, pas collective

Le décret vise des personnes, pas des entreprises. Chaque personne soumise détient ses propres attestations, nominatives, délivrées en application de l'article 5 du décret de 2016.

La formation d'un dirigeant ne couvre donc pas celle de ses négociateurs, et une session organisée pour toute une agence ne vaut que pour les personnes qui l'ont effectivement suivie et dont l'attestation le mentionne.

Cette dimension personnelle explique la charge d'organisation qui pèse sur les structures. L'article 6 du décret fait remonter les justificatifs des collaborateurs et des directeurs vers le titulaire de la carte, qui devient de fait le dépositaire de la conformité de l'ensemble.

Le périmètre ne dépend ni du statut ni de la taille

Le décret ne distingue pas selon la forme juridique de la structure. Un agent immobilier exerçant en entreprise individuelle, une société détenant plusieurs mentions et un réseau de mandataires relèvent de la même règle, appliquée aux personnes qu'ils emploient ou habilitent.

Il ne distingue pas davantage selon la taille. Une agence à deux personnes est soumise aux mêmes exigences qu'un cabinet de trente collaborateurs, avec la même charge de preuve individuelle et le même volume horaire par personne.

La seule variable est le nombre de personnes soumises. C'est elle qui détermine le coût, l'organisation et le risque de dossier incomplet au moment du renouvellement. Recenser précisément qui, dans la structure, entre dans l'une des trois catégories est donc la première opération utile.

Vérifier son propre cas en trois questions

Première question : suis-je titulaire d'une carte professionnelle, ou représentant légal et statutaire de la société qui la détient ? Si oui, je suis soumis.

Deuxième question : est-ce que je figure comme dirigeant sur un récépissé de déclaration préalable d'activité pour un établissement, une succursale, une agence ou un bureau ? Si oui, je suis soumis.

Troisième question : est-ce que je détiens une attestation d'habilitation me permettant de négocier, m'entremettre ou m'engager pour le compte d'un titulaire de carte ? Si oui, je suis soumis. Une réponse négative aux trois questions signifie que l'obligation ne me vise pas, ce qui n'empêche pas de se former.