L'assurance de responsabilité civile professionnelle en immobilier

Une obligation attachée à la carte, pas à la taille de la structure

L'obligation d'assurance pèse sur le titulaire de la carte, quelle que soit la forme de son exercice. Un professionnel seul y est tenu comme un réseau de plusieurs centaines de collaborateurs. L'attestation est produite au dossier de carte et sa validité est vérifiée au renouvellement.

Elle couvre les personnes qui agissent sous le couvert de la carte : collaborateurs habilités, agents commerciaux, salariés. C'est un point souvent mal compris des agents commerciaux, qui croient devoir souscrire une police personnelle alors qu'ils sont, en principe, couverts par celle du titulaire. En principe seulement : l'étendue exacte dépend du contrat.

Ce qui déclenche le plus souvent la garantie

Le défaut de conseil arrive en tête. Le professionnel de l'immobilier est tenu d'un devoir de conseil qui va au-delà de la simple transmission d'informations : ne pas alerter sur une servitude, sur un risque d'urbanisme, sur l'état d'une copropriété, sur une charge à venir, engage la responsabilité même si l'information figurait dans un document remis.

Viennent ensuite l'erreur d'estimation, quand elle est manifestement hors marché et qu'elle a causé un préjudice, et le manquement dans la rédaction d'un mandat ou d'un avant-contrat : mention obligatoire absente, condition suspensive mal rédigée, délai mal calculé.

En gestion locative, ce sont les fautes de suivi : congé délivré hors délai, régularisation de charges injustifiée, défaut de relance d'un impayé, absence de déclaration de sinistre.

Les exclusions qui surprennent

La faute intentionnelle n'est jamais assurable. C'est une règle générale du droit des assurances, pas une clause particulière : un assureur ne peut pas garantir la faute que l'assuré a voulue.

L'activité exercée hors du champ de la carte n'est pas couverte non plus. Un professionnel qui pratique le séquestre alors que sa carte porte la mention de non-détention de fonds sort de la définition de l'activité garantie.

Enfin, beaucoup de contrats plafonnent la garantie par sinistre et par année, et opposent une franchise. Un plafond calibré sur une activité de transaction classique peut se révéler insuffisant sur une opération importante.

La déclaration du sinistre

Un sinistre se déclare dès sa connaissance, dans le délai prévu au contrat. Le réflexe consistant à tenter d'abord d'arranger les choses avec le client, puis à déclarer si cela tourne mal, est le plus mauvais possible : une déclaration tardive peut être opposée.

La reconnaissance de responsabilité faite au client sans l'accord de l'assureur est également risquée. Vous pouvez reconnaître des faits, ce n'est pas la même chose que reconnaître une responsabilité.

Ce que la formation continue apporte sur ce terrain

L'essentiel des sinistres tient à des manquements que la formation traite directement : le devoir de conseil et ses limites, les mentions obligatoires d'un mandat, les diagnostics à réunir, les délais à respecter, la traçabilité des échanges.

C'est la raison pour laquelle le module de déontologie ne se limite pas au code de déontologie : il traite ce qu'un manquement produit réellement, du rappel à l'ordre à la mise en jeu de la responsabilité civile ou pénale.

Bien lire son contrat une fois par an

Trois lignes méritent une lecture annuelle : l'activité déclarée, qui doit correspondre à ce que vous faites réellement, le plafond par sinistre, et la liste des personnes garanties.

Une activité qui évolue sans que le contrat suive est la première cause de refus de garantie. Un agent de transaction qui commence à gérer quelques lots, un gestionnaire qui accepte un mandat de syndic bénévole, changent de risque sans toujours changer de contrat.

Le lien avec le renouvellement de la carte

L'attestation d'assurance est produite au dossier de renouvellement, avec la garantie financière le cas échéant, et avec la justification des heures de formation continue.

Ces pièces ne se compensent pas entre elles : un dossier complet sur l'assurance et incomplet sur la formation reste incomplet.

Ce qu'il faut retenir

L'assurance couvre vos fautes, la garantie financière couvre les fonds d'autrui, et aucune des deux ne couvre ce que vous faites hors du champ de votre carte.

Le meilleur moyen de ne pas éprouver les limites de son contrat reste de ne pas commettre la faute : c'est précisément ce à quoi sert la formation continue.